"Brek mengejut" kredit hartanah tidak boleh mengurangkan harga perumahan

Kementerian Pembinaan sedang mendapatkan ulasan mengenai Draf Resolusi Kerajaan mengenai mekanisme mengawal dan membendung harga hartanah. Draf tersebut mencadangkan untuk menggunakan had pinjaman untuk membeli rumah kedua atau lebih (pinjaman maksimum 50% daripada nilai kontrak pembelian untuk rumah kedua dan pinjaman tidak lebih daripada 30% untuk rumah ketiga).

Bercakap dengan Akhbar Elektronik Pelaburan - Baodautu.vn , seorang pakar ekonomi berkata bahawa mengetatkan kredit hartanah untuk kali kedua dan ketiga akan menjadi brek mendadak pada kredit hartanah, yang boleh menyebabkan kejatuhan mendadak dalam kecairan dan pasaran beku. Pada masa lalu, pengetatan kredit juga telah membawa kepada krisis pasaran hartanah.

"Lebih sedekad yang lalu, dalam tempoh 2011 - 2013, pasaran hartanah juga jatuh ke dalam krisis, sebahagiannya disebabkan oleh bank mengetatkan kredit hartanah manakala gelembung hartanah pecah pada 2009 - 2010. Dalam tempoh itu, pinjaman hartanah telah diklasifikasikan oleh Bank Negara sebagai "sektor bukan pengeluaran" dan akibatnya, harga pasaran yang sangat sunyi tetapi kecairan adalah turun. Hampir terhenti. Pengetatan kredit hartanah kedua dan ketiga, jika dilaksanakan dalam tempoh semasa, tidak semestinya mengurangkan harga perumahan, kerana kekurangan bekalan, tetapi akan menyebabkan pasaran jatuh ke dalam krisis kecairan sebelum pulih sepenuhnya," kata pakar ini.

Dr. Le Xuan Nghia, pakar ekonomi.

Dr Le Xuan Nghia, ahli Majlis Penasihat Dasar Perdana Menteri , juga berkata bahawa langkah ini tidak sepatutnya digunakan. Sejak awal tahun, Parti dan Kerajaan telah mengeluarkan beberapa siri resolusi, mengalihkan pemikiran daripada pengurusan pentadbiran kepada penciptaan proaktif, berkhidmat kepada rakyat dan perniagaan. Mengenai kredit, Perdana Menteri juga meminta Bank Negara untuk merintis penghapusan bilik kredit pada 2026. Dalam konteks ini, penggunaan had pinjaman untuk satu saat atau lebih hartanah adalah bukan pasaran.

Tambahan pula, menurut pakar ini, di bawah peraturan undang-undang semasa, bank perdagangan mempunyai hak untuk memutuskan had pinjaman mereka sendiri untuk pelanggan, Bank Negara atau mana-mana agensi pengurusan tidak boleh mengganggu kebebasan perniagaan perusahaan. Bank Negara hanya boleh menyediakan alat teknikal untuk memastikan bank beroperasi dengan selamat dan sihat (contohnya, peraturan mengenai nisbah keselamatan modal, had kredit, klasifikasi hutang, dsb.).

Sejak beberapa dekad yang lalu, Bank Negara telah mempunyai banyak penyelesaian untuk mengawal risiko kredit hartanah, contohnya, meningkatkan/mengurangkan pekali risiko hartanah (kadang-kadang sehingga 250%), mengurangkan bahagian modal jangka pendek yang digunakan untuk pinjaman jangka sederhana dan panjang daripada 60% kepada 30%... Malah, banyak alat untuk mengawal aliran modal ke dalam bidang hartanah ini, masih kukuh dan tidak berkesan.

Bagaimanapun, menurut Dr. Le Xuan Nghia, hampir tiada negara menghalang spekulasi hartanah dengan mengetatkan dasar kredit, tetapi terutamanya oleh dasar cukai. Cukai hartanah kedua hanya boleh digunakan apabila terdapat pangkalan data hartanah yang lengkap. Dengan keadaan semasa di Vietnam, ini adalah mustahil.

"Bank bukan pihak berkuasa, jadi mereka tidak boleh tahu berapa banyak hartanah yang dimiliki oleh peminjam. Malah mengenakan cukai hartanah kedua tidak mudah. China pernah memohon cukai rumah kedua, tetapi ia gagal kerana ia tidak dapat mengawal maklumat dan tidak dapat menurunkan harga perumahan," kata Dr Le Xuan Nghia.

Menurut pakar ini, proses mengumpul data hartanah dan mengklasifikasikan hartanah mana yang kelas pertama, kedua atau ketiga memerlukan sumber manusia, teknologi, dan masa yang banyak dan tidak boleh dilakukan dengan segera.

Selain itu, skala kredit hartanah di negara kita (kira-kira 4 juta VND, menyumbang 24% daripada jumlah hutang terkumpul keseluruhan sistem) tidak terlalu besar. Di banyak negara maju, nisbah ini boleh mencapai sehingga 40%. Sudah tentu, di negara lain, kredit hartanah adalah terutamanya untuk individu meminjam untuk membeli rumah, pelabur sering mencari modal dalam pasaran bon dan saham.

Paling penting, menurut pakar ini, walaupun kredit hartanah diperketatkan atau rumah kedua dikenakan cukai, harga hartanah tidak boleh turun jika bekalan terus berkurangan seperti sekarang.

Oleh itu, pakar mengesyorkan daripada mengetatkan kredit untuk rumah kedua dan ketiga, kita harus memberi tumpuan kepada penyelesaian yang paling boleh dilaksanakan dan asas kepada masalah itu, iaitu meningkatkan bekalan hartanah, terutamanya perumahan sosial dan rumah mampu milik untuk rakyat berpendapatan rendah.

Untuk meningkatkan bekalan perumahan sosial dan perumahan kos rendah, isu yang paling penting terletak pada menghapuskan halangan undang-undang dan mempunyai dasar untuk menyokong pembeli rumah. Pada masa ini, Bank Negara mempunyai pakej 145,000 bilion VND untuk pinjaman perumahan sosial, tetapi pengeluaran masih sangat kecil. Selain syarat yang ketat dan subjek pinjaman, bilangan projek yang kecil, dan kadar faedah yang tinggi (disebabkan kekurangan sokongan belanjawan) adalah antara sebab yang membawa kepada keadaan ini.

Komen (0)