Kadar kelahiran rendah dan kesannya terhadap pasaran hartanah Vietnam

Persatuan Realtors Vietnam (VARS) baru-baru ini menerbitkan laporan kontroversi bertajuk "Penurunan Kadar Kelahiran dan Kesan Jangka Panjang terhadap Pasaran Perumahan" yang berpendapat bahawa Vietnam sedang memasuki tempoh di mana faktor demografi mula mempengaruhi permintaan hartanah. Walau bagaimanapun, ramai juga percaya bahawa dalam jangka pendek, faktor "keras" seperti harga perumahan, bekalan dan kos pinjaman adalah lebih penting.

Menurut data VARS, kadar kesuburan Vietnam telah menurun daripada 3.8 kanak-kanak bagi setiap wanita pada tahun 1989 kepada hanya 1.91 kanak-kanak pada tahun 2024. Di bandar-bandar besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City, kadar itu menghampiri ambang "severely low fertility" iaitu kurang daripada 1.3 kanak-kanak bagi setiap wanita. Ini bermakna bilangan isi rumah baharu, yang menjadi pemacu utama pasaran perumahan, akan beransur-ansur berkurangan pada tahun-tahun akan datang, terutamanya dalam segmen pangsapuri kawasan besar, yang bertujuan untuk keluarga besar.

VARS meramalkan bahawa jika keadaan ini berterusan, Vietnam mungkin menghadapi risiko ketidakseimbangan bekalan dan permintaan hartanah seperti Korea Selatan atau Jepun, negara yang terjejas teruk oleh populasi yang semakin tua dan kadar kelahiran yang sangat rendah.

Dr Pham Viet Thuan, Pengarah Institut Sumber Asli dan Alam Sekitar, bersetuju dengan ramalan itu, berkata: "Dalam jangka panjang, kecairan hartanah dipengaruhi oleh banyak dasar: undang-undang, kos input, krisis ekonomi dan populasi. Jika populasi tidak meningkat, terutamanya kadar kelahiran yang rendah, permintaan perumahan akan beransur-ansur berkurangan, seterusnya membawa kepada penurunan kecairan."

Dari perspektif lain, Cik Vo Nhat Lieu, Ketua Pegawai Eksekutif Akademi Teknologi Kewangan Hartanah Propiin, menekankan: "Kadar kelahiran rendah bukan sahaja isu populasi, tetapi juga faktor utama yang mengubah struktur pasaran hartanah. Kami selalunya hanya melihat pada kadar faedah, kredit atau kesahihan, tetapi faktor demografi adalah pembolehubah yang paling mendalam dan jangka panjang."

Walau bagaimanapun, data dari Pejabat Perangkaan Am menunjukkan bahawa bilangan isi rumah baharu di Hanoi dan Ho Chi Minh City masih meningkat sebanyak 2%-3% setahun. Ini menunjukkan bahawa permintaan untuk perumahan tidak hilang, tetapi "dihalang" oleh faktor ekonomi. Menurut Cik Pham Thi Mien, Timbalan Pengarah Institut Penyelidikan Hartanah Vietnam (VARS IRE), punca utama penurunan kecairan bukan disebabkan kekurangan isi rumah baharu, tetapi kerana harga rumah di luar kemampuan. Dia memetik harga purata 75-80 juta VND/m² di Hanoi dan 85-89 juta VND/m² di Ho Chi Minh City, sebuah apartmen 2-3 bilion VND jauh di luar jangkauan kumpulan berpendapatan sederhana.

Bukan sahaja harga jualan, kadar faedah pinjaman rumah juga menjadi penghalang besar. Pada masa ini, kadar faedah purata turun naik antara 8% dan 12% setahun, sesetengah bank menawarkan insentif sebanyak 6% dan 7% dalam beberapa tahun pertama, tetapi ini masih jauh lebih tinggi daripada di Jepun (1% dan 2%) atau Singapura (2% dan 4%). Dengan pinjaman 1.5 bilion VND selama 30 tahun, dengan kadar faedah 10%, pembeli mesti membayar 15-20 juta VND sebulan, di luar kemampuan ramai keluarga muda.

Selain itu, hakikat bahawa ramai orang tidak mahu mendirikan rumah tangga awal juga membawa kepada keperluan perumahan yang berbeza. "Mereka memerlukan ruang pelbagai guna, untuk tinggal dan bekerja, dan tidak lagi berminat dengan pangsapuri seluas 60-70 m² dengan reka bentuk tetap," kata Cik Lieu.

Menurut pakar, untuk membuka sekatan pasaran, Vietnam perlu menangani dua isu secara serentak. Dalam jangka pendek, adalah perlu untuk meningkatkan bekalan rumah mampu milik, mengurangkan kadar faedah, dan menambah baik prosedur kredit. Dalam jangka panjang, adalah perlu untuk bersedia untuk senario populasi yang semakin tua, kadar kelahiran yang rendah, dan keperluan perumahan yang berubah-ubah. "Jika kita hanya melihat pada demografi dan mengabaikan dasar dan produk, kita akan salah mendiagnosis penyakit ini. Kami memerlukan rumah mampu milik dan mekanisme pinjaman yang lebih murah," kata Encik Tran Khanh Quang, Pengarah Syarikat Harta Tanah Viet An Hoa.

Komen (0)