Mencadangkan mekanisme tambahan untuk menentukan harga tanah dan mengendalikan hasil tambahan dalam draf

Kapsyen foto — Gambar ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Sehubungan itu, VNREA mengulas 5 kandungan; di mana ia mencadangkan untuk meminda 3 isi iaitu peruntukan yang telah ditetapkan dalam draf dan menambah 2 kandungan yang belum ditetapkan dalam draf Resolusi.

Dengan 2 kandungan cadangan tambahan, VNREA memetik bahawa Artikel 5 Draf Resolusi menetapkan penggunaan senarai harga tanah untuk menentukan yuran guna tanah dan sewa tanah semua projek apabila tanah diperuntukkan, dipajak, atau tujuan penggunaan tanah diubah dalam semua kes.

Bagaimanapun, menurut analisis VNREA, secara realitinya, terdapat projek pelaburan di kawasan yang baru dibangunkan atau projek yang mempunyai skala guna tanah yang besar dan tiada senarai harga tanah atau jika ada senarai harga tanah, penggunaan senarai harga tanah itu tidak sesuai. Dalam kes ini, adalah perlu untuk menentukan harga tanah tertentu mengikut kaedah penentuan harga tanah yang ditetapkan dalam Undang-undang Tanah semasa untuk mengira bayaran guna tanah dan sewa tanah.

VNREA bercadang untuk menambah peraturan mengenai kes-kes penggunaan harga tanah tertentu untuk mengira yuran guna tanah dan sewa tanah projek apabila Negara memperuntukkan tanah, memajak tanah, atau menukar tujuan guna tanah, termasuk: projek dengan skala guna tanah yang besar 100 hektar atau lebih dan projek pelaburan di kawasan yang baru dibangunkan tanpa senarai harga tanah.

Di samping itu, VNREA mencadangkan untuk menambah peraturan mengenai pengiraan bayaran tambahan untuk tempoh harga tanah yang tidak ditentukan. Kerana berdasarkan Huruf d, Fasal 2, Perkara 257 Undang-Undang Tanah 2024, Keputusan 103/2024/ND-CP menetapkan kutipan bayaran tambahan untuk kes-kes di mana orang mempunyai keputusan untuk memperuntukkan/menyewa tanah sebelum 1 Ogos 2024 tetapi harga tanah belum ditentukan, mereka perlu membayar 5 expec.4% dikira untuk dikurangkan dengan bayaran tambahan (expec. 3.6%/tahun) daripada yuran guna tanah/sewa tanah yang perlu dibayar untuk tempoh harga tanah yang tidak ditentukan.

Sebabnya apabila yuran guna tanah/sewa tanah tidak dibayar, pelabur mendapat manfaat daripada jumlah yang tidak dibayar. Pandangan ini tidak betul dan tidak sesuai – VNREA menekankan. Pada masa ini, kewajipan untuk menentukan harga tanah adalah tanggungjawab agensi negeri, bukan bergantung kepada pengguna tanah.

Keperluan bahawa pengguna tanah bertanggungjawab dalam kes ini adalah tidak berasas. Apabila pengguna tanah tidak membayar yuran guna tanah dan sewa tanah, mereka tidak dapat melaksanakan hak mereka sebagai pengguna tanah: hak untuk membeli, menjual/memindah/gadai… kerana mengikut peraturan, hak ini hanya boleh dilaksanakan selepas obligasi kewangan mengenai tanah telah dipenuhi, analisis VNREA.

Oleh itu, VNREA mengesyorkan menambah peruntukan mengenai pengendalian yuran kutipan tambahan berdasarkan penentuan beberapa kes tertentu. Dalam kes-kes di mana telah ada keputusan mengenai peruntukan tanah, pajakan tanah, kebenaran menukar tujuan guna tanah, kebenaran untuk menukar daripada pajakan tanah tahunan kepada pajakan tanah sekali untuk keseluruhan tempoh pajakan, lanjutan guna tanah, pelarasan tempoh guna tanah, pelarasan perancangan terperinci mengikut peruntukan undang-undang mengenai tanah dan peruntukan undang-undang lain yang berkaitan sebelum tarikh kuat kuasa Undang-undang ini tidak diputuskan, tetapi harga tanah belum diputuskan, dan harga tanah belum ditetapkan. menurut ketentuan pada butir a, b, c, klausa 2, Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan 2024.

Pada masa yang sama, pengguna tanah perlu membayar bayaran tambahan untuk tempoh masa yang belum dikira untuk bayaran guna tanah dan sewa tanah seperti yang ditetapkan dalam butir a, b, c, Fasal 2, Pasal 257 Undang-Undang Tanah jika pengguna tanah telah meletakkan kawasan tanah yang diberikan hak guna tanah ke dalam eksploitasi, perniagaan dan penggunaan.

Pengguna tanah tidak diwajibkan membayar biaya tambahan untuk jangka waktu yang belum dihitung untuk biaya penggunaan tanah dan sewa tanah sebagaimana ditetapkan dalam butir a, b, c, Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan apabila pengguna tanah belum memasukkan luas tanah yang diberikan hak guna tanah ke dalam eksploitasi, usaha, atau penggunaan. Sekiranya pengguna tanah telah membayar yuran tambahan untuk tempoh masa yang belum dikira untuk yuran guna tanah dan sewa tanah, mereka akan dikembalikan yuran tambahan yang telah dibayar atau ditolak daripada obligasi kewangan lain kepada Negara...

Mengenai 3 pindaan yang dicadangkan, VNREA memetik: Fasal 7, Perkara 3 mengenai pemulihan tanah, pampasan, sokongan, dan penempatan semula menetapkan: "Potongan wang pampasan, sokongan, dan penempatan semula yang pelabur telah pendahulukan daripada yuran guna tanah dan sewa tanah yang perlu dibayar hendaklah dilaksanakan mengikut peruntukan Fasal 2, Undang-undang dan 94 keseluruhan projek".

Bagaimanapun, menurut VNREA, Undang-undang Tanah pada masa ini menetapkan bahawa sekiranya pelabur memajukan wang pampasan, sokongan, dan penempatan semula, ia akan ditolak daripada yuran penggunaan tanah dan sewa tanah projek. Sekiranya masih ada baki wang selepas ditolak daripada yuran guna tanah dan sewa tanah projek, ia akan dikira dalam jumlah modal pelaburan projek.

Oleh itu, peraturan ini tidak benar-benar menjamin hak dan tidak benar-benar menarik pelabur untuk mengambil bahagian dalam pampasan prabayar, sokongan dan penempatan semula; terutamanya dalam kes projek yang dikecualikan atau dikurangkan daripada bayaran guna tanah dan sewa tanah - VNREA dianalisis.

Oleh itu, VNREA bercadang untuk membenarkan pelabur meneruskan pemotongan bayaran pendahuluan untuk pampasan, sokongan dan penempatan semula daripada kewajipan kewangan lain yang perlu dibayar oleh pelabur.

Pada masa yang sama, di Perkara d, Fasal 1, Perkara 5, asas pengiraan yuran guna tanah termasuk: kos pembinaan infrastruktur untuk kawasan tanah yang diserahkan oleh pelabur kepada Negara; kos pembinaan infrastruktur yang dinyatakan pada ketika ini ditentukan mengikut peruntukan undang-undang mengenai pembinaan.

Menurut VNREA, Draf tersebut hanya menetapkan pengiraan kos pembinaan infrastruktur bagi kawasan tanah yang diserahkan oleh pelabur kepada Negara, yang tidak sesuai. Kerana sifat senarai harga tanah adalah peraturan am dan harga tanah dalam senarai harga tanah selalunya dibina berdasarkan plot tanah sedia ada. Projek pelaburan pembangunan infrastruktur tetapi tidak mempunyai kawasan yang diserahkan kepada Negeri (seperti projek pelaburan pembangunan infrastruktur taman industri) tidak akan ditolak untuk kos infrastruktur.

Atau projek pelaburan bergantung kepada keadaan dan skala geologi akan mempunyai kos pelaburan infrastruktur yang berbeza, terutamanya projek pelaburan di kawasan baru, kawasan tebus guna... mempunyai kos pelaburan yang sangat besar untuk meratakan dan pembinaan infrastruktur. Oleh itu, jika hanya mengira kos infrastruktur untuk kawasan tanah yang pelabur serahkan kepada Negara, ia tidak akan menjamin keadilan.

Dari realiti ini, VNREA mencadangkan bahawa apabila menentukan harga tanah, adalah perlu untuk mengira kos infrastruktur keseluruhan projek, bukan hanya kawasan tanah yang pelabur menyerahkan kepada Negeri. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk menambah peraturan mengenai pengendalian kos tebus guna tanah untuk projek tebus guna tanah semasa menentukan harga tanah (mengikut peraturan semasa, kos tebus guna tanah termasuk dalam kos pembangunan projek apabila menentukan harga tanah menggunakan kaedah lebihan).

Kandungan lain yang diulas oleh VNREA ialah di Perkara b, Fasal 13, Perkara 3, peruntukan peralihan untuk pemulihan tanah, pampasan, sokongan, dan penempatan semula dengan jelas menyatakan: "Sekiranya sebelum tarikh kuat kuasa Resolusi ini, tidak ada keputusan yang meluluskan pampasan, sokongan, dan pelan penempatan semula, pemulihan tanah, pampasan, sokongan dan penempatan semula tanah hendaklah dijalankan mengikut peruntukan Undang-undang. peruntukan Perkara ini".

Menurut VNREA, penggunaan frasa "dalam kes di mana tiada keputusan sebelum tarikh kuat kuasa Resolusi ini" tidak menentukan dengan tepat masa acara itu. Akan ada kes di mana tiada keputusan meluluskan pelan pampasan sebelum tarikh kuat kuasa Resolusi, tetapi pada masa Resolusi berkuat kuasa, terdapat keputusan meluluskan pelan pampasan. Oleh itu, VNREA bercadang untuk melaraskannya kepada "Dalam kes di mana tiada keputusan sehingga tarikh kuat kuasa Resolusi ini...".

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm