Meminda dan menambah beberapa perkara dalam Resolusi 98: Memperluas hak untuk menyusun semula ruang bandar

Draf Resolusi yang meminda dan menambah beberapa perkara Resolusi No. 98/2023/QH15 Perhimpunan Negara mengenai perintis beberapa mekanisme dan dasar khusus untuk pembangunan Bandar Ho Chi Minh (dirujuk sebagai Resolusi 98) bercadang untuk menyempurnakan model pembangunan bandar mengikut orientasi pengangkutan awam (TOD). Kandungan baharu ini akan membantu Bandar Ho Chi Minh menjadi fleksibel dalam melaksanakan projek TOD dan menyusun semula ruang bandar, membangunkan ekonomi dan menggalakkan penggunaan metro.

Stesen metro Van Thanh di laluan metro 1 berorientasikan untuk membangunkan kawasan bandar TOD dengan pengangkutan awam. Foto: HOANG HUNG

Sumber pembangunan metro menanti mekanisme baharu

Di sepanjang laluan metro Ben Thanh - Tham Luong (laluan metro 2), terdapat 11 stesen, direka untuk melalui banyak kawasan berpenduduk padat di Bandar Ho Chi Minh. Walau bagaimanapun, pelan pengezonan berkaitan telah diwujudkan sebelum 2015, apabila lokasi stesen tidak ditentukan sepenuhnya. Untuk menjadi sesuai apabila melaksanakan model TOD, adalah perlu untuk melaraskan pelan pengezonan secara tempatan untuk meningkatkan kepadatan pembinaan dan mengatur ruang bercampur di sekitar stesen. Iaitu, mewujudkan sempadan TOD di sepanjang keseluruhan baris; menyepadukan sistem sambungan trafik bas - metro - jalan dalam jarak berjalan kaki.

Menurut Jabatan Pembinaan Bandaraya Ho Chi Minh, pihak berkuasa untuk menyesuaikan perancangan tempatan adalah milik Jawatankuasa Rakyat wad. Walau bagaimanapun, jika tiada kata sepakat, ia akan mudah membawa kepada risiko "setiap wad mempunyai gaya tersendiri", maka Ho Chi Minh City telah mencadangkan agar Kerajaan Pusat memberi kuasa kepada Jawatankuasa Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk meluluskan pelarasan perancangan bagi melaksanakan projek TOD.

Jabatan Pembinaan juga mengenal pasti bahawa sepanjang laluan metro 2 terdapat banyak tanah awam berskala besar dengan status undang-undang yang jelas, seperti blok 1/82a (26.65 ha), Pameran Bay Hien - Pusat Sukan (5.1 ha), kawasan C30 (40.9 ha) dan depoh Tham Luong. Ini adalah lokasi utama yang berpotensi besar untuk pembangunan TOD; walau bagaimanapun, untuk mengeksploitasi dana tanah ini, Ho Chi Minh City dibenarkan untuk mengutip peningkatan nilai tanah yang dicipta oleh metro - kandungan ini tidak disebut dalam Resolusi 98.

Selain itu, menurut Jabatan Pembinaan, terdapat 3 sumber pendapatan baharu yang perlu diberi perhatian. Ini adalah hasil daripada peningkatan keluasan lantai apabila melaraskan pekali guna tanah (FAR); hasil daripada peningkatan nilai tanah yang dicipta oleh perancangan TOD dan pelaburan metro; dan yuran penambahbaikan infrastruktur daripada aktiviti komersial yang mendapat manfaat daripada kawasan stesen. Banyak negara telah menggunakan alat ini untuk mengimbangi kos pelaburan pembangunan infrastruktur; namun, peraturan semasa, termasuk Resolusi 98, tidak menyebut pemulihan nilai tanah yang meningkat (Tahan Nilai Tanah), jadi Bandaraya Ho Chi Minh tidak mempunyai asas untuk pelaksanaan.

Sementara itu, menurut analisis Dr. Ngo Viet Nam Son, pelaburan metro meningkatkan harga tanah di sekitar stesen sebanyak 20%-50%. Sekiranya tiada mekanisme untuk negeri memulihkan nilai tambah itu, TOD tidak akan mewujudkan sumber modal yang mampan untuk pembangunan pengangkutan awam.

Memperluas kuasa untuk melaksanakan projek TOD

Salah satu keperluan TOD yang paling penting ialah meningkatkan kepadatan penduduk dan aktiviti ekonomi dalam jarak 10-15 minit berjalan kaki dari stesen metro. Walau bagaimanapun, piawaian ketumpatan bangunan, ketinggian, indeks pokok hijau, dsb. dalam peraturan semasa masih terikat, menyebabkan prosedur perlu melalui banyak peringkat dan mengambil masa yang lama.

Ketua Lembaga Pengurusan Kereta Api Bandar HCMC Phan Cong Bang berkata TOD hanya berkesan apabila keseluruhan rangkaian pengangkutan awam beroperasi sebagai sistem bersatu. Di sana, orang ramai boleh berjalan kaki ke stesen dengan selesa, menggunakan kad atau aplikasi untuk menggunakan basikal metro - bas - awam.

Walau bagaimanapun, kerana pihak berkuasa tidak berpusat dan setiap laluan metro atau setiap unit pengangkutan boleh memilih teknologi yang berbeza, ia menyukarkan untuk melaksanakan TOD. Oleh itu, Bandar Raya Ho Chi Minh mencadangkan untuk memutuskan piawaian teknologinya sendiri, piawaian tiket elektronik dan piawaian infrastruktur sambungan untuk keseluruhan rangkaian.

Untuk menyelesaikan masalah kesesakan lalu lintas, Ho Chi Minh City menyasarkan untuk menyiapkan 232km kereta api bandar menjelang 2030, dengan jumlah pelaburan awal kira-kira 19.67 bilion USD. Mengikut pengiraan, modal kerajaan pusat dan bajet bandar pada masa ini hanya memenuhi kira-kira 66% daripada permintaan.

Menurut Encik Tran Quang Lam, Pengarah Jabatan Pembinaan Bandaraya Ho Chi Minh, bandar itu sedang membangunkan projek dengan segera untuk menggerakkan sumber tambahan, menumpukan pada mengeksploitasi dana tanah mengikut model TOD dan mengembangkan mekanisme perkongsian awam-swasta (PPP), terutamanya kontrak bina-pindah (BT) untuk mewujudkan lebih banyak modal bagi projek infrastruktur utama.

Draf Resolusi Dewan Negara meminda dan menambah beberapa artikel Resolusi 98, mencadangkan untuk meluaskan kuasa Ho Chi Minh City dalam melaksanakan projek TOD. Titik kejayaan baharu ialah Ho Chi Minh City dibenarkan menggunakan bajet untuk membayar pampasan, membersihkan tanah, dan mewujudkan dana tanah bersih di sekitar stesen kereta api dan persimpangan sepanjang Jalan Lingkaran 3 untuk melelong hak guna tanah.

Hasil daripada mengeksploitasi dana tanah itu dikekalkan untuk melaksanakan pembangunan bandar, perdagangan, projek perkhidmatan atau membayar pelabur untuk projek kereta api di bawah kontrak BT... Menurut pakar, dengan cadangan tersebut, Ho Chi Minh City akan mempunyai lebih banyak sumber untuk mempercepatkan dalam merancang, melabur dan mengeksploitasi kawasan bandar yang dikaitkan dengan metro, tidak lama lagi membentuk pusat TOD moden bagi kualiti pengangkutan awam, meningkatkan daya tarikan orang ramai.

QUOC HUNG

Sumber: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html