Apakah kata Bank Negara Vietnam tentang larangan pemberian pinjaman untuk pembelian rumah yang sedang dibina?

[iklan_1]

Baru-baru ini, banyak perniagaan hartanah telah menyuarakan kebimbangan tentang peraturan yang berkaitan dengan terma pinjaman rumah.

Secara khususnya, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, menyatakan bahawa beliau dan perniagaan hartanah lain sangat prihatin tentang peraturan dalam perkara a, fasal 11, artikel 2 Pekeliling 41/2016/TT-NHNN (dipinda dan ditambah dengan Pekeliling 22/2023/TT-NHNN).

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — Perniagaan hartanah baru sahaja melalui tahun yang bergolak dan mencabar.

Menurut peraturan ini, bagi pinjaman bercagar hartanah kepada individu untuk membeli rumah, termasuk perumahan komersial, bank hanya dibenarkan memberi pinjaman kepada individu untuk membeli rumah yang telah siap dan sedia untuk diduduki, iaitu perumahan sedia untuk diduduki.

Oleh itu, Pekeliling 22/2023/TT-NHNN tidak membenarkan bank memberi pinjaman kepada individu untuk membeli perumahan komersial yang belum siap (iaitu, perumahan komersial dalam pembinaan) yang dijamin (digadai janji) oleh rumah itu sendiri. Oleh itu, individu yang ingin mendapatkan kredit untuk membeli perumahan komersial dalam pembinaan mesti melaksanakan langkah keselamatan lain atau menyediakan cagaran dalam bentuk aset lain.

Berkenaan perkara ini, Bank Negara Vietnam telah mengeluarkan maklum balas pada 31 Januari.

Menurut Bank Negara Vietnam, Pekeliling 41/2016/TT-NHNN (dipinda dan ditambah dengan Pekeliling 22/2023/TT-NHNN) yang mengawal selia nisbah kecukupan modal bank perdagangan dan cawangan bank asing bukanlah dokumen yang membimbing operasi pemberian kredit institusi kredit.

Fasal 10, Perkara 2 Pekeliling 41/2016/TT-NHNN menetapkan: "Pinjaman yang dijamin oleh hartanah adalah pinjaman kepada individu dan entiti undang-undang untuk membeli hartanah atau melaksanakan projek hartanah, dan dijamin oleh hartanah atau projek hartanah yang terbentuk daripada pinjaman tersebut, selaras dengan peruntukan undang-undang mengenai transaksi yang dijamin."

Bank Negara Vietnam mengesahkan bahawa Pekeliling 22/2023/TT-NHNN tidak meminda atau menambah kandungan ini. Organisasi dan individu yang ingin membeli rumah dan mendapatkan (gadai janji) rumah yang akan dibina pada masa hadapan ini akan mengenakan pemberat risiko sebanyak 30-120% bergantung pada nisbah pinjaman kepada nilai (LTV), yang dikira sebagai nisbah baki pinjaman kepada nilai cagaran; dalam kes di mana nisbah LTV tidak tersedia, pemberat risiko akan menjadi 150%.

Meminjam untuk membeli perumahan sosial tidak memerlukan syarat rumah tersebut telah siap dan diserahkan.

Menurut Bank Negara Vietnam, Klausa 11, Perkara 2 Pekeliling 41/2016/TT-NHNN menetapkan: "Pinjaman gadai janji ialah pinjaman yang dijamin oleh hartanah kepada individu untuk tujuan membeli rumah." Syarat-syarat berikut mesti dipenuhi: sumber dana pembayaran balik mestilah bukan pendapatan sewa yang dijana daripada pinjaman; dan rumah tersebut mesti disiapkan mengikut kontrak pembelian rumah.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — Sebuah kompleks perumahan sosial di Daerah 12 (Bandar Raya Ho Chi Minh)

Bank dan cawangan bank asing mempunyai hak undang-undang penuh untuk merampas hartanah yang digadai janji apabila pelanggan gagal membayar balik hutang mereka, selaras dengan undang-undang mengenai transaksi bercagar.

Hartanah yang diperoleh melalui pinjaman gadai janji ini mesti dinilai secara bebas (sama ada oleh pihak ketiga atau oleh jabatan yang bebas daripada jabatan kelulusan kredit bank atau cawangan bank asing) dengan penilaian berhemat (harga tidak boleh melebihi harga pasaran pada masa kelulusan pinjaman) seperti yang ditetapkan oleh bank atau cawangan bank asing.

Sementara itu, Fasal 1, Perkara 1 Pekeliling 22/2023/TT-NHNN menetapkan: "1. Pinda dan tambah Fasal 11, Perkara 2 seperti berikut: "11. Pinjaman gadai janji ialah pinjaman yang dijamin oleh hartanah kepada individu untuk membeli rumah, termasuk pinjaman yang dijamin oleh hartanah kepada individu untuk membeli rumah yang memenuhi syarat-syarat berikut: sumber pembayaran balik bukan daripada pendapatan sewa yang dijana daripada pinjaman; rumah telah siap dan sedia untuk diserah milik mengikut kontrak pembelian rumah.

Bank dan cawangan bank asing mempunyai kuasa penuh yang sah untuk merampas hartanah yang digadai janji apabila pelanggan gagal membayar balik hutang mereka, selaras dengan undang-undang mengenai transaksi bercagar dan undang-undang perumahan.

Hartanah yang diperoleh melalui pinjaman gadai janji ini mesti dinilai secara bebas (sama ada oleh pihak ketiga atau oleh jabatan yang bebas daripada jabatan kelulusan kredit bank atau cawangan bank asing) dengan prinsip berhemat (nilai tidak boleh melebihi harga pasaran pada masa kelulusan pinjaman) seperti yang ditetapkan oleh bank atau cawangan bank asing...

Bagi pinjaman untuk membeli perumahan sosial atau perumahan di bawah program dan projek sokongan kerajaan , tiada keperluan untuk memenuhi syarat rumah siap dan sedia untuk penyerahan, dan pekali risiko adalah lebih rendah daripada pinjaman gadai janji perumahan lain, iaitu hanya 20-50%, bagi melaksanakan dasar kerajaan untuk menggalakkan perumahan sosial.

Syarat rumah yang disiapkan mengikut kontrak penjualan rumah hanya terpakai untuk pinjaman gadai janji rumah (yang tertakluk kepada pemberat risiko yang lebih rendah berbanding penghutang bercagar hartanah yang lain).

Bank Negara Vietnam

Pinjaman gadai janji rumah akan merangkumi: pinjaman gadai janji rumah untuk membeli perumahan yang layak, termasuk syarat penyiapan dan penyerahan; dan pinjaman untuk membeli perumahan sosial atau perumahan di bawah program dan projek sokongan kerajaan.

Pemberat risiko yang dikenakan ke atas pinjaman gadai janji rumah berbeza-beza bergantung pada jenisnya, antara 20% hingga 100%, bergantung pada nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) dan pemberat risiko pengagihan (DSC). Bagi pinjaman untuk membeli perumahan sosial atau perumahan di bawah program dan projek sokongan kerajaan, yang tidak memerlukan rumah siap dan sedia untuk diserahkan, pemberat risiko adalah lebih rendah daripada pinjaman gadai janji rumah lain, antara 20% hingga 50%, selaras dengan dasar kerajaan yang menggalakkan perumahan sosial.

Menurut Bank Negara Vietnam, syarat rumah mesti disiapkan mengikut kontrak pembelian rumah hanya terpakai kepada pinjaman gadai janji yang dijamin oleh hartanah (yang tertakluk kepada pemberat risiko yang lebih rendah berbanding penghutang lain yang dijamin oleh hartanah).

Dalam kes di mana organisasi atau individu perlu membina atau membeli perumahan dalam pembinaan dan menggadai janji perumahan dalam pembinaan ini, ia akan termasuk dalam kategori pinjaman yang dijamin oleh hartanah seperti yang dinyatakan dalam Klausa 10, Perkara 2 Pekeliling 41/2016/TT-NHNN dan pekali risiko yang sepadan akan digunakan seperti yang dinyatakan dalam Klausa 10, Perkara 9 Pekeliling 41/2016/TT-NHNN.

"Oleh itu, peraturan ini tidak menyekat hak organisasi dan individu untuk membeli perumahan dalam pembinaan, dan tidak bercanggah dengan peraturan semasa (Undang-undang Sivil, Undang-undang Perumahan, Undang-undang Perniagaan Hartanah, Undang-undang Pelaburan 2020, Undang-undang Institusi Kredit 2024)," menurut Bank Negara Vietnam.

[iklan_2]
Pautan sumber