법 개정으로 부동산 사업체 역량 부족, '파도 살아남기' 어려워

부동산 사업체에 대한 선별이 이루어질 것입니다.

8월 1일부터 토지법, 부동산사업법, 주택법이 정식 시행되었습니다. 전문가들은 이 법이 모든 기업과 소비자에게 직접적인 영향을 미치기 때문에 부동산 시장의 중요한 이정표 중 하나라고 평가합니다.

부동산 프로젝트 개발 사업자들은 매매, 사업에 대한 일련의 약관과 규정이 강화되고 정보가 투명해지는 것 외에도 이 법이 시행되면 프로젝트 장애물을 제거하기 위한 경쟁이 치열해질 것으로 예상하고 있습니다.

토지법, 부동산사업법, 주택법 등 3개 법률이 공식 발효되면서 부동산 시장에 새로운 '이정표'가 마련되었습니다. (사진: PS)

응우이 두아 틴(Nguoi Dua Tin) 과의 인터뷰에서 브엉 캣 그룹(Vuong Cat Group)의 CEO 응우옌 반 융(Nguyen Van Dung)은 다음과 같이 말했습니다. "토지법, 주택법, 부동산사업법의 조항들은 모두 면밀히 검토되어 각 사례에 적용되었습니다. 따라서 투명성과 정확성이 매우 높아질 것이며, 부동산 부문에서 제대로 운영되지 않는 투자자와 사업체들은 더욱 엄격한 규제를 받게 될 것입니다."

베트남 부동산중개사협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘 씨는 새로운 규정이 부동산 사업과 중개 활동을 강화할 것이라고 말했습니다 .

특히, 상업용 주택사업 개발을 위한 토지펀드 규제, 지가기준 철폐 등으로 점차 역량, 자금력, 토지펀드 등이 취약한 투자자들을 부동산 시장에서 걸러낼 것으로 보인다.

VARS는 실제로 최근 부동산 부문에서 운영되는 많은 사업체가 법적 준수가 되지 않고 법규에 따라 완료되지 않은 프로젝트를 "획득"하여 이미 판매하기 시작했다고 평가했습니다.

그래서 최근 정부 기관들이 상황을 '긴축'하기 위한 강력한 조치를 취했음에도 불구하고, 많은 기업은 여전히 '얼어붙은' 상태에 머물러 있는 것입니다.

많은 프로젝트가 여전히 법적 절차에 묶여 수년이 지났지만 실행되지 못하고 있습니다. (사진: PS)

특히, 새 토지법은 토지 사용료 산정 방식을 명확히 규정하여 토지 가격이 이전보다 훨씬 높아질 것입니다. 이는 국민들이 더 많은 보상을 받는 반면 기업들은 가용 자본에 대한 압박이 더 커질 것임을 의미합니다.

앞으로 기업이 충분한 경제적 잠재력을 준비하지 못하고, 명확한 전략도 갖추지 못한다면 부동산 시장에서 도태되기가 매우 쉽습니다.

부동산 사업에는 역량이 있어야 합니다.

쩐 아인 그룹(Tran Anh Group)의 하 반 티엔(Ha Van Thien) 부총괄은 새 법률의 영향을 평가하며 다음과 같이 말했습니다. "새 법률이 공식적으로 발효되면 투자자들을 명확하게 파악하고 선별하는 데 도움이 될 것입니다. 과거에는 투자자들이 여러 단계를 건너뛰었지만, 이제는 속도를 늦추고 법적 절차를 수정하며 프로젝트 개발에 필요한 충분한 자금을 확보하기 위해 탄탄한 재정 자원을 확보해야 합니다."

한편, 푸동 부동산 주식회사(푸동 그룹)의 응오 꽝 푹(Ngo Quang Phuc) 대표는 응우이 두아 틴( Nguoi Dua Tin)과의 인터뷰에서 "토지법, 부동산사업법, 주택법이 정식 발효되면 시장에 큰 영향을 미칠 것입니다. 이를 통해 법적 장벽을 허물고 기업들이 프로젝트 절차를 완벽하게 이행할 수 있는 "올바른 방향"을 찾는 데 도움이 될 것입니다."라고 말했습니다.

푸동 부동산 주식회사(푸동 그룹)의 대표이사, 응오 꽝 푹 씨.

"지난 2년간 부동산 시장이 침체되어 왔음을 알 수 있습니다. 대부분의 기업들이 법적 문제에 발목이 잡혀 신규 프로젝트를 시작할 수 없어 공급이 제한적입니다. 하지만 나캉디엔, 푸동, 남롱과 같은 프로젝트를 개발할 수 있는 투자자들은 여전히 많습니다. 이들은 현재 법적 절차를 제대로 이행하고 있으며, 사업 내에서 높은 경제적 잠재력과 내부적 잠재력을 보유하고 있기 때문에 어려운 시기에도 프로젝트를 시작할 수 있습니다."라고 응오 꽝 푹 씨는 말했습니다.

부동산사업법의 새로운 규정을 인용하여, 부동산 프로젝트 투자자는 주택 및 건설공사가 규정에 따라 사업 실시에 필요한 모든 조건을 충족한 경우, 보증금 지급자로부터 주택의 매매가, 임대매매가, 건설공사의 건설면적의 5%를 넘지 않는 보증금만을 받아 매수 또는 임대매매할 수 있도록 허용됩니다.

응오 꽝 푹 씨는 앞으로 부동산 사업이 이전처럼 자유롭게 자본을 조달할 수 없게 되지만, 엄격하게 관리될 것이라고 말했습니다. 이는 투자자의 역량 분류 및 심사에도 도움이 될 것입니다.

잠재력이 부족하고 법적 절차도 제대로 준수하지 않는 기업은 법이 시행될 때 부동산 부문에서 성공하기 어려울 것입니다. (사진: PS)

"이전에는 부동산 투자자들이 다양한 방식으로 자본의 5% 이상을 조달할 수 있었지만, 이제는 불가능합니다. 프로젝트 개발에 필요한 총 자본금의 5%는 매우 미미하며, 기업 자체의 재정 능력이 필요합니다. 기업은 부동산 상품을 개발하기 위해 실질적인 잠재력, 재정 능력, 그리고 보장된 현금 흐름을 갖춰야 합니다."라고 푹 씨는 평가했습니다.

출처: https://www.nguoiduatin.vn/luat-thay-doi-doanh-nghiep-bat-dong-san-khong-du-nang-luc-kho-vuot-song-204240801232201313.htm