Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS) baru-baru ini menerbitkan laporan kontroversi bertajuk "Penurunan Kadar Kelahiran dan Kesan Jangka Panjang terhadap Pasaran Perumahan," dengan alasan bahawa Vietnam sedang memasuki fasa di mana faktor demografi mula mempengaruhi permintaan hartanah. Walau bagaimanapun, ramai juga berpendapat bahawa dalam jangka pendek, faktor "keras" seperti harga rumah, penawaran dan kos pinjaman adalah lebih penting.
Menurut data VARS, kadar kesuburan Vietnam telah menurun daripada 3.8 anak bagi setiap wanita pada tahun 1989 kepada hanya 1.91 anak pada tahun 2024. Di bandar-bandar utama seperti Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh, kadar ini menghampiri ambang "kesuburan yang sangat rendah" iaitu di bawah 1.3 anak bagi setiap wanita. Ini bermakna bilangan isi rumah baharu, pemacu utama pasaran perumahan, akan menurun secara beransur-ansur pada tahun-tahun akan datang, terutamanya dalam segmen pangsapuri besar yang direka untuk keluarga besar.
VARS meramalkan bahawa jika situasi ini berterusan, Vietnam boleh menghadapi ketidakseimbangan penawaran-permintaan yang serupa dalam pasaran hartanah seperti Korea Selatan atau Jepun, negara-negara yang terjejas teruk oleh populasi yang semakin tua dan kadar kelahiran yang sangat rendah.
Dr. Pham Viet Thuan, Pengarah Institut Sumber dan Alam Sekitar, bersetuju dengan ramalan tersebut, dengan menyatakan: "Dalam jangka masa panjang, kecairan hartanah dipengaruhi oleh banyak dasar: undang-undang, kos input, krisis ekonomi dan populasi. Jika populasi tidak meningkat, terutamanya dengan kadar kelahiran yang rendah, maka permintaan perumahan akan berkurangan secara beransur-ansur, yang membawa kepada penurunan kecairan."
Dari perspektif lain, Cik Vo Nhat Lieu, Ketua Pegawai Eksekutif Akademi Teknologi Kewangan Hartanah Propiin, menekankan: "Kadar kelahiran yang rendah bukan sekadar isu demografi, tetapi faktor utama yang mengubah struktur pasaran hartanah. Kita sering hanya melihat kadar faedah, kredit atau aspek perundangan, tetapi faktor demografi adalah pembolehubah yang paling mendalam dan jangka panjang."
Walau bagaimanapun, data daripada Pejabat Statistik Am menunjukkan bahawa bilangan isi rumah baharu di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh masih meningkat sebanyak 2-3% setahun. Ini menunjukkan bahawa permintaan untuk perumahan tidak hilang, tetapi "dikekang" oleh faktor ekonomi. Menurut Cik Pham Thi Mien, Timbalan Pengarah Institut Penyelidikan Hartanah Vietnam (VARS IRE), sebab utama penurunan kecairan bukanlah disebabkan oleh kekurangan isi rumah baharu, tetapi kerana harga rumah melebihi kemampuan. Beliau menyatakan bahawa dengan harga purata 75-80 juta VND/m² di Hanoi dan 85-89 juta VND/m² di Bandar Raya Ho Chi Minh, sebuah apartmen berharga 2-3 bilion VND jauh di luar jangkauan kumpulan berpendapatan sederhana.
Selain harga jualan, kadar faedah gadai janji juga merupakan halangan utama. Pada masa ini, kadar faedah purata adalah antara 8% hingga 12% setahun, dengan sesetengah bank menawarkan kadar keutamaan sebanyak 6% hingga 7% untuk beberapa tahun pertama, tetapi ini masih jauh lebih tinggi berbanding di Jepun (1%-2%) atau Singapura (2%-4%). Dengan pinjaman sebanyak 1.5 bilion VND selama 30 tahun pada kadar faedah 10%, pembeli perlu membayar 15-20 juta VND sebulan, melebihi kapasiti kewangan kebanyakan keluarga muda.
Tambahan pula, hakikat bahawa ramai orang enggan berkahwin awal telah membawa kepada keperluan perumahan yang berbeza berbanding sebelum ini. "Mereka memerlukan ruang pelbagai fungsi, di mana mereka boleh tinggal dan bekerja, daripada berminat dengan pangsapuri reka bentuk tetap seluas 60-70 m²," kata Cik Lieu.
Menurut pakar, untuk memulihkan pasaran, Vietnam perlu menangani dua isu secara serentak. Keutamaan segera adalah meningkatkan bekalan perumahan mampu milik, mengurangkan kadar faedah pinjaman dan menambah baik prosedur kredit. Matlamat jangka panjang adalah untuk bersedia menghadapi senario populasi yang semakin tua, kadar kelahiran yang rendah dan keperluan perumahan yang berubah-ubah. "Jika kita hanya melihat demografi dan mengabaikan dasar dan produk, kita akan salah mendiagnosis masalah tersebut. Kita memerlukan perumahan mampu milik dan mekanisme pinjaman yang lebih murah," kata Encik Tran Khanh Quang, Pengarah Syarikat Hartanah Viet An Hoa.
Sumber: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm
Komen (0)