하노이시, 토지 경매 지속 중단…투자자들 토지 분양 및 주택 소유권 인정 조건 우려로 망설여

[광고_1] 하노이 , 갑작스럽게 다수의 토지 경매 중단… 구매자 신뢰도 하락으로 토지 시장 침체… 토지 가격에 'K 계수' 적용 시 대규모 프로젝트 기회 놓칠 수도… 등 최신 부동산 뉴스입니다.

최근 여러 부동산 조사기관에서 발표한 보고서에 따르면 2022년 2분기부터 2023년 2분기까지 토지 시장의 관심도는 여전히 매우 저조한 것으로 나타났습니다. (출처: 티엔퐁)

토지 경매의 연속 중단

최근 하노이시 동안구는 반하면 토지이용권경매장 기술기반시설 구축 사업의 일환으로 예정됐던 토지이용권경매를 일시적으로 중단한다는 공고를 지속적으로 게시하고 있다.

구체적으로, 7월 21일 락비엣 경매 주식회사와 베트남 경매 주식회사는 동안현 반하면 토지이용권 경매 구역 기술 기반 시설 구축 사업의 LK1 블록 28필지와 LK3 블록 20필지에 대한 토지이용권 경매를 일시적으로 중단한다는 공고를 동시에 게시했습니다.

이번 경매 중단 사유는 동안구 인민위원회와 동안구 건설투자사업관리위원회가 7월 21일자로 발표한 공문 제1778/UBND - TNMT호와 공문 제755/QLDA - KHTH호에 의거하여 LK1 및 LK3 필지의 토지이용권 경매를 중단한 데 따른 것입니다.

앞서 LK1 블록의 28개 필지(면적 130.8~276.65m²)가 7월 22일 경매에 부쳐질 예정이었으며, 시작가는 m²당 2970만~3440만 VND로 책정되었었습니다. 그러나 경매는 발표된 공식 날짜 바로 하루 전날 갑작스럽게 중단되었습니다.

LK3 블록의 나머지 20필지는 면적 126~270m2, 시작가 2970만~3440만 VND/m2로 7월 29일 경매에 부쳐질 예정이라고 발표되었습니다.

공지에 따르면, 경매 서류를 구매하고 선불금을 지불한 고객(해당되는 경우)에게는 공지일(7월 21일)로부터 영업일 기준 이틀 이내에 서류 대금이 환불될 예정입니다.

올해 4월 말, 동안구는 리엔하면 하로 마을 X6 지역의 토지 44필지에 대한 토지 경매를 일시적으로 중단한다고 발표했습니다.

이에 따라 총 44필지의 토지가 2단계에 걸쳐 분양될 예정이며, 각 단계마다 22필지씩 경매에 부쳐집니다. 기존 계획대로 1차는 4월 23일, 2차는 5월 6일에 진행됩니다. 분양되는 토지의 면적은 필지당 90~154m²이며, 시작 가격은 m²당 3,030만~3,330만 VND입니다.

앞서 경매가 중단되었던 44필지의 토지가 3월 18일에 경매에 부쳐질 예정이라고 발표되었다. 그러나 해당 토지들은 4월 말과 5월 초에 다시 경매에 부쳐질 것이라는 발표가 있은 후, 다시 중단될 것이라는 발표가 나왔다.

구매자들의 신뢰 부족으로 토지 가격은 여전히 부진한 상태입니다.

최근 여러 부동산 조사 기관에서 발표한 보고서에 따르면 2022년 2분기부터 현재까지 토지 시장에 대한 관심은 여전히 매우 저조한 수준을 보이고 있습니다.

시장이 활황일 때는 토지가 가장 많은 관심을 받고 빠르게 거래되지만, 시장이 침체되면 토지 가격은 가장 크게 하락합니다. 이는 토지가 현금 흐름을 창출해야 하는 필요성보다 투기적인 성격이 강하기 때문입니다.

일부 부동산 전문가들은 구매자들의 신뢰 부족으로 토지 시장이 여전히 침체되어 있다고 평가합니다. 신용 한도 및 금리 관련 어려움이 완전히 해결되지 않아 구매자들이 "망설이고" 있는 것으로 보입니다.

Batdongsan.com.vn의 응우옌 꾸옥 안 부사장에 따르면, 매도자와 매수자 간의 기대치가 여전히 크게 차이가 나기 때문에 부동산 거래가 성공하기 어렵다고 합니다.

구체적으로, 설문조사에 따르면 투자자들이 부동산을 매각해야 하는 이유 중 49%는 투자 포트폴리오 재편성이고, 23%는 사용하지 않아서 되팔기 때문이며, 단 22%만이 재정적 어려움으로 인해 경제적 문제를 해결하기 위해 자산을 이전해야 하는 경우인 것으로 나타났습니다.

"재정적 어려움 때문에 '부동산을 처분해야 하는' 판매자의 수가 많지 않기 때문에 대부분은 여전히 이익을 남기고 부동산을 팔기를 희망하며, 이익률은 약 10% 정도입니다."라고 꾸옥 안 씨는 말했다.

유동성 측면에서 많은 전문가들은 금리가 연 10% 미만으로 떨어지고 시장이 활성화되면 부동산 투자 열풍이 다시 불고 기업의 현금 흐름이 더욱 풍부해질 수 있다고 믿습니다.

반대로 대출 금리가 높은 수준을 유지하고 부동산 시장이 계속해서 침체된다면 자금은 은행에 묶여 있을 가능성이 높습니다.

토지 가격에 'K 계수'를 적용하면 많은 대규모 프로젝트를 놓칠 수 있을까요?

호치민시 부동산협회(HoREA)는 천연자원환경부의 토지 가격 규제 시행령 제44/2014/ND-CP호 개정 및 보완안 초안에 대한 의견 수렴 및 보완 요청에 대해, 토지 가격표 대비 2,000억 VND 미만으로 평가된 토지에 대해 토지 가격 조정 계수(계수 K)를 적용하는 규정이 현실과 동떨어져 있다고 밝혔습니다.

호레아(HoREA) 회장 레 호앙 차우는 협회가 총리, 천연자원환경부, 국회 경제위원회에 "토지 가격 조정 계수 방식"을 모든 부동산 및 도시 개발 사업의 토지 사용료와 토지 임대료 산정에 적용하되, "토지 가격표에 따른 가격 산정 방식이 적용되는 2천억 VND 미만의 토지"는 예외로 두지 말 것을 제안하는 문서를 제출했다고 밝혔다.

차우 씨에 따르면, 시행령 제44/2014/ND-CP호(시행령 제44호) 개정 및 보완 시행령 초안 제4조는 토지 평가 방법으로 비교법, 소득법, 토지 가격 조정 계수법 등 3가지를 규정하고 있으며, 시행령 초안에서는 "잉여금법"을 더 이상 규정하지 않고 있습니다.

초안 제5조 제3항에서는 다음과 같은 경우에 “토지 가격 조정 계수법을 적용하여 토지 가격을 결정한다”고 규정하고 있다. 즉, 토지 가격표상의 토지 가격에 따라 계산된 가치가 2,000억 VND 미만인 토지 필지 및 토지 면적의 토지 가격을 결정하는 경우이다.

그러나 호레아(HoREA)는 토지 가격표와 비교하여 "2,000억 VND 미만"의 가격을 가져야 하는 토지 필지 및 토지 면적에 "토지 가격 조정 계수 방식"을 적용하는 규정이 현실과 동떨어져 있다는 것을 발견했습니다. 이 규정은 규모가 큰 많은 부동산 개발 사업, 주택 단지 및 도시 지역을 "제외"하고 있기 때문입니다.

차우 씨는 "초안 시행령 44호는 토지 평가 방법을 세 가지로만 규정하고 있는데, 비교법이나 소득법은 2천억 VND 이상의 가치를 지닌 필지 및 토지 면적에 대한 토지 사용료 및 토지 임대료를 산정하는 데 적용할 수 없기 때문에 위와 같은 경우에 적합한 토지 평가 방법이 없다"고 밝혔습니다.

따라서 차우 씨는 토지 가격 조정 계수 방식을 "토지 가격표에 따른 토지 가격으로 산정된 가치가 2,000억 VND 미만인 토지" 또는 "2,000억 VND 이상인 토지"를 불문하고 모든 사업에 적용하는 규정이 투명성과 공정성을 확보하고 국가 예산 손실을 방지하는 데 기여할 것이라고 생각합니다.

분석 결과를 바탕으로 호레아(HoREA) 회장은 실질적인 요구 사항을 충족하고 모든 부동산 프로젝트, 상업용 주택 및 도시 지역에 토지 가격 조정 계수 방식을 적용하기 위해서는 초안에서 "2,000억 VND 미만" 규정을 삭제하여 "토지 가격표에 따른 토지 가격 산정액이 2,000억 VND 미만인 토지" 또는 "2,000억 VND 이상인 토지"와 관계없이 모든 프로젝트에 토지 가격 조정 계수 방식을 적용해야 한다고 강조했습니다.

차우 씨는 "만약 2,000억 VND 미만의 가치를 지닌 토지 필지 및 토지 면적에 토지 가격 조정 계수 방식이 계속 적용된다면, 개발 잠재력이 크고 규모가 큰 2,000억 VND 이상의 토지 가격 목록에 따른 가격을 기준으로 특정 토지 가격을 결정하고 토지 사용료 및 토지 임대료를 산정하는 데 있어 잉여 방식을 유지해야 한다"고 제안했습니다.

2014년 주택법 제7조는 베트남에서 주택을 소유할 수 있는 주체를 세 가지로 명확히 규정하고 있다. 즉, 국내 단체, 가구 및 개인, 해외 거주 베트남인, 그리고 이 법 제159조 제1항에 명시된 외국 단체 및 개인이다. (출처: BXD)

주택 소유권 인정 조건

2014년 주택법 제8조는 주택 소유권 인정 조건을 명확히 규정하고 있습니다.

베트남에서 주택 소유 자격이 있는 대상자

2014년 주택법 제7조는 베트남에서 주택을 소유할 수 있는 주체를 3가지로 명확히 규정하고 있습니다. 즉, 국내 조직, 가구 및 개인, 해외 거주 베트남인, 그리고 이 법 제159조 제1항에 명시된 외국 조직 및 개인입니다.

주택 소유권 인정 조건

주택 소유권을 인정받으려면 우선 해당 기관, 가구 또는 개인이 베트남 국민이어야 합니다. 해외 거주 베트남인의 경우 베트남 입국 허가를 받아야 하며, 외국 기관 및 개인의 경우 2014년 주택법 제160조에 명시된 조건을 충족해야 합니다.

또한, 주택은 다음과 같은 형태로 합법적으로 확보해야 합니다. 국내 조직, 가구 및 개인의 경우, 건설 투자, 구매, 할부 구매, 증여, 상속, 자본금 수령, 주택 교환 등 법률 규정에 따른 다양한 형태를 통해 주택을 확보할 수 있습니다.

해외 거주 베트남인의 경우, 부동산 사업자 및 협동조합(이하 부동산 사업자)으로부터 상업용 주택을 구매 또는 임대하는 방식, 가구 및 개인으로부터 주택을 구매, 증여, 교환, 상속받는 방식, 법률 규정에 따라 토지를 판매하여 직접 주택 건설을 조직할 수 있도록 허용된 상업용 주택 건설 투자 사업에서 토지 사용권을 양도받는 방식 등을 통해 주택을 취득할 수 있습니다.

외국 기관 및 개인의 경우, 2014년 주택법 제159조 2항에 규정된 양식을 통해 신청할 수 있습니다.