Nieuwe grondprijslijst: controle nodig om 'schok' op de markt te voorkomen

In de komende tijd zullen de grondprijzen echter sterk fluctueren, afhankelijk van de regio, doordat gemeenten nieuwe prijslijsten voor grond opstellen. Dit heeft direct invloed op de huizenprijzen en de vastgoedmarkt in het algemeen.

Fotobijschrift — Het decentralisatiebeleid bij het bepalen van grondprijzen bewijst geleidelijk zijn effectiviteit. Illustratieve foto: Tuan Anh/VNA

Waarschuwing voor sterke schommelingen

De gelijktijdige uitgifte van grondprijslijsten in het kader van de Grondwet van 2024 zal naar verwachting in veel plaatsen tot grote schommelingen in de grondprijzen leiden. Dit heeft grote gevolgen voor de vastgoedmarkt, investeringskosten en de toegang van mensen tot huisvesting.

Dr. Pham Anh Tuan, hoofd van de afdeling Landbeheer (Universiteit van Hanoi voor Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu), merkte op dat de aangepaste grondprijslijst waarschijnlijk zal stijgen ten opzichte van de huidige prijslijst. Dit kan gunstig zijn voor mensen van wie de grond wordt teruggewonnen en de lokale begrotingsinkomsten verhogen, maar tegelijkertijd de investeringskosten verhogen, met name de kosten voor terreinruiming bij ontwikkelingsprojecten, met multidimensionale gevolgen voor de vastgoedmarkt en de bevolking.

De stijging van de grondprijzen zal grote gevolgen hebben voor de inkomsten uit grondgebruik, zoals grondgebruiksvergoedingen, belastingen en andere kosten, maar ook voor de investeringskosten, wat de vastgoedprijzen op de markt beïnvloedt. De heer Pham Anh Tuan waarschuwde dat bij een te grote aanpassing de investeringskosten voor vastgoedprojecten zullen stijgen, wat problemen zal opleveren voor zowel binnenlandse investeerders als buitenlandse ondernemingen.

Voor mensen betekenen de stijgende grondprijzen dat procedures zoals het wijzigen van bestemmingsplannen en het verlenen van certificaten voor grondgebruiksrechten duurder worden. Vooral bij het omzetten van landbouwgrond naar woongrond kunnen de sterk gestegen grondgebruikstarieven problemen opleveren voor huishoudens die grond moeten legaliseren.

Vanuit een deskundig perspectief benadrukte professor Dang Hung Vo, voormalig viceminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, de noodzaak van een centraal controlemechanisme om consistentie en rationaliteit bij het opstellen van grondprijslijsten te waarborgen. Volgens de heer Dang Hung Vo kan elke gemeente de huidige grondprijslijst op een andere manier benaderen en opstellen, omdat deze door de provincie wordt uitgegeven. Dit kan gemakkelijk leiden tot onredelijke verschillen, vooral in grensgebieden.

Professor Dang Hung Vo stelde voor dat het Ministerie van Landbouw en Milieu een rol zou moeten spelen bij het beoordelen en controleren van de grondprijslijst alvorens deze goed te keuren, om te voorkomen dat prijsverschillen voor persoonlijk gewin worden uitgebuit. Het belangrijkste principe is dat de grondprijslijst consistent moet zijn met de marktprijs. Deze expert stelde echter dat Vietnam nog steeds geen duidelijke definitie van "marktprijs" heeft, noch een specifiek juridisch kader om deze prijs wetenschappelijk te bepalen.

Wat betreft de deelname van ambtenaren op gemeentelijk niveau aan de ontwikkeling van grondprijslijsten, zei de heer Vo dat dit noodzakelijk is omdat zij de werkelijke grondwaarde in de regio kennen. Het is echter noodzakelijk om duidelijke argumenten te geven om te bepalen of de voorgestelde prijs daadwerkelijk de marktprijs weerspiegelt.

Risico op 'prijskoorts' indien niet goed onder controle

Tran Quoc Dung, vicevoorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, analyseerde dat de huidige grondprijzen vaak 30-60% lager liggen dan de marktprijs, wat leidt tot inkomstenderving voor de staat en een onvoldoende compensatie voor mensen. Daarom verplicht de Grondwet van 2024 gemeenten om de prijslijst aan te passen zodat deze dichter bij de realiteit komt. Dit kan echter gevolgen hebben als er geen strikte controle op wordt uitgeoefend.

De eerste factor die moet worden opgemerkt, is dat een te hoge grondprijslijst problemen kan veroorzaken voor publieke investeringsprojecten vanwege de sterk stijgende kosten voor grondontginning. Tegelijkertijd zullen mensen obstakels tegenkomen bij het vinden van een woning, met name in segmenten zoals sociale huurwoningen of middenklassewoningen. Deze effecten kunnen de kapitaalstromen voor investeringen "blokkeren" en het risico op een lokale vastgoedzeepbel creëren. Deze realiteit vereist een oplossing om een harmonieuze en duurzame grondprijslijst op te stellen.

De heer Tran Quoc Dung stelde voor om grondprijsgegevens, bijgewerkt op basis van notariële contracten en handelsvloeren, te digitaliseren om de nauwkeurigheid en transparantie te verbeteren. Daarnaast is het noodzakelijk om de inspectie te versterken en prijsinflatie, speculatie en het creëren van virtuele golven aan te pakken, met name in gemeenten waar nieuwe grondprijslijsten worden opgesteld.

Een andere oplossing waarop we ons moeten richten, is ervoor te zorgen dat de taxatiecommissie voor grondprijzen onafhankelijke partijen omvat, zoals deskundigen, bedrijven en vertegenwoordigers van departementen en branches. Zo kunnen we objectieve feedback krijgen en voorkomen dat er sprake is van 'interne prijsafspraken'.

In gebieden met sterke schommelingen in de grondprijzen kunnen lokale overheden kortetermijnmaatregelen treffen, zoals bestemmingsplannen, het tijdelijk opschorten van overdrachtsvergunningen of het ongewijzigd laten van de oude compensatieprijs om de markt te stabiliseren en tegelijkertijd een nieuwe prijslijst op te stellen.

Deskundigen adviseerden ook om op centraal niveau te komen tot een uniform kader voor richtsnoeren, dat gecoördineerd wordt door het Ministerie van Landbouw en Milieu en het Ministerie van Financiën. Dit stelt criteria vast voor het opstellen van een grondprijslijst die aansluit bij de realiteit en die tegelijkertijd zorgt voor redelijke prijsstijgingen om schokken op de markt te voorkomen.

Bron: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594