Villa's en herenhuizen zijn slecht liquide.

Transacties daalden

Volgens de laatste gegevens van Savills Vietnam over de vastgoedmarkt presteert de productlijn villa's/rijtjeshuizen in Ho Chi Minhstad op het zwakste punt sinds 2019, met opeenvolgende dalingen in het transactievolume en de absorptiegraad.

Concreet daalde het primaire aanbod in 2023 met 40% op jaarbasis naar 993 eenheden. Dit is het laagste niveau in de afgelopen 5 jaar en kwam voornamelijk voort uit dure voorraden.

Ook het verkoopvolume en de absorptiegraad waren de afgelopen vijf jaar het laagst, namelijk 29%, en het verkoopvolume bedroeg slechts 286 eenheden, een daling van 73% op jaarbasis. Omdat het betaalbare aanbod beperkt blijft, blijven dure eenheden de markt domineren, met eenheden ter waarde van meer dan 30 miljard VND, goed voor 67% van de totale omzet.

In een gesprek met Nguoi Dua Tin zei mevrouw Giang Huynh, adjunct-directeur, hoofd onderzoek en S22M (Savills), dat de objectieve reden voortkomt uit het feit dat het proces van kapitaalmobilisatie wordt beïnvloed door de inspectie van de uitgifte van vastgoedobligaties.

Bovendien hebben de wereldwijde economische ontwikkelingen gevolgen gehad voor de binnenlandse economie. Dit heeft geleid tot veel problemen, waardoor de inkomsten en de geldstroom van bedrijven en burgers worden geblokkeerd.

Onroerend goed - Zuidelijke onroerendgoedmarkt: Villa's en herenhuizen hebben een slechte liquiditeit — De transactieactiviteit van villa's en herenhuizen neemt af. (Foto: SV).

Volgens mevrouw Giang Huynh is er nog een andere reden die direct van invloed is op het vastgoedsegment van villa's en herenhuizen: het gebrek aan grond in het centrum van Ho Chi Minhstad, waardoor de huizenprijzen stijgen en de betaalbaarheid afneemt.

Omdat het aanbod beperkt is en investeerders zich steeds meer op het duurdere woningsegment richten, wordt het aantal potentiële kopers steeds kleiner en neemt de absorptiesnelheid aanzienlijk af.

Onroerend goed - Vastgoedmarkt in het zuiden: Villa's en herenhuizen hebben een slechte liquiditeit (Figuur 2). — Er zijn momenteel weinig projecten voor herenhuizen en villa's in Ho Chi Minhstad.

"Deze daling weerspiegelt in feite de cyclische ontwikkeling van het segment van laagbouwwoningen, waardoor er in de binnenstad geleidelijk steeds minder aanbod van deze producten zal zijn. Door de schaarste zullen deze producten zich richten op het hogere segment en rijke kopers. Belangrijker nog, volgens de stadsontwikkelingsoriëntatie tot 2030 zal Ho Chi Minhstad zich richten op de ontwikkeling van hoogbouwwoningen om de grondfinanciering te optimaliseren en te voldoen aan de grote vraag naar woningen in de stad", aldus mevrouw Giang.

Savills Vietnam Research verwacht dat er in 2024 1.400 nieuwe eenheden op de markt zullen komen, waarvan producten ter waarde van 20-30 miljard VND ongeveer 65% uitmaken. De afnemende prestaties en de aanhoudend hoge verkoopprijzen in Ho Chi Minhstad vormen een grote uitdaging voor de absorptiesnelheid.

Het aanbod is geconcentreerd in Dong Nai en Binh Duong.

Volgens Savills Vietnam verschuift de vraag van klanten momenteel naar aangrenzende provincies. Zo krijgt de provincie Binh Duong meer dan 3400 nieuwe appartementen, waarvan meer dan 90% een prijs heeft van minder dan 10 miljard VND. De provincie Dong Nai krijgt 2900 nieuwe appartementen, waarvan 41% een prijs heeft van 5-10 miljard VND en 29% een prijs van 10-20 miljard VND.

De heer Le Dinh Lang, directeur van Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, merkte op: "Satellietprovincies zoals Dong Nai en Binh Duong hebben momenteel voordelen bij de ontwikkeling van laagbouwwoningen vanwege de synchrone infrastructuur, grote grondfondsen en redelijke prijzen. Veel investeerders zullen daarom voor de bovengenoemde provincies kiezen als bestemming, waar ook aandacht zal worden besteed aan het villa- en rijtjeshuissegment."

Onroerend goed - Vastgoedmarkt in het zuiden: Villa's en herenhuizen hebben een slechte liquiditeit (Figuur 3). — Er zijn momenteel maar een beperkt aantal villa's en herenhuizen in Ho Chi Minhstad te koop. Deze huizen verschuiven geleidelijk naar satellietprovincies.

Volgens mevrouw Giang Huynh zijn investeerders, vanuit een ontwikkelingsperspectief, in een moeilijke marktcontext zoals de afgelopen periode, voorzichtiger geworden bij het nemen van investeringsbeslissingen.

Mevrouw Giang adviseert daarom dat projectinvesteerders bij de ontwikkeling van projecten voor rijtjeshuizen, met name in satellietstedelijke gebieden, meer aandacht moeten besteden aan ontwikkelingslocaties in gebieden met een grote reële vraag naar woningen, en moeten investeren in de kwaliteit van de ontwikkeling, een methodische planning, redelijke verkoopprijzen, een duidelijke voortgang van de bouw en een transparante juridische status.

Om op deze verschuiving in te spelen, hebben grote investeerders de afgelopen jaren grondfondsen in deze voorstedelijke markten verworven om grootschalige projecten uit te voeren. Dit heeft bijgedragen aan de synchronisatie van infrastructuur en de diversificatie van producten met veel verschillende gebieden. Bovendien zijn de verkoopprijzen in aangrenzende provincies concurrerender dan in Ho Chi Minhstad, waar de gemiddelde primaire verkoopprijs in de provincies Binh Duong en Dong Nai respectievelijk 16% en 22% van de verkoopprijs in Ho Chi Minhstad bedraagt, aldus mevrouw Giang Huynh.

Bron