Apa yang Bank Negara katakan tentang 'tidak meminjamkan wang untuk membeli rumah masa depan'?

Baru-baru ini, banyak perniagaan hartanah telah menyatakan kebimbangan mengenai peraturan berkaitan pinjaman rumah.

Secara khusus, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Harta Tanah Ho Chi Minh City, berkata bahawa beliau dan perniagaan hartanah sangat mengambil berat tentang peruntukan di Point a, Fasal 11, Perkara 2 Pekeliling 41/2016/TT-NHNN (dipinda dan ditambah dengan Pekeliling 22/2023/TT-NHNN).

Perniagaan hartanah baru sahaja melalui tahun yang penuh dengan turun naik dan kesukaran.

Mengikut peraturan ini, bagi pinjaman bercagar hartanah kepada individu untuk membeli rumah, termasuk rumah komersial, bank hanya dibenarkan memberi pinjaman kepada individu untuk membeli rumah yang telah siap untuk diserahkan, iaitu rumah sedia ada.

Oleh itu, Pekeliling 22/2023/TT-NHNN tidak membenarkan bank memberi pinjaman kepada individu untuk membeli perumahan komersial yang belum siap untuk penyerahan (iaitu perumahan komersial yang dibentuk pada masa hadapan) yang dijamin (digadaikan) oleh rumah itu sendiri. Oleh itu, individu yang ingin meminjam kredit untuk membeli perumahan komersial yang dibentuk pada masa hadapan perlu melaksanakan langkah keselamatan lain atau selamat dengan aset lain.

Mengenai kandungan ini, pada 31 Januari, Bank Negara bertindak balas.

Menurut Bank Negara, Pekeliling 41/2016/TT-NHNN (dipinda dan ditambah dengan Pekeliling 22/2023/TT-NHNN) yang mengawal selia nisbah keselamatan modal bank perdagangan (CB) dan cawangan bank asing bukanlah dokumen yang membimbing operasi pemberian kredit bagi institusi kredit.

Fasal 10, Perkara 2 Pekeliling 41/2016/TT-NHNN menetapkan: "Pinjaman yang dijamin oleh hartanah adalah pinjaman kepada individu atau entiti sah untuk membeli hartanah, menjalankan projek hartanah dan dijamin oleh hartanah atau projek hartanah yang dibentuk daripada pinjaman mengikut peruntukan undang-undang mengenai transaksi bercagar".

Bank Negara mengesahkan bahawa Pekeliling 22/2023/TT-NHNN tidak meminda atau menambah kandungan ini. Organisasi dan individu yang perlu membeli rumah dan menjamin (gadai janji) rumah masa hadapan ini akan menggunakan pekali risiko 30 - 120% bergantung kepada nisbah jaminan (LTV) yang dikira mengikut nisbah baki pinjaman kepada nilai cagaran; sekiranya tiada maklumat mengenai nisbah LTV, pekali risiko ialah 150%.

Pinjaman untuk membeli perumahan sosial tidak perlu memenuhi syarat rumah telah siap untuk diserahkan.

Menurut Bank Negara, Fasal 11, Perkara 2 Pekeliling 41/2016/TT-NHNN menetapkan: "Pinjaman gadai janji rumah ialah pinjaman yang dijamin oleh hartanah untuk individu membeli rumah. memenuhi sepenuhnya syarat berikut: sumber dana untuk membayar balik hutang bukanlah sumber dana untuk menyewa rumah yang terbentuk daripada pinjaman; rumah telah siap mengikut kontrak pembelian rumah.

Kawasan perumahan sosial di Daerah 12 (HCMC)

Bank dan cawangan bank asing mempunyai hak undang-undang penuh untuk mengendalikan rumah yang digadaikan apabila pelanggan tidak dapat membayar balik hutang mengikut peruntukan undang-undang mengenai urus niaga bercagar.

Rumah yang terbentuk daripada pinjaman gadai janji ini mestilah dinilai secara bebas (dinilai oleh pihak ketiga atau oleh jabatan yang bebas daripada jabatan kelulusan kredit bank atau cawangan bank asing) dengan prinsip berhemat (harga tidak lebih tinggi daripada harga pasaran pada masa kelulusan pinjaman) mengikut peraturan bank atau cawangan bank asing".

Manakala Fasal 1, Perkara 1 Pekeliling 22/2023/TT-NHNN menetapkan: "1. Meminda dan menambah Fasal 11, Perkara 2 seperti berikut: "11. Pinjaman gadai janji rumah ialah pinjaman yang dijamin oleh hartanah untuk individu membeli rumah, termasuk pinjaman yang dijamin oleh hartanah untuk individu membeli rumah yang memenuhi syarat berikut: sumber wang untuk membayar balik hutang bukanlah sumber wang untuk menyewa rumah yang terbentuk daripada pinjaman; rumah telah siap untuk serahan mengikut kontrak jual beli rumah.

Bank dan cawangan bank asing mempunyai hak undang-undang penuh untuk mengendalikan rumah yang dicagarkan apabila pelanggan tidak dapat membayar balik hutang mengikut peruntukan undang-undang mengenai transaksi bercagar dan undang-undang mengenai perumahan.

Rumah yang terbentuk daripada pinjaman gadai janji ini mestilah dinilai secara bebas (dinilai oleh pihak ketiga atau oleh jabatan yang bebas daripada jabatan kelulusan kredit bank atau cawangan bank asing) dengan prinsip berhemat (nilai tidak lebih tinggi daripada harga pasaran pada masa kelulusan pinjaman) mengikut peraturan bank atau cawangan bank asing...".

Bagi pinjaman untuk membeli perumahan sosial, membeli rumah di bawah program dan projek sokongan Kerajaan , adalah tidak perlu memenuhi syarat rumah tersebut telah siap untuk diserahkan dan mempunyai pekali risiko yang lebih rendah berbanding pinjaman gadai janji rumah lain pada kadar 20 - 50% sahaja, bagi melaksanakan dasar Kerajaan menggalakkan perumahan sosial.

Syarat rumah yang lengkap di bawah kontrak pembelian rumah hanya terpakai untuk pinjaman gadai janji rumah (yang tertakluk kepada wajaran risiko yang lebih rendah daripada pinjaman bercagar hartanah yang lain).

Bank Negara

Bagi pinjaman gadai janji rumah, ia akan merangkumi: pinjaman gadai janji rumah untuk membeli rumah yang memenuhi syarat yang ditetapkan, termasuk syarat siap untuk penyerahan, dan pinjaman untuk membeli perumahan sosial, membeli rumah di bawah program dan projek sokongan Kerajaan.

Pekali risiko yang digunakan untuk pinjaman gadai janji rumah akan bergantung pada setiap jenis dari 20 - 100% bergantung pada nisbah LTV dan nisbah pendapatan (DSC). Bagi pinjaman untuk membeli perumahan sosial, membeli rumah di bawah program dan projek sokongan Kerajaan, adalah tidak semestinya memenuhi syarat rumah yang siap untuk diserahkan dan mempunyai pekali risiko yang lebih rendah berbanding pinjaman gadai janji rumah lain pada kadar 20 - 50% sahaja, bagi melaksanakan dasar Kerajaan yang menggalakkan perumahan sosial.

Menurut Bank Negara, syarat rumah siap di bawah kontrak pembelian rumah hanya terpakai untuk pinjaman gadai janji rumah (yang tertakluk kepada pekali risiko yang lebih rendah daripada penghutang lain yang dijamin oleh hartanah).

Sekiranya organisasi atau individu mempunyai keperluan untuk membina atau membeli perumahan masa hadapan dan menggadaikan perumahan masa hadapan, ia akan menjadi kes pinjaman yang dicagarkan oleh hartanah seperti yang ditetapkan dalam Fasal 10, Perkara 2 Pekeliling 41/2016/TT-NHNN dan pekali risiko yang sepadan akan digunakan seperti yang ditetapkan dalam Fasal 10/NN-20, Perkara 41NN/NHNN.

"Oleh itu, peraturan ini tidak menyekat hak organisasi dan individu untuk membeli perumahan masa depan, dan tidak bertentangan dengan peraturan semasa (Undang-undang Sivil, Undang-undang Perumahan, Undang-undang Perniagaan Harta Tanah, Undang-undang Pelaburan 2020, Undang-undang Institusi Kredit 2024)," kata Bank Negara.

Pautan sumber: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm