부동산 소유주, '서핑' 세금 고려

부동산 거래로 발생한 이익에 대해서는 거래 빈도, 부동산 매매 및 재판매 시점 등에 따라 개인소득세가 부과될 수 있습니다. 이번에는 더 빨리 진행할수록 세율이 높아지고 그 반대의 경우도 마찬가지입니다.

재무부는 부동산 양도로 인한 개인 소득에 대해 소유 기간에 따라 세금을 부과할 것을 제안했습니다. - 사진: NGOC HIEN

이는 재무부가 개인소득세법을 대체하는 프로젝트를 구축한다는 제안에 제시한 내용 중 상당히 새로운 내용 중 하나입니다.

이에 따라 재무부는 일부 국가의 경험을 참고하여 부동산 양도소득에 대한 보유기간을 기준으로 개인소득세를 부과하는 방안을 연구해 투기와 거품을 제한하기로 했습니다.

이익에만 세금 부과

트롱틴 회계 및 세무 컨설팅 회사의 대표이사인 응우옌 반 두옥 씨는 투오이 트레와의 인터뷰에서 부동산 투기를 제한하기 위한 해결책이 있어야 한다는 의견을 지지했습니다. 하지만 베트남의 상황에서는 시장에 많은 결과를 초래하지 않으면서 가장 합리적인 해결책을 선택하기 위해 여러 측면을 고려해야 합니다.

Duoc 씨에 따르면, 세무 당국은 개인이 유일한 주택을 소유하고 있지만 183일 동안 소유하지 않으면 주택을 양도할 때 세금이 면제되지 않는다고 규정한 통지문 111을 적용하고 있습니다. 부동산 양도 시 투기 및 탈세를 방지하는 솔루션 중 하나이기도 합니다.

하지만 부동산은 특별한 상품입니다. 따라서 투기를 방지하기 위해서는 반드시 소유기간을 기준으로 부동산 거래에 세금을 부과하는 해결책이 아니라, 다양한 해결책을 활용할 수 있다.

"부동산 양도세의 본질로 돌아가야 합니다. 부동산 양도자가 받는 소득에 부과되는 세금이기 때문에 과세 대상이 되려면 소득이 있어야 합니다."라고 듀옥 씨는 말했습니다.

Duoc 씨에 따르면, 이전에 세무 당국은 양도인이 두 가지 방법 중 하나를 선택할 수 있도록 규정했습니다. 매도 가격과 매수 가격의 차액에 대한 25% 또는 매도 가격에 대한 2%입니다. 그러나 세무 당국은 나중에 모든 것을 판매 가격에 대한 2% 계산으로 전환했고, 이로 인해 많은 손실 사례가 세금 부과 대상이 되었습니다.

지금까지 세무당국은 보다 나은 관리 수단을 갖추고 있었고, 부동산 가격도 시장 가격에 근접했습니다. 따라서 실제 발생한 소득에 대한 부동산 양도세 산정방식으로 원상복귀하는 정책 검토가 필요하다. Duoc 씨는 "과거처럼 손실에도 세금이 부과되면 불평등이 생기지 않으므로 이를 관리하는 가장 좋은 방법입니다."라고 제안했습니다.

같은 견해를 공유하는 베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 씨는 소득이 있다는 것은 수익성 있게 판매한다는 것을 의미하며, 그런 다음 세금을 내는 것이 국민에게 공평을 보장하는 유일한 방법이라고 말했습니다. 세금은 판매 가격과 구매 가격의 차이, 즉 판매 가격에서 구매 가격을 뺀 값에 대해 계산되며, 여기서 은행 이자와 같은 발생한 비용을 공제합니다.

부동산 투자를 제한하기 위해 많은 국가에서는 부동산 거래로 얻은 이익에만 세금을 부과합니다. "물론 이익이 있을 때만 세금을 내야 합니다. 이것이 세금 계산 원칙입니다. 당시 매입 후 몇 달 안에 매도하면 매도자가 얻은 이익에 높은 세율이 적용됩니다. 3~5~7년 후에 매도하면 세율이 낮아집니다."라고 딘 씨는 말했습니다.

새로운 데이터를 정확하고 충분히 수집하세요

전문가 응우옌 타이 선은 재무부가 제안한 계획은 투기, 매매를 근절하고 부동산 가격을 끌어올려 실질적인 주택 구매가 필요한 사람들이 집을 살 수 없게 만드는 해결책 중 하나라고 말했습니다. 하지만 긴급한 상황으로 인해 부동산을 매각해야 하는 경우가 있는데, 이는 투기자로 '분류'되어 높은 세금을 내야 하기 때문에 손실을 입는 경우가 있습니다.

손 씨는 "제 생각에는 우리는 여러 측면을 신중하게 협의하고 논의하며 고려해야 합니다. 투기적 행동의 비용을 증가시켜 이러한 행동을 제한하는 세금 수단을 사용한다면, 베트남 상황에 적합한 세율을 고려해야 하며, 너무 높고 비현실적인 세율을 적용해서는 안 됩니다."라고 말했습니다.

경제 전문가인 부딘안 박사는 보유 기간이 짧을 때 더 높은 세율을 적용하면 이론적으로 부동산 투기와 '서핑'을 제한하는 데 도움이 될 수 있다고 말했습니다. "하지만 이 솔루션을 어떻게 구현할 수 있을까요? 관리 기관이 데이터를 확보하고 매매 가격을 정확하게 모니터링할 수 있을까요?" - 안 씨가 질문을 던졌습니다.

안 씨에 따르면 부동산 시장은 단순히 거주를 위한 구매로만 볼 수 없으며, 이 시장에는 투자도 포함되어야 합니다. 부동산 투자는 실제로 단기 투자입니다. 금융 투자와 마찬가지로 부동산 거래는 실용을 위한 것이 아니라 이익을 위한 것입니다. 부동산 투자는 부동산 시장에서 피할 수 없고 중요한 요소입니다.

"이 시장은 투기 활동으로 인해 역동적입니다. 따라서 부동산 투기를 그 본질과 역할에 따라 다뤄야 합니다. 부동산 투기 자체가 나쁜 것은 아니기에 근절할 방법이 없습니다."라고 안 씨는 말하며, 단순히 수익에만 집중할 것이 아니라 이 시장의 건전한 발전을 위한 해결책이 필요하다고 생각했습니다.

정책은 기술 인프라와 동기화되어야 합니다.

전문가들은 판매자가 유효한 비용을 공제한 후 이익을 얻는 경우 개인 소득에 세금을 부과할 것을 제안합니다. - 사진: NGOC HIEN

재무부에 따르면, 많은 국가에서는 부동산 투기를 억제하기 위해 거래 빈도와 부동산 매매 시점 등에 따라 부동산 거래로 얻은 이익에 세금을 부과하고 있습니다. 이 시기가 빠를수록 세율은 높아집니다. 예를 들어, 싱가포르에서는 첫해에 매매한 토지에 대해 매수 가격의 차이에 대해 100%의 세금이 부과됩니다. 2년 후에 다시 사고 파는 경우 세율은 50%입니다. 3년 후에는 25%가 됩니다...

재무부에 따르면 베트남에 적용하려면 구체적인 세율을 연구하여 부동산 시장의 실제 운영을 반영하여 적절하게 결정해야 합니다. 동시에, 부동산 양도에 대한 보유기간에 따른 개인소득세 정책 적용도 토지 및 주택 관련 정책의 완성 과정과 동기화되어야 하며, 토지 및 부동산 등록을 위한 정보기술 인프라의 동기화 및 준비도 병행되어야 합니다.

* Dang Hung Vo 교수 (전 천연자원환경부 차관):

다시 매수매도 상황을 제한할 것입니다

재무부는 부동산 양도로 인한 개인 소득에 대해 소유 기간에 따라 세금을 부과하자는 제안을 했는데, 이 제안은 많은 국가에서 성공적으로 적용되었습니다. 부동산을 구매하여 단기간 보유 후 빠르게 양도하는 사람은 상업적 가치가 더 높고 더 많은 세금을 내야 합니다.

하지만 베트남 시장에서는 매수자와 매도자가 실제 거래가격보다 낮은 가격을 계약서에 명시하거나 이전 매수가격과 다음 매도가격의 차이가 미미한 상황을 극복해야 합니다. 계약서에 구매자와 판매자가 정확한 거래 가치를 신고하도록 강제하는 더 강력한 도구가 필요합니다. 그렇게 된다면 위의 세금 도구가 베트남에서 효과적이고 실행 가능할 것입니다.

이 정책이 적용되면 재판매 사례의 상업적 유동성은 줄어들고, 주택 구매의 유동성은 늘어나고, 부동산 시장이 안정화되는 데 도움이 될 것입니다.

* Tran Manh Chi 씨 (동타이 부동산 회사 부사장):

충분히 합리적이고 타당한 비용을 계산해야 합니다.

재무부가 부동산 양도에 대해 기존 2%의 세율을 적용하는 대신 소유 기간에 따라 개인소득세를 부과하자는 제안을 내놓았는데, 이는 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 단기간에 부동산을 사고 파는 투기자들은 세율이 너무 높으면 이익이 없을 것이라고 생각할 것입니다.

그러나 소유기간에 따른 세금계산방법을 적용하면, 매수자가 이익을 얻는 부동산 양도행위에 대하여 개인소득세가 부과됩니다.

은행을 통한 거래가 이루어지고 있으며, 세무업계에서도 시장가격으로 거래신고를 통제하고 있습니다. 따라서 매매가격에 대한 거래의 검사는 거래내역과 송장을 토대로 담당기관이 결정하게 됩니다.

구매자가 단기간 내에 매물로 나온 주택이나 토지를 매수하는 경우, 수익에서 실제적이고 합리적이며 유효한 비용을 뺀 이익이 발생할 때 납부해야 할 개인소득세를 결정해야 합니다.

이때 이자비용, 중개비용, 기타 유효비용 등을 계산하여 이익을 결정해야 합니다. 거래 기간이 짧고 판매자가 이익을 낸 경우, 더 높은 세율을 적용하는 것이 적절할 것입니다.

실제로 많은 사람들이 거주를 위해 또는 자녀를 위한 자산으로 집을 구매하지만, 질병, 부채, 이사 등 피할 수 없는 이유로 손해를 보고도 집을 팔아야 하는 경우가 많습니다. 그런데도 여전히 불합리한 개인소득세를 내야 합니다.

출처: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm