Urus niaga tidak berubah tetapi harga jualan pangsapuri Hanoi masih meningkat seperti "dimiliki"

(Dan Tri) - Pakar mengatakan bahawa kenaikan berterusan harga pangsapuri menyebabkan orang ramai menangguhkan rancangan pembelian mereka buat sementara waktu. Walau bagaimanapun, harga jualan pangsapuri terus meningkat walaupun menghadapi kesukaran dalam urus niaga.

Pembeli rumah bergelut di tengah-tengah ribut harga

Menurut tinjauan wartawan Dan Tri , sejak sebulan lalu, harga jualan pangsapuri di Hanoi terus mengekalkan aliran menaik.

Sebuah rumah seluas 64m2 dengan 2 bilik tidur di projek Vinhomes Smart City telah dijual pada pertengahan Oktober dengan harga kira-kira 4.2 bilion VND. Sehingga kini, apartmen ini terus meningkat harganya kepada 4.6 bilion VND.

Atau di projek Thang Long Nombor 1, sebuah apartmen seluas 87m2 dengan 2 bilik tidur telah diiklankan untuk dijual pada awal Oktober dengan harga 5.7 bilion VND. Bagaimanapun, harga pangsapuri ini kini telah dinaikkan kepada 6 bilion VND.

Menurut data daripada unit penyelidikan, purata harga jualan pangsapuri utama di seluruh pasaran Hanoi telah meningkat dengan ketara, daripada 40 juta VND/m2 pada awal 2022 kepada kira-kira 72 juta VND/m2 pada suku ketiga tahun ini.

Khususnya, harga purata projek yang baru dibuka pada suku ini mencecah kira-kira 70 juta VND/m2 (tidak termasuk VAT dan yuran penyelenggaraan), kerana bekalan pangsapuri yang baru dibuka pada suku tersebut dicatatkan terutamanya dalam segmen mewah dan mewah, menyumbang 100% daripada bahagian pasaran.

Yang memerlukan untuk membeli rumah, Encik Nguyen Van Ngu (dari Nam Dinh ) berkata sejak 3 bulan lalu, keluarganya sentiasa mencari pangsapuri di daerah Nam Tu Liem dan Ha Dong. Dengan 3 bilion VND, Encik Ngu merancang untuk membeli sebuah apartmen seluas kira-kira 65-70 meter persegi, direka dengan 2 bilik tidur, tetapi semakin dia kelihatan, semakin dia berasa seperti dia terperangkap dalam "matriks harga pangsapuri".

"Apartmen yang sama tidak terjual, tetapi harga yang ditawarkan pemilik lebih tinggi berbanding sebelum ini. Contohnya, sebuah rumah seluas 68m2 di My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) telah diiklankan untuk dijual pada September dengan harga kira-kira 3.3 bilion VND. Rumah yang sama ditawarkan untuk dijual oleh pemilik pada harga 3.7 bilion VND," katanya. Walaupun harga pangsapuri sentiasa "menari", Encik Ngu telah menangguhkan sementara rancangannya untuk membeli rumah dan menunggu harganya sejuk.

Atau seperti kata Encik Tran Van Cuong (dari Bac Giang ), sejak 2 bulan lalu keluarganya pergi melihat rumah di banyak projek pangsapuri di Hanoi. Bagaimanapun, Encik Cuong terkejut kerana harga jualan pangsapuri yang diberikan pemiliknya semakin lama semakin tinggi.

Sesetengah orang menghentikan rancangan mereka untuk membeli rumah kerana harga jualan meningkat dengan cepat (Ilustrasi: Tran Khang).

10 hari lalu, Encik Cuong dipetik oleh pemilik sebuah apartmen di daerah Hoang Mai (Hanoi) dengan keluasan 72m2, direka dengan 2 bilik tidur dengan harga 4.3 bilion VND, bersamaan dengan 60 juta VND/m2. Bagaimanapun, baru-baru ini, pemilik pangsapuri ini memaklumkan Encik Cuong bahawa harganya telah meningkat kepada 4.7 bilion VND.

"Kenaikan harga apartmen yang pesat membuatkan saya tertanya-tanya sama ada saya perlu beli sekarang atau tunggu ia stabil. Jika saya beli sekarang, harga mungkin turun semula, kerana ia sudah meningkat. Jika saya tidak beli, saya takut harga pangsapuri akan terus meningkat," katanya.

Menurut data daripada unit penyelidikan pasaran, purata harga jualan pangsapuri di seluruh negara pada suku pertama 2021 ialah 35 juta VND/m2. Menjelang suku ketiga 2024, harga jualan telah meningkat kepada 51 juta VND/m2. Oleh itu, dalam 4 tahun, harga pangsapuri telah meningkat sebanyak 45%, atau lebih daripada 10% setahun.

Mengapa harga pangsapuri "demam"?

Pakar hartanah Nguyen Quoc Anh berkata bahawa terdapat banyak sebab yang membawa kepada kisah kenaikan harga yang hangat bagi segmen pangsapuri.

Pertama, pasaran hartanah adalah kitaran. Secara khusus, harga pangsapuri meningkat disebabkan sifat pasaran yang berada dalam fasa pemulihan. Sebelum ini, pada pertengahan 2024, unit ini meramalkan pemulihan setiap jenis hartanah, di mana jenis pertama untuk pulih adalah produk kediaman.

Selepas melalui tempoh yang sukar, psikologi pelabur dalam pasaran hartanah sangat lemah. Ketakutan terbesar apabila melabur bukanlah penurunan harga hartanah tetapi ketakutan produk tidak mempunyai kecairan. Oleh itu, pelabur kini mencari jenis dengan status undang-undang tertentu, aliran tunai, dan sekurang-kurangnya boleh disewakan seperti pangsapuri.

Sebab kedua ialah bekalan tidak memenuhi permintaan pasaran, manakala permintaan adalah sangat besar. Sebagai contoh, di Hanoi, setiap tahun kira-kira 100,000-170,000 pangsapuri baharu diperlukan, manakala bekalan dari awal tahun hanya memenuhi kira-kira 30,000 unit, dan pada 2023 kira-kira 10,000 unit.

Pada masa yang sama, kepadatan penduduk kawasan bandar adalah sangat besar. Beberapa negara seperti Korea, China,... walaupun mempunyai sistem pengangkutan yang baik, mudah untuk melancong ke semua wilayah dan bandar, orang ramai masih tinggal dan bekerja di bandar besar. Vietnam tidak terkecuali. Membeli rumah di bandar-bandar besar tidak pernah mudah. Apabila orang ramai menjadi lebih tertumpu, paras harga sangat sukar untuk diturunkan.

Selain itu, produk hartanah semakin tertumpu pada segmen berharga tinggi. Buktinya ialah pada awal 2020, segmen mewah dan ke atas (harga melebihi 55 juta VND/m2) hanya menyumbang kira-kira 6% daripada jumlah bekalan. Menjelang suku ketiga tahun ini, produk ini menyumbang kira-kira 60%.

Menurut pakar itu, dalam konteks bekalan rendah di pasaran, selepas mengeluarkan isu undang-undang dan melancarkan produk, pelabur memberi tumpuan terutamanya kepada segmen pertengahan dan ke atas (harga melebihi 35 juta VND/m2).

"Ia mengambil masa yang lama untuk melancarkan projek, manakala harga tanah terus meningkat setiap hari, jadi adalah logik untuk pelabur membuat keputusan untuk melancarkan pangsapuri dengan harga antara pertengahan dan ke atas," kata Encik Quoc Anh.

Sebuah bangunan pangsapuri di Hanoi (Foto: Duong Tam).

Sebab ketiga ialah faktor psikologi pasaran. Khususnya, apabila harga pangsapuri tidak meningkat banyak, orang ramai cenderung untuk menunggu harga turun. Tapi bila nampak harga naik lebih kurang 10-20%, semua berpusu-pusu nak beli sebab takut harga terus naik. Ini menambahkan tamparan psikologi, menyebabkan pasaran melantun semula.

"Malah, pasaran sangat panas sejak setahun lalu. Oleh itu, alasannya juga datang daripada fakta bahawa orang ramai agak tidak sabar selepas menunggu harga pangsapuri turun," kata Encik Quoc Anh menyimpulkan.

Nguyen Van Dinh - Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS) - menilai tempoh kebelakangan ini menyaksikan kenaikan luar biasa dalam harga pangsapuri, terutamanya di Hanoi. Fenomena ini pastinya dipengaruhi oleh kumpulan berkepentingan sedangkan konteks ekonomi, pasaran serta pendapatan rakyat masih belum pulih.

"Harga rumah meningkat, tetapi tiada urus niaga. Ini boleh menjadi helah oleh kumpulan pelaburan dengan niat yang tidak jelas," kata Encik Dinh terus terang.

Menurutnya, kumpulan berkepentingan ini mampu melakukan helah melambung harga berikutan bekalan pangsapuri bermasalah. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, pasaran tidak mempunyai sebarang projek baharu yang diluluskan untuk lesen pelaburan. Projek di pasaran kebanyakannya adalah projek lama dan dibeli dan dijual semula. Bekalannya kurang dan berkualiti, bekalan untuk orang ramai dan orang berpendapatan rendah sangat sedikit, dan struktur produk tidak sesuai.

Selain itu, kebanyakan bekalan baharu terus disiapkan pada standard yang tinggi dengan kos pelaburan dan kos tanah yang tinggi, dan pelabur juga menjangkakan keuntungan yang lebih tinggi daripada sebelumnya. Oleh itu, paras harga pangsapuri utama adalah sangat sukar untuk menurun. Harga pangsapuri yang tinggi di pasaran utama juga menyebabkan harga di pasaran sekunder meningkat secara mendadak.

Pada masa ini, psikologi pembeli rumah telah menurun secara beransur-ansur kerana harga pangsapuri terus meningkat sejak awal tahun.

Urus niaga pangsapuri telah perlahan tetapi dijangka sukar dikurangkan dalam jangka pendek (Foto: Tran Khang).

Encik Pham Duc Toan - Ketua Pengarah EZ Property - berkata baru-baru ini, harga pangsapuri hanya hangat di Hanoi disebabkan perbezaan antara penawaran dan permintaan. Sehingga kini, harga pangsapuri di Hanoi telah melebihi paras tertinggi.

“Saya mempunyai sekumpulan kawan yang semuanya berpendapatan tinggi, tetapi melihat kepada harga pangsapuri semasa, mereka semua beranggapan ia terlalu tinggi, tidak setimpal dengan nilai, dan sangat sukar untuk diakses,” katanya.

Harga pangsapuri terlalu tinggi menyebabkan ramai yang menangguhkan rancangan untuk membeli rumah kerana menganggap harganya tidak berpatutan. Oleh itu, kecairan pangsapuri sangat rendah baru-baru ini. Encik Toan meramalkan bahawa dari sekarang hingga akhir tahun, harga pangsapuri tidak akan meningkat lagi. Walau bagaimanapun, ia juga akan menjadi sangat sukar untuk harga pangsapuri untuk menurun, kecuali dalam kes mereka yang memerlukan wang untuk mengurangkan harga untuk menjual dengan cepat.

Nguyen Van Dinh menyatakan bahawa untuk mengurangkan harga pangsapuri di Hanoi, adalah perlu untuk melakukan usaha untuk mempercepatkan kemajuan projek pembinaan perumahan sosial. Kawal selia bekalan secara proaktif dengan menggunakan alat perancangan secara berkesan, melaraskan perancangan, dan memperuntukkan lebih banyak dana tanah bersih untuk membantu pelabur melaksanakan projek perumahan sosial sebaik sahaja perancangan diwujudkan.

Dalam jangka panjang, untuk menstabilkan harga pangsapuri khususnya dan produk perumahan secara amnya, perlu ada penyertaan yang kukuh daripada Negara. Khususnya, adalah perlu untuk terus mempromosikan pembangunan infrastruktur pengangkutan, memendekkan masa perjalanan dari kawasan satelit ke pusat bandar, bekalan dari pinggir bandar akan mengurangkan harga perumahan.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm