Harga pangsapuri Hanoi setinggi langit. Bagaimana memanfaatkan peluang 'duit murah', rakyat Vietnam boleh terus membeli rumah dan tanah

Bank Negara memaklumkan tentang pemberian pinjaman untuk membeli perumahan masa hadapan, pakar menasihatkan tentang cara memanfaatkan peluang "wang murah" pada tahun 2024, rakyat Vietnam boleh terus membeli rumah, tanah... adalah berita hartanah terkini.

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

Hartanah masih merupakan salah satu pasaran terpenting yang orang ramai berminat untuk melabur pada masa ini. Dalam foto: Perspektif perancangan Kawasan Bandar Taman Hijau. (Sumber: Green Garden)

Tiada larangan memberi pinjaman untuk membeli perumahan masa hadapan

Berdepan dengan kebimbangan mengenai larangan pinjaman untuk membeli rumah masa depan, wakil Bank Negara berkata bahawa Pekeliling 22/2023/TT-NHNN meminda Pekeliling 41/2016/TT-NHNN, berkuat kuasa mulai 1 Julai 2024, mengawal selia nisbah kecukupan modal untuk bank dan cawangan bank asing, tidak menyekat hak untuk membeli rumah masa depan.

Khususnya, Pekeliling 22 tidak mengubah peraturan mengenai pinjaman untuk jenis perumahan ini, dan juga tidak menyekat hak organisasi dan individu untuk membeli perumahan masa hadapan.

Mengikut peraturan semasa, pinjaman untuk membeli dan melaksanakan projek hartanah dan dijamin oleh hartanah itu sendiri, projek yang terbentuk daripada pinjaman itu, ditakrifkan sebagai pinjaman bercagar hartanah. Pinjaman yang ditakrifkan sebagai pinjaman gadai rumah mesti memenuhi syarat seperti punca pembayaran balik hutang bukan dari pendapatan sewa dari rumah yang dibentuk daripada pinjaman, rumah telah siap untuk serah terima mengikut kontrak jualan, rumah yang terbentuk daripada pinjaman mestilah dinilai secara bebas...

Sehubungan itu, pinjaman untuk pembelian hartanah dan perumahan serta gadai janji menggunakan aset masa hadapan menggunakan pekali risiko daripada 30% hingga 120% bergantung kepada nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) yang dikira sebagai nisbah baki pinjaman kepada nilai cagaran.

Juga menurut wakil Bank Negara, Pekeliling baharu itu mengurangkan pekali risiko apabila memberi pinjaman bagi tujuan membeli perumahan sosial berbanding pinjaman untuk membeli hartanah dan perumahan lain. Sehubungan itu, pinjaman untuk membeli perumahan sosial akan disenaraikan dengan pekali risiko yang lebih rendah apabila mengira nisbah keselamatan modal untuk bank. Langkah ini adalah untuk mewujudkan ruang dan menggalakkan bank mengeluarkan pinjaman bagi tujuan membeli perumahan sosial mengikut dasar dan projek Kerajaan .

Selain itu, Pekeliling 22 juga mengurangkan pekali risiko bagi bentuk pemberian kredit untuk membiayai projek perniagaan hartanah taman industri daripada 200% kepada 160%. Pinjaman untuk tujuan pembangunan pertanian dan luar bandar juga digunakan dengan pekali risiko sebanyak 50%.

Mengenai peraturan mengenai pinjaman untuk hartanah dan pembelian perumahan lain, Bank Negara menegaskan bahawa mereka kekal tidak berubah berbanding sebelum ini.

Mengikut peraturan baru Bank Negara, syarat rumah siap mengikut kontrak pembelian rumah hanya terpakai untuk pinjaman gadai janji rumah (yang digunakan dengan pekali risiko yang lebih rendah berbanding dengan belum terima bercagar hartanah lain).

Sekiranya organisasi atau individu mempunyai keperluan untuk membina atau membeli perumahan masa depan dan menggadaikan perumahan masa depan, ia akan menjadi kes pinjaman yang dijamin oleh hartanah seperti yang ditetapkan dalam Fasal 10, Perkara 2 Pekeliling 41 dan pekali risiko yang sepadan akan digunakan seperti yang ditetapkan dalam Fasal 10, Perkara 9 Pekeliling 41.

Oleh itu, Bank Negara mengesahkan bahawa peraturan ini tidak menyekat hak organisasi dan individu untuk membeli perumahan masa depan, dan tidak bertentangan dengan peraturan semasa (Undang-undang Sivil, Undang-undang Perumahan, Undang-undang Perniagaan Harta Tanah, Undang-undang Pelaburan 2020, Undang-undang Institusi Kredit 2024).

Harga pangsapuri melangit

Menurut Kementerian Pembinaan , pada suku keempat 2023, menurut data yang dikumpulkan daripada laporan lokaliti dan maklumat tinjauan daripada organisasi penyelidikan pasaran, harga pangsapuri akan terus meningkat di dua bandar utama Hanoi dan Bandar Ho Chi Minh, terutamanya di kawasan tengah.

Di pasaran, hampir tiada projek dalam segmen pangsapuri mampu milik (harga di bawah 25 juta VND/m2), tetapi terutamanya segmen pangsapuri pertengahan (harga 25-50 juta VND/m2) yang layak untuk menggerakkan modal dan perdagangan.

Khususnya, di Hanoi, pada suku keempat 2023, menurut laporan ringkasan, beberapa projek mempunyai kenaikan harga purata di kawasan seperti: Daerah Thanh Xuan meningkat kira-kira 3.5%; Daerah Ha Dong meningkat kira-kira 3.7%; Daerah Hoang Mai meningkat kira-kira 3.8%; Daerah Nam Tu Liem meningkat kira-kira 4.1%...

Khususnya, harga jualan pangsapuri mampu milik ialah 25-35 juta VND/m2; harga jualan pangsapuri pertengahan adalah kira-kira 35-50 juta VND/m2; harga jualan pangsapuri mewah melebihi 50 juta VND/m2, biasanya pada 60-70 juta VND/m2.

Berkongsi mengenai isu ini, Encik Nguyen Van Dinh - Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS) - berkata bahawa harga pangsapuri di Hanoi dalam pasaran utama terus meningkat kerana terdapat sangat sedikit pelabur yang mempunyai projek dalam tempoh ini. Pelabur yang mempunyai bekalan dalam tempoh ini kebanyakannya adalah pelabur besar, tidak menghadapi masalah kewangan, jadi harga tawaran adalah tinggi untuk memaksimumkan keuntungan. Harga purata pangsapuri di Hanoi di pasaran utama ialah 51.7 juta VND/m2.

Menurut En. Dinh, paras harga utama sukar diturunkan disebabkan kos input (indeks perumahan dan harga bahan binaan meningkat kira-kira 6% setiap tahun). Seiring dengan itu, inflasi dan kadar faedah meningkat. Di samping itu, bilangan projek perumahan komersial yang baru diluluskan semakin terhad, dan dana tanah di kawasan tengah tidak banyak yang tinggal.

Di samping itu, pakar ini menilai bahawa walaupun harga pangsapuri di Hanoi dalam pasaran utama tidak menurun, pembeli rumah masih mendapat manfaat daripada dasar keutamaan yang tidak pernah berlaku sebelum ini dalam perlumbaan dasar pelabur.

"Pembeli boleh membayar secara ansuran, menikmati kadar faedah keutamaan, dan tempoh tangguh prinsipal 2-3 kali lebih lama daripada tahun-tahun sebelumnya. Ini meningkatkan kecairan segmen pangsapuri dalam pasaran utama," kongsi En. Dinh.

Hartanah masih menjadi saluran pelaburan yang menarik.

Berkongsi nota untuk pembeli rumah untuk memanfaatkan peluang "wang murah" pada tahun 2024, Encik Manh Quan, pengasas bersama Forum Pembeli Rumah, mengulas bahawa, selain pasaran lain seperti saham dan emas, pasaran hartanah masih merupakan salah satu pasaran paling penting yang diminati orang ramai untuk melabur pada masa ini. Walaupun tidak bersedia untuk meletakkan wang dengan segera, orang ramai masih sangat berminat dengan pasaran hartanah untuk dapat membuat keputusan pada masa hadapan.

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

Bangunan pangsapuri kawasan bandar Thu Thiem, HCMC. (Sumber: VNA)

Pasaran sedang mengalami perkembangan baru, terutamanya dari segi aliran tunai. Pada masa ini, mengikut dasar monetari Negara, kadar faedah bank jatuh sangat rendah, sesetengah bank hanya 3%/tahun, lebih rendah daripada sasaran inflasi.

"Ini bermakna ramai yang mendepositkan wang di bank bukan sahaja tidak menjana faedah, malah kehilangan nilai, jadi mereka terpaksa mencari saluran pelaburan baharu, sudah tentu termasuk hartanah. Oleh itu, mereka akan berminat dengan projek hartanah baharu, terutamanya projek pangsapuri. Daripada menyimpan wang di bank, mereka mesti mencari saluran untuk melabur bagi mengekalkan nilai wang," kata Encik Manh Quan.

Menurut Pusat Hartanah One Mount untuk Penyelidikan Pasaran dan Wawasan Pelanggan, harga pangsapuri utama di Hanoi pada tahun 2023 meningkat sebanyak 16.3% berbanding tahun lepas dalam ketiga-tiga segmen: mampu milik, julat sederhana dan mewah. Ini bukan sahaja menggambarkan aktiviti pelaburan untuk perdagangan yang menguntungkan, tetapi juga menunjukkan keperluan perumahan sebenar rakyat.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, angka yang dilaporkan telah menunjukkan bekalan yang terhad, dengan sangat sedikit projek pangsapuri siap di Hanoi, hanya beberapa projek disebabkan pelesenan pembinaan yang perlahan. Kenaikan harga pangsapuri juga tidak dapat dielakkan.

"Walaupun harga pangsapuri semakin meningkat, orang yang mempunyai keadaan pendapatan atau keperluan penting yang tidak boleh ditangguhkan - seperti memulakan keluarga baru dan terpaksa memisahkan isi rumah - masih membuat keputusan untuk membeli," kata Encik Quan.

Sebaliknya, daripada kenaikan harga pangsapuri dalam beberapa bulan kebelakangan ini, menurut pemerhatian En. Quan, pasaran menunjukkan anjakan baru, ramai orang beralih kepada memilih rumah tingkat bawah dan tanah kediaman kerana hartanah jenis ini di beberapa lokasi, harga bagi setiap kawasan boleh guna masih lebih rendah daripada pangsapuri dan harga hartanah tidak meningkat banyak - laporan mengenai pasaran hartanah semua menunjukkan perkara ini.

En. Quan berkata bahawa ini juga satu anjakan yang boleh difahami kerana harga pangsapuri semakin tinggi, jadi orang ramai terpaksa mengubah pilihan mereka, memilih untuk membeli rumah bandar dan tanah kediaman bukanlah pilihan yang buruk. Disebabkan tanah kediaman mempunyai buku merah kekal, ramai juga yang suka membeli kerana harga hartanah jenis ini stabil, malah merupakan satu bentuk aset masa hadapan dan boleh ditinggalkan untuk beberapa generasi.

Orang Vietnam boleh terus membeli rumah dan tanah.

Pada 18 Januari, Perhimpunan Negara ke-15 secara rasmi meluluskan Undang-undang Tanah yang disemak semula. Salah satu kandungan yang menarik perhatian ramai ialah perubahan berkaitan hak pengguna tanah.

Hak pengguna tanah pada asasnya dikekalkan dalam dasar yang sama seperti undang-undang tanah semasa. Undang-undang Tanah yang dipinda menetapkan pindaan, tambahan dan pengembangan hak untuk pengguna tanah, termasuk yang berasal dari Vietnam.

Khususnya, mengenai hak dan kewajipan mengenai penggunaan tanah orang Vietnam yang tinggal di luar negara: Lengkapkan arahan bahawa orang Vietnam yang tinggal di luar negara dengan kewarganegaraan Vietnam yang merupakan warganegara Vietnam mempunyai hak penuh yang berkaitan dengan tanah (bukan hanya hak ke atas tanah kediaman) seperti warga Vietnam di negara tersebut (individu di negara itu) dan mengekalkan dasar yang sama seperti undang-undang semasa untuk mempromosikan pelaburan di luar negara kepada orang-orang yang berasal dari Vietnam. Warganegara Vietnam yang menetap di luar negara ke dalam negara.

Menurut peruntukan Fasal 4, Perkara 3 Undang-undang Kewarganegaraan Vietnam, orang yang berasal dari Vietnam yang menetap di luar negara ialah orang Vietnam yang dahulunya mempunyai kewarganegaraan Vietnam, yang kewarganegaraannya ditentukan oleh garis keturunan semasa lahir, dan anak-anak dan cucu mereka tinggal dan tinggal secara tetap di luar negara.

Oleh itu, boleh difahami dengan mudah bahawa keturunan orang yang pernah mempunyai kewarganegaraan Vietnam di luar negara, walaupun mereka tidak mempunyai kewarganegaraan Vietnam, masih mempunyai hak penuh berkaitan tanah seperti warga Vietnam di negara itu.

Oleh kerana perluasan subjek dengan hak guna tanah, Undang-undang juga memperluaskan kes di mana Negeri memperuntukkan tanah dengan bayaran guna tanah. Berdasarkan pewarisan subjek yang mana Negeri memperuntukkan tanah dengan bayaran guna tanah dalam Perkara 55 Undang-undang Tanah 2013, Perkara 119 Undang-undang Tanah yang dipinda telah menambah beberapa subjek yang Negeri memperuntukkan tanah dengan bayaran guna tanah.

Termasuk 2 kes yang berkaitan dengan orang asal Vietnam:

Pertama, rakyat asal Vietnam yang menetap di luar negara dan organisasi ekonomi dengan modal pelaburan asing diperuntukkan tanah untuk melaksanakan projek perumahan komersial mengikut peruntukan undang-undang mengenai perumahan; menggunakan tanah daripada menerima pindah milik projek hartanah mengikut peruntukan undang-undang perniagaan hartanah dalam kes di mana Negeri memperuntukkan tanah dengan bayaran guna tanah dikutip.

Kedua, isi rumah, individu, dan orang asal Vietnam yang menetap di luar negara diperuntukkan tanah kerana pampasan dalam tanah apabila Negara menuntut semula tanah mengikut peruntukan Undang-undang Tanah yang dipinda.

Undang-undang juga menetapkan bahawa Jawatankuasa Rakyat Daerah mengeluarkan Sijil kepada pengguna tanah dan pemilik aset yang dilampirkan pada tanah yang merupakan individu, komuniti kediaman, dan orang asal Vietnam yang menetap di luar negara.

Sumber