Kadar faedah kekal tinggi, memaksa pelabur "melepaskan barangan" dan mencairkan pangsapuri.

Kadar faedah kekal tinggi, memaksa pelabur "melepaskan barangan" dan mencairkan pangsapuri.

Menurut laporan Savills Vietnam, pada suku pertama 2023, bekalan pangsapuri di Hanoi dan Ho Chi Minh City terus menurun dengan mendadak. Khususnya, di Ho Chi Minh City, jumlah bekalan pangsapuri pada suku tersebut mencecah lebih 1,600 unit, turun 25% berbanding tempoh yang sama tahun lalu. Sementara itu, di Hanoi, jumlah bekalan pangsapuri pada suku tersebut mencecah lebih 2,000 unit, turun 27% berbanding tempoh sama tahun lalu.

Pelabur hasil tinggi terpaksa mencairkan pangsapuri gambar 1 — Pasaran pangsapuri sekunder sibuk, kerana harga jauh lebih murah daripada pangsapuri baru. (Foto: VV)

Di pasaran Hanoi sahaja, penurunan bekalan pangsapuri baharu menyebabkan harga jualan segmen ini terus meningkat. Dalam tempoh 2018 - 2022, harga pangsapuri yang baru dibuka meningkat sebanyak purata 13% setahun. Oleh itu, dalam 4 tahun, harga pangsapuri purata meningkat sebanyak 52%.

Berbeza dengan pasaran utama dengan kekurangan bekalan dan kenaikan harga, dalam pasaran sekunder (pasaran jualan semula), pangsapuri yang telah melalui sekurang-kurangnya seorang pemilik mempunyai harga yang menarik, 48% lebih rendah daripada pangsapuri baru dalam projek yang sama. Ini telah menggalakkan pasaran sekunder menjadi lebih aktif.

Cik Nguyen Hong Dung, Pengurus Kanan Savills HCMC Residential Business Services, berkata: Bekalan sekunder dalam pasaran juga cenderung meningkat sedikit kerana sekumpulan pelabur individu menghadapi kesukaran mengimbangi aliran tunai dalam konteks kenaikan kadar faedah.

"Pelabur individu yang membeli pangsapuri dan menggunakan leverage kewangan berada di bawah tekanan apabila kadar faedah bank melambung tinggi, memaksa mereka mempertimbangkan untuk menjual portfolio pelaburan mereka. Ini telah membantu bekalan pangsapuri sekunder di bandar utama meningkat sedikit baru-baru ini," kata Cik Dung.

Adakah harga pangsapuri menengah akan meningkat?

Encik Troy Griffiths, Timbalan Pengarah Urusan Savills Vietnam, menilai bahawa pasaran pangsapuri semasa mempunyai ciri istimewa iaitu hampir tiada bekalan utama, yang bermaksud tiada bekalan perumahan baharu untuk pembeli rumah dengan keperluan perumahan sebenar.

"Ini memaksa mereka untuk mendapatkan bekalan daripada pasaran sekunder. Sejak awal tahun ini, pasaran pangsapuri sekunder semakin panas di kedua-dua Ho Chi Minh City dan Hanoi," kata pakar Savills.

Pakar Savills percaya bahawa pada masa ini terdapat "gelombang" kenaikan harga sekunder di seluruh Bandaraya Ho Chi Minh, sehingga lebih daripada 5%, terutamanya di daerah seperti Tan Binh dan Daerah 11. Hanya harga pangsapuri sekunder di baki 9 daerah yang cenderung menurun.

Pelabur hasil tinggi perlu mencairkan pangsapuri gambar 2 — Pakar Savills percaya bahawa pada masa ini terdapat "gelombang" kenaikan harga sekunder di seluruh Bandar Raya Ho Chi Minh. (Foto: MP)

En. Troy Griffiths juga menunjukkan satu perkara penting tentang pasaran sekunder, yang merupakan faktor undang-undang yang kukuh bagi produk tersebut. Kebanyakan projek telah diberikan sijil hak untuk digunakan. Semasa berada di pasaran utama, kami melihat beberapa projek menghadapi halangan di sekitar isu ini.

Bagaimanapun, menurut pakar Savills, pasaran sekunder juga banyak bergantung pada pelarasan kadar faedah pada masa akan datang.

"Dengan kadar faedah pinjaman bank mencecah 14-15%, ini adalah tahap yang agak tinggi yang memaksa pembeli rumah untuk mempertimbangkan dengan teliti. Namun, jika kadar faedah boleh kembali kepada tempoh sebelum COVID-19 iaitu kira-kira 10-12%, pasaran ini akan mula menjadi lebih menarik dan meningkatkan kecairan," kata penganalisis itu.

Encik Troy meramalkan bahawa pasaran sekunder akan menjadi sangat menarik dalam tempoh 12 bulan akan datang atau lebih. Selepas tempoh ini, keadaan bekalan baharu yang terhad akan berubah kerana lebih banyak projek baharu dilancarkan. Pada masa itu, harga sekunder mungkin kembali ke keadaan yang lebih stabil.

Menurut Jabatan Penyelidikan Savills, di Bandaraya Ho Chi Minh mulai sekarang hingga akhir tahun, dijangkakan terdapat 9,000 pangsapuri baharu, di mana kelas B akan menyumbang 71%, kelas C akan mempunyai 23% bahagian pasaran dan kelas A akan mempunyai 6% bahagian pasaran.

Menjelang 2026, 137,540 unit daripada 186 projek akan dilancarkan. Walaupun beberapa projek belum disenaraikan, pelabur menunjukkan minat terhadap produk mampu milik untuk memenuhi permintaan.

Bagi Hanoi, pada 2023, terdapat 9,400 pangsapuri diserahkan dan 7,000 pangsapuri baharu dijangka akan dilancarkan untuk jualan dengan bekalan Kelas B menyumbang 83%. Mulai 2024 dan seterusnya, pasaran ini dijangka mempunyai kira-kira 86,500 pangsapuri baharu daripada 98 projek, di mana Kelas B menyumbang majoriti dengan 60% bahagian pasaran.

Sumber