긍정적인 신호
지방 정부가 시작 가격을 낮추고 부동산 사업 신용을 완화하는 등 거시적 조정을 실시함에 따라 토지 경매 부문이 회복 조짐을 보이고 있습니다.
부동산 시장이 얼어붙은 가운데, 2023년 상반기 경매 토지 관련 거래도 저조했습니다. 2021년과 2022년 대비 2023년 상반기 9개월 동안 경매 토지 관련 상품 및 거래 건수는 크게 감소하여 같은 기간 대비 30%에 그쳤습니다. 경매에 나온 토지는 있지만 매수자가 없습니다.
하지만 최근 들어 이 지방의 토지 경매에서 긍정적인 신호가 많이 나타났습니다.
구체적으로, 틴썬(도르엉) 지역은 8개의 토지를 경매에 내놓았고, 28명의 고객이 매수 등록을 했고 7개의 토지가 매각되었습니다. 트엉썬 지역은 15개의 토지를 매각할 계획이었고, 41명의 고객이 등록하고 9개의 토지를 매각했습니다. 꽝썬 지역은 16개의 토지를 매각할 계획이었고, 41명의 고객이 등록하고 9개의 토지를 매각했습니다. 남썬 지역은 16개의 토지를 매각할 계획이었고, 64명의 고객이 등록하고 9개의 토지를 매각했습니다. 락썬 지역은 13개의 토지를 매각할 계획이었고, 61명의 고객이 등록하고 13개의 토지를 매각했습니다. 보이썬 지역은 16개의 토지를 매각할 계획이었고, 62명의 고객이 등록하고 14개의 토지를 매각했습니다.
도르엉 지역의 여러 토지 경매를 주관하는 법무부 부동산 경매 서비스 센터 관계자는 "도르엉 지역에서 개발 목적으로 경매에 나온 각 토지에는 3~4개의 등기부등본이 있다"고 밝혔습니다. "매매된 등기부등본 수는 이전에 비해 감소했지만, 전반적인 수준에 비하면 상당히 긍정적인 신호입니다. 경매 가격은 시작가와 최소 입찰가(10~20%)에 비해 크게 오르지 않았지만, 도르엉 지역은 성 전체에서 토지 경매 열기를 유지하고 있습니다."
3분기 초부터 긍정적인 신호가 응이록(Nghi Loc) 지역과 다른 지역으로 확대되었습니다. 응이록(Nghi Loc) 지역 재무기획부 부장 응웬 판 코이(Nguyen Phan Khoi) 씨는 "2023년에 응이록(Nghi Loc) 지역은 약 2,200억 동(VND) 규모의 약 200개 토지를 개발할 계획입니다."라고 말했습니다. 그러나 8월 말까지 계획보다 많은 약 4,000억 동(VND) 규모의 경매가 완료되었습니다. 이전과 달리 많은 토지 경매에서 매수자가 없거나 낙찰된 후에도 매수자가 보증금을 포기할까 봐 걱정하는 경우가 많았습니다. 하지만 이러한 현상은 줄어들었습니다. 매수자는 주로 지역 주민이며, 매수 후 즉시 대금을 지불하고 보증금을 회수합니다.
7월부터 응이록(Nghi Loc) 지역의 토지 경매 시장이 활기를 띠고 있다. 구체적으로 응이투안(Nghi Thuan) 사민위원회 본부 앞 토지가 경매에 나와 100% 매각되었다. 그 후 4개의 토지가 더 경매에 나와 즉시 매각되었으며, 시작 가격과 비교했을 때 가격 차이가 7%였다. 콴한(Quan Hanh) 타운에서는 4/4개의 토지가 매각되었다. 응이퐁(Nghi Phong) 사민은 1번 마을에서 열린 첫 번째 경매에서 38개 중 34개의 토지를 매각하여 경매 가격이 시작 가격과 비교했을 때 25% 상승했다. 두 번째 경매에서 응이퐁 사민은 29개 중 29개의 토지를 계속 경매하여 시작 가격과 비교했을 때 22% 상승했다. 응이싸(Nghi Xa) 사민은 경매에 나온 36개 중 34개의 토지를 매각했다. 푹토(Phuc Tho) 사민은 14개 중 14개의 토지를 매각했다. 응이쯔엉 공동체는 40개의 품목을 경매에 내놓으려 했지만 최대 400세트의 문서를 판매했습니다.
자세히 알아보니 응에 안성 토지 경매 시장의 전반적인 분위기는 다소 침체되어 있고 투자자들도 신중한 입장이지만, 각 지역별로 개선 조짐이 보이고 있습니다. 특히, 6월 말 응이아단(Nghia Dan) 구는 응이아단 타운, 탄홍(Tan Hong) 블록의 토지 40/40을 경매에 부쳤고, 남장(Nam Giang) 코뮌(남단)은 세 차례의 경매를 통해 72/72 필지를 평균 7,000억 동에서 15억 동에 낙찰했습니다.
추진력을 얻기 위해서는 추진력이 필요합니다
경매 진행 상황과 결과는 응에안성 토지 경매 시장이 회복 조짐을 보이고 있음을 보여줍니다. 그러나 투자자들은 이러한 현상이 일시적인 사례일 뿐이며 향후 시장 동향을 반영하지 않는다고 지적합니다.
빈(Vinh)시와 꾸어 로(Cua Lo), 호앙 마이(Hoang Mai), 타이 호아(Thai Hoa) 지역에서는 토지 경매가 거의 재개된 반면, 빈(Vinh)시와 꾸어 로, 호앙 마이, 타이 호아(Thai Hoa) 지역에서는 여전히 시장이 "비활성화"되어 있습니다. 타이 호아 타운, 호앙 마이 타운, 꾸어 로 타운, 빈(Vinh) 지역의 경매는 매수자가 부족합니다.
빈시 토지기금개발센터(Vinh City Land Fund Development Center)의 응우옌 반 투(Nguyen Van Tu) 이사는 다음과 같이 말했습니다. "계획에 따르면 올해 빈시는 1,000개 이상의 토지를 매각할 예정이며, 토지기금 개발로 인한 예산 수입은 1조 2,000억 동(VND)에 이를 것으로 예상됩니다. 그러나 9월 말까지 빈시는 약 10개 필지의 토지만 경매에 부쳤고, 모든 경매에는 매수자가 없었습니다. 7월부터 각 구와 자치구에서 시작가 인하를 제안했지만, 가격 인하 폭이 크지 않아 시장 상황이 개선되지 않았습니다."
지금부터 연말까지 시는 흥동(Hung Dong) 지역 50필지, 응이킴(Nghi Kim) 지역 60필지, 흥중(Hung Dung) 지역 60필지, 응이득(Nghi Duc) 지역 30필지, 그리고 응이안(Nghi An) 지역 100필지 등 약 300필지의 토지를 경매할 예정입니다. 그러나 초기 가격이 여전히 상당히 높은 편이며, 특히 응이안(Nghi An) 지역 킴쭝(Kim Trung) 마을의 최근 55필지는 필지당 평균 20억~46억 동(VND)에 달해 투자자 유치가 쉽지 않은 상황입니다.
타이호아, 호앙마이, 꾸어 로 타운의 토지 경매 상황도 거의 비슷합니다. 타이호아 타운 재무기획부장 응우옌 응옥 뚜언 씨는 다음과 같이 말했습니다. "타이호아는 토지 사용료의 100%를 도시 기반 시설 투자에 사용할 수 있도록 하는 지방 정부의 특별 제도를 활용하고 있습니다. 따라서 최근 타이호아 타운은 4개 구에 있는 약 100개의 토지를 경매에 부치기 위한 기반 시설 및 절차를 긴급히 완료했습니다. 하지만 시장은 매우 침체되어 있고, 시작 가격도 여전히 높아 매수자가 많지 않습니다."
응에안 부동산협회 회장 응웬 꾸옥 칸 씨는 다음과 같이 말했습니다. "현재 도시 지역 토지의 시세는 2021년 말과 2022년 초 부동산 열풍 당시의 가격 수준을 기준으로 책정되어 있어 매수자가 거의 없습니다. 지역별 경험에 따르면 합리적인 시세만 책정된다면, 과거처럼 투자자들이 투기나 서핑 목적으로 토지를 매수하는 대신 지역 주민들이 토지를 매입할 것입니다."
투자자들에 따르면, 일부 지역의 토지 경매는 매우 긍정적인 정보에 힘입어 회복 조짐을 보이고 있습니다. 특히, 두르엉 지역은 향후 도시로 발전할 것으로 예상되는데, 인프라 투자가 상당히 동시적으로 이루어지고 있습니다. 두르엉 지역이 코뮌 내 경매에 내놓은 부지들은 모두 교통이 편리한 아름다운 입지를 갖추고 있어 투자자들의 높은 평가를 받고 있습니다.
빈시의 한 투자자는 다음과 같이 분석했습니다. 많은 매수자가 몰린 응이록 지역의 토지는 푹토, 응이퐁 또는 인근 빈시와 같은 빈시로 모두 합병될 예정입니다. 또한, 응이록과 디엔쩌우에서는 WHA, VSIP 등 산업단지 인프라 투자공사가 확장 투자를 진행하고 있어 , 더 많은 투자자가 토지를 임대하게 될 것입니다. 따라서 응이투언, 응이싸, 응이롱(응이록), 디엔터, 디엔안(디엔쩌우) 지역의 근로자와 전문가를 위한 주택용 토지에 대한 수요가 투자자들의 심리에 영향을 미치고 있습니다.
일부 지역의 토지 경매 시장이 회복 조짐을 보이고 있지만, 전반적인 경기 침체 상황 속에서 코로나19 팬데믹 2년 동안 기업, 특히 중소기업들이 큰 타격을 입었기 때문에 부동산 시장 전체, 특히 토지 경매 시장이 단기적으로 회복되기는 매우 어렵습니다. 늦어도 연말이나 2024년 초까지는 국가 거시경제 조정 정책이 발효되어 부동산 기업 대출 조건이 완화되고 예금금리와 대출금리가 하락하며 경제가 어려움을 극복하고 투자자금이 부동산 시장으로 다시 유입되어야 부동산 시장이 활황을 누리고 회복될 것입니다.
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