Menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman: Bagaimana untuk mengurangkan beban yuran penggunaan tanah?

Bagi mengelakkan yuran penggunaan tanah daripada menjadi "beban" bagi rakyat dan perniagaan, pihak berkuasa tempatan perlu mengira dan mengeluarkan senarai harga tanah tahunan pada tahap yang sesuai dengan pendapatan majoriti penduduk.

Yuran penggunaan tanah yang terlalu tinggi akan menyukarkan orang ramai yang perlu menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman. (Dalam foto: Sebidang tanah di sepanjang jalan utama yang menghubungkan Hung Yen dan Ninh Binh - Foto: HONG QUANG)

Pandangan ini dinyatakan oleh Dr. Nguyen Ngoc Tu, seorang pakar cukai, dalam satu temu bual dengan akhbar Tuoi Tre mengenai dasar yang dicadangkan untuk mengutip yuran penggunaan tanah apabila individu dan perniagaan perlu menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman.

Dalam sesetengah keadaan, perlu membeli pada harga yang lebih tinggi daripada harga pasaran.

* Tuan, apakah asas untuk menetapkan yuran penggunaan tanah bagi organisasi dan individu yang ingin menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman?

- Menurut Undang-undang Tanah 2013, pengguna tanah yang ingin menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman mesti membayar 40% daripada perbezaannya. Walau bagaimanapun, harga tanah yang sebelum ini ditetapkan oleh pihak tempatan (jadual harga tanah - PV) berdasarkan rangka kerja harga tanah yang dikeluarkan oleh kerajaan adalah sangat rendah berbanding harga pasaran sebenar.

Biasanya, harga tanah dalam senarai harga tempatan hanya 10% daripada harga pasaran, dan isi rumah yang ingin menukar 200-300 ^meter persegi tanah pertanian kepada tanah kediaman hanya perlu membayar beberapa ratus juta dong dalam yuran penggunaan tanah, kurang daripada 1 bilion dong. Tahap yuran ini berada dalam kemampuan kewangan kebanyakan orang, menjadikan pemindahan hak penggunaan tanah sangat mudah.

Walau bagaimanapun, sejak penggubalan Undang-undang Tanah 2024, dua isu telah timbul: harga tanah telah meningkat ke tahap yang sangat tinggi, hampir dengan harga pasaran (Negeri melaraskan senarai harga tanah setiap tahun mengikut pasaran - PV), meningkat sebanyak 7-10 kali ganda berbanding sebelumnya, dan dalam beberapa kes luar biasa, sebanyak beberapa puluh kali ganda.

Tambahan pula, kami telah memansuhkan peraturan mengenai pengecualian dan pengurangan yuran penggunaan tanah, jadi isi rumah yang perlu memindahkan hak penggunaan tanah mesti membayar 100% daripada yuran penggunaan tanah kepada Negeri. Ini telah membawa kepada situasi di mana sesetengah isi rumah terpaksa "membeli balik" tanah mereka sendiri.

Dalam sesetengah kes, orang ramai terpaksa membeli tanah pada harga yang lebih tinggi daripada nilai pasaran kerana penilaian tanah tempatan adalah sangat tinggi dan tidak realistik. Oleh itu, meminda dan menambah peraturan untuk menjadikannya lebih sesuai adalah penting.

Bina senarai harga tanah yang sesuai dengan pendapatan majoriti penduduk.

* Jadi, adakah munasabah untuk mengutip yuran penggunaan tanah bersamaan dengan 30% daripada perbezaan antara harga tanah kediaman dan tanah pertanian?

- Cadangan untuk mengutip 30% daripada perbezaan antara harga tanah kediaman dan pertanian semasa adalah lebih rendah daripada kadar kutipan 40% sebelumnya.

Mengurangkan kadar yuran penggunaan tanah yang digabungkan dengan pengiraan yuran penggunaan tanah berdasarkan kuota tanah kediaman tempatan adalah wajar pada masa ini. Peraturan ini akan mengehadkan eksploitasi dasar yang membenarkan penukaran tanah pertanian kepada tanah kediaman untuk keuntungan spekulatif, di samping mencegah penggunaan tanah yang tidak rasional.

Selama bertahun-tahun, untuk memaksimumkan kecekapan penggunaan tanah, semua wilayah dan bandar telah mengeluarkan had penggunaan tanah untuk tanah kediaman dalam konteks populasi yang besar dan sumber tanah yang terhad. Bagi individu dan organisasi yang perlu menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman melebihi had yang dibenarkan, mereka mesti membayar yuran penggunaan tanah yang lebih tinggi, atau 100% daripada perbezaannya, bermakna mereka mesti membeli kembali tanah tersebut daripada Negeri, yang mana adalah munasabah.

Walau bagaimanapun, pendekatan rasional ini mesti disertai dengan langkah pengurusan tanah yang lain, termasuk pewujudan jadual harga tanah yang sesuai dengan pendapatan majoriti penduduk.

Walau bagaimanapun, jika kita terus mengaplikasikan Undang-undang Tanah 2024 seperti sedia ada, walaupun kita mengurangkan kadar yuran penggunaan tanah kepada 30%, kerana senarai harga tanah telah diselaraskan terlalu tinggi untuk menyamai harga pasaran, yuran penggunaan tanah sebenar yang perlu dibayar oleh orang ramai akan menjadi sangat tinggi, melebihi kemampuan kewangan ramai orang. Oleh itu, senarai harga tanah perlu dikira semula.

Harga tanah dan kos input yang sesuai akan menyumbang kepada harga perumahan yang lebih rendah - Foto: B. NGOC

* Pengalaman terkini menunjukkan bahawa walaupun Negeri mengenakan yuran sebanyak 30% ke atas perbezaan penukaran guna tanah, ramai orang masih tidak mampu membayarnya. Apakah penyelesaian yang anda fikir diperlukan untuk mengurangkan kesukaran ini kepada rakyat?

- Dalam kes di mana beberapa isi rumah berkongsi sebidang tanah yang diwarisi daripada nenek moyang mereka, jika mereka ingin berpecah kepada isi rumah yang berbeza atau membahagikan tanah tersebut, mereka harus dibahagikan kepada dua kumpulan semasa memohon pemindahan tanah.

Bagi isi rumah yang mempunyai sumber kewangan yang mencukupi, mereka digalakkan untuk membayar 30% daripada perbezaan tersebut dengan segera. Bagi isi rumah yang menghadapi masalah kewangan, Negeri boleh membenarkan mereka membayar sebahagian daripada yuran penggunaan tanah, dan selebihnya ditangguhkan. Bagi mereka yang tidak mampu membayar, Negeri boleh membenarkan mereka menangguhkan pembayaran 100% daripada yuran penggunaan tanah.

Hutang tersebut akan sentiasa tertera pada sijil hak guna tanah, dan orang ramai masih mempunyai hak untuk membina rumah dan mendirikan kediaman di atas tanah mereka, dan hak untuk memindahkan pemilikan kepada anak-anak mereka. Mereka hanya perlu membayar balik hutang tersebut kepada Negara apabila mereka menjual tanah tersebut dan mempunyai wang.

Pendekatan ini akan mengharmonikan dasar yuran penggunaan tanah, membolehkan Negeri mengurus tanah secara berkesan dan untuk tujuan yang betul, di samping memastikan rakyat mempunyai tanah untuk membina rumah dan menjamin hak rakyat untuk mendapatkan perumahan seperti yang termaktub dalam Perlembagaan.

Pakar mengesyorkan pengharmonian kepentingan dalam kutipan yuran penggunaan tanah - Foto: HONG QUANG

Menetapkan jadual harga tanah: banyak kawasan sangat keliru.

Menurut Dr. Nguyen Ngoc Tu, Undang-undang Tanah 2024 menetapkan pembinaan jadual harga tanah yang mencerminkan harga pasaran secara dekat, tetapi tiada dokumen panduan tentang apa yang dianggap sebagai "hampir dengan harga pasaran", yang menyebabkan kekeliruan di banyak tempat.

Pada hakikatnya, harga tanah semasa di pasaran telah melambung tinggi, kadangkala secara buatan. Oleh itu, senarai harga tanah yang akan diguna pakai mulai 1 Januari 2026, perlu dikira dan dibangunkan secara asas. Kementerian dan agensi kerajaan perlu duduk bersama untuk membimbing pihak tempatan tentang cara menentukan harga tanah mengikut nilai pasaran.

Kebelakangan ini, ramai pakar telah mencadangkan bahawa harga tanah berasaskan pasaran haruslah menjadi harga jualan purata sepanjang lima tahun yang lalu. Contohnya, harga pasaran dalam senarai harga tanah 2026 adalah harga jualan purata plot tanah di kawasan yang sama sepanjang tempoh 2021-2025. Kaedah ini lebih munasabah dan tidak seharusnya menggunakan harga beberapa plot tanah tertentu untuk membina senarai harga tanah.

Perkara yang paling penting sekarang ialah senarai harga tanah tahunan di peringkat tempatan mesti dikira pada tahap yang munasabah, bagi mengelakkan kejutan kepada perniagaan dan orang ramai.

Encik Pham Duc Toan (Pengarah Syarikat Saham Bersama Pelaburan dan Pembangunan Hartanah EZ):

Cadangan untuk mengutip 30% daripada perbezaan harga adalah wajar.

Keperluan untuk menukar tanah kebun, sawah padi, dan tanah berselang-seli kepada tanah kediaman merupakan keperluan yang kerap dihadapi oleh orang ramai dan perniagaan, dan bayaran 30% untuk perbezaan harga adalah wajar.

Dengan had penukaran tanah yang dicadangkan, peraturan mengenai yuran penggunaan tanah harus membezakan antara penukaran tanah untuk tujuan kediaman dan komersial. Pada masa yang sama, cukai progresif berdasarkan kawasan yang ditukar adalah sesuai dan memastikan keadilan dalam pelaksanaan dasar tanah.

Jelas sekali, apabila orang ramai menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman melebihi had yang dibenarkan, ia merupakan penukaran di luar keperluan kediaman mereka. Mereka mungkin menukarnya untuk tujuan membeli dan menjual tanah kediaman untuk keuntungan yang lebih besar, jadi adalah wajar jika mereka perlu membayar yuran penggunaan tanah yang lebih tinggi.

Contohnya, seseorang mewarisi sebidang tanah seluas 1 ekar (3,600 ^m² ) di kampung halaman mereka, tetapi pada hakikatnya, hanya 500 ^m² adalah tanah kediaman. Keperluan untuk membina rumah di atas hanya 200 ^m² sudah memadai, meninggalkan baki 3,100 ^m² sebagai tanah kebun atau tanah untuk tanaman saka. Tanah itu masih milik orang itu, tetapi tujuan penggunaannya berbeza.

Jika orang ramai ingin menukar 3,100 ^{meter persegi} tanah pertanian kepada tanah kediaman, sekali gus mengubah tujuan penggunaan tanah dan meningkatkan nilai komersialnya, mereka perlu membayar lebih banyak yuran penggunaan tanah kepada Negeri.

Jika penduduk tidak mahu menukar hak penggunaan tanah, mereka akan mengekalkan hak untuk menggunakan tanah seluas 3,600 ^m² , tetapi baki 3,100 ^m² hanya akan diperuntukkan untuk kegunaan pertanian. Dalam kes ini, tanah tersebut kekal sebagai hak milik penduduk; Negeri tidak akan menuntutnya semula.

Jika Negeri membenarkan orang ramai menukar tanah secara bebas tanpa membayar yuran penggunaan tanah yang progresif, ia boleh membawa kepada situasi di mana orang ramai menukar tanah secara beramai-ramai, mengakibatkan lebihan tanah kediaman tetapi kekurangan tanah untuk pengeluaran dan perniagaan.

Yuran penggunaan tanah telah melonjak.

Pada tahun 2025, meskipun pasaran hartanah telah pulih baru-baru ini, pendapatan berkaitan tanah dijangka akan meningkat mendadak.

Menurut Pejabat Statistik Am ( Kementerian Kewangan ), dalam tempoh 10 bulan pertama tahun 2025, hasil yuran penggunaan tanah di Hanoi mencecah 89,000 bilion VND, peningkatan sebanyak 167% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Di Bandar Raya Ho Chi Minh, pihak berkuasa cukai juga mencatatkan lonjakan hasil yuran penggunaan tanah, mencecah 49,712 bilion VND, peningkatan sebanyak 269% berbanding tempoh yang sama tahun lepas.

Encik Le Hoang Chau (Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh):

Perlu ada dasar yang adil, munasabah dan terkawal.

Saya percaya bahawa dalam kes-kes perubahan tujuan penggunaan tanah daripada tanah kebun, tanah kolam, atau tanah pertanian dalam plot tanah yang sama yang mengandungi tanah kediaman di kawasan perumahan yang tidak diiktiraf sebagai tanah kediaman kepada tanah kediaman; atau perubahan daripada tanah yang asalnya tanah kebun atau tanah kolam yang dilekatkan pada tanah kediaman tetapi dipisahkan oleh pengguna tanah untuk pemindahan hak penggunaan tanah, atau disebabkan oleh unit ukur yang memisahkannya kepada plot berasingan semasa mengukur peta kadaster sebelum 1 Julai 2004, kepada tanah kediaman, yuran penggunaan tanah hendaklah dikira pada kadar 20% daripada perbezaan antara harga tanah kediaman dan harga tanah pertanian.

Bagi keluasan tanah yang tujuannya diubah dalam had peruntukan tanah kediaman tempatan, yuran sebanyak 30% daripada perbezaan hendaklah dikutip jika keluasan tersebut melebihi had tidak lebih daripada sekali had peruntukan tanah kediaman tempatan, dan 100% daripada perbezaan hendaklah dikutip untuk keluasan tanah yang melebihi had lebih daripada sekali had peruntukan tanah kediaman tempatan.

Sebab cadangan ini adalah kerana, di seluruh negara, terutamanya di wilayah selatan, asal usul penggunaan tanah yang sama adalah daripada tanah yang dicipta dan diwarisi oleh isi rumah dan individu selama beberapa generasi, bukan tanah yang diperuntukkan oleh Negeri. Tambahan pula, banyak isi rumah yang mempunyai berbilang generasi tinggal bersama, mengusahakan tanah tersebut, dan perlu mengubah tujuan penggunaan tanah untuk membahagikannya antara ahli keluarga bagi mewujudkan plot yang berasingan.

Ini termasuk keperluan untuk memindahkan atau menjual sebahagian tanah kediaman bagi membiayai pembinaan perumahan dan menampung perbelanjaan, jadi dasar yang munasabah dan adil diperlukan, tetapi ia masih mesti dikawal ketat bagi mengelakkan kes di mana "spekulator tanah dan perniagaan yang tidak bertanggungjawab yang menyamar sebagai isi rumah atau individu" terpakai untuk mengubah tujuan penggunaan tanah pertanian kepada "mengeksploitasi dasar" untuk keuntungan haram.

Tiga tahap yuran untuk menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman.

Yuran penggunaan tanah yang terlalu tinggi akan menjadi beban bagi ramai orang yang perlu menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman untuk mewujudkan tempat tinggal - Foto: D. TUAN

Beberapa isi rumah yang berkongsi satu plot tanah akan dibahagikan plot mereka, dan had peruntukan tanah akan ditentukan untuk setiap isi rumah.

Menurut draf dekri kerajaan, dalam kes di mana sesebuah isi rumah atau individu memiliki pelbagai bidang tanah (termasuk pelbagai bidang tanah dalam sempadan pelbagai wilayah dan bandar yang ditadbir secara pusat) dan dibenarkan untuk mengubah tujuan penggunaan tanah seperti yang ditetapkan dalam resolusi ini, isi rumah atau individu tersebut boleh memilih satu bidang tanah untuk menggunakan pengiraan yuran penggunaan tanah mengikut peraturan.

Bagi lot tanah kedua dan seterusnya, 100% daripada yuran penggunaan tanah akan dikutip.

Dalam kes di mana berbilang isi rumah atau individu berkongsi hak untuk menggunakan satu plot tanah, jika agensi negeri yang kompeten membenarkan pecahan tanah untuk setiap isi rumah atau individu, kawasan dalam had yang diperuntukkan untuk mengira yuran penggunaan tanah akan ditentukan untuk setiap plot tanah yang mana sijil hak penggunaan tanah dan pemilikan aset yang berkaitan dengan tanah telah dikeluarkan. Prinsipnya ialah setiap isi rumah atau individu yang diberikan hak untuk membahagikan tanah hanya akan mempunyai kawasan tanah dalam had tanah kediaman yang diperuntukkan yang ditentukan sekali sahaja untuk mengira yuran penggunaan tanah.

Kembali ke topik

BAO NGOC

Sumber: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm