Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), zou sociale woningbouw vanzelfsprekend betaalbaar moeten zijn, omdat ontwikkelaars zijn vrijgesteld van grondgebruiksrechten en fiscale voordelen ontvangen, zoals btw en vennootschapsbelasting. Bovendien krijgen ontwikkelaars ook preferentiële kredieten, waardoor de prijs van sociale woningbouw ongeveer 15% lager ligt dan vergelijkbare commerciële woningen in hetzelfde gebied.
Hij betoogde echter dat, omdat alle legitieme en geldige bedrijfskosten in de prijs zijn inbegrepen, de prijs van sociale woningbouw in sommige projecten 21 miljoen VND/m² heeft bereikt. In sommige projecten in Hanoi loopt de prijs zelfs op tot meer dan 29 miljoen VND/m². Dit betekent ook dat de investeringskosten van sociale woningbouwprojecten momenteel aan geen enkele beperking onderhevig zijn.
“ Momenteel kampen we met een tekort aan sociale huurwoningen. De overheid streeft ernaar om minstens 1 miljoen sociale huurwoningen te bouwen, en Ho Chi Minh-stad heeft 211.000 woningen toegewezen gekregen voor de periode van nu tot 2030, nadat de premier daar nog eens 15.000 woningen aan heeft toegevoegd voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen in 2026. Dit biedt bedrijven de kans om deel te nemen aan de ontwikkeling van sociale huurwoningen ”, aldus de heer Le Hoang Chau.
Volgens deskundigen zou er geen prijsplafond moeten zijn voor sociale woningbouw.
Volgens de heer Chau zou er geen prijsplafond moeten zijn voor sociale woningbouw. Hij betoogt dat de prijs van sociale woningen in het verleden was vastgesteld op minder dan 15 miljoen VND/m2, wat investeerders ervan weerhield om sociale woningbouwprojecten te starten.
Momenteel staat de Woningwet echter toe dat alle legitieme, geldige en redelijke bedrijfskosten in de prijs van een woning worden opgenomen; tegelijkertijd zijn investeerders vrijgesteld van grondgebruiksrechten, ontvangen ze belastingverminderingen en krijgen ze preferentiële kredieten. De prijs van sociale huurwoningen wordt daarom nog steeds bepaald door marktmechanismen.
De heer Nguyen Anh Que, voorzitter van G6 Group, deelt deze mening en is van mening dat de nieuwe regelgeving, samen met de inflatie die leidt tot hogere arbeids- en bouwkosten, ervoor heeft gezorgd dat de prijs van sociale woningbouw met 20-30% is gestegen ten opzichte van voorheen.
In 2022 was de verwachte prijs voor sociale huurwoningen in Kim Hoa, Hanoi, bijvoorbeeld ongeveer 16,5 miljoen VND/m², terwijl de prijs voor sociale huurwoningen in Ha Dinh, volgens de oude regelgeving, 19 miljoen VND/m² bedroeg. Uit informatie van investeerders, gepubliceerd door het Ministerie van Bouwzaken, blijkt echter dat de huidige prijs voor sociale huurwoningen in Ha Dinh 25 miljoen VND/m² is en in Kim Hoa 21-22 miljoen VND/m². Projecten met complexe bouwconstructies kunnen zelfs oplopen tot 27-28 miljoen VND/m². Het instellen van een prijsplafond voor sociale huurwoningen zou daarom bijdragen aan de toegankelijkheid ervan voor de bevolking.
In de praktijk is dit echter zeer moeilijk te implementeren, omdat de investeringskosten voor projecten in de huidige context stijgen en het opleggen van prijsplafonds geen winstgarantie biedt voor bedrijven, waardoor ze nog minder enthousiast worden over de bouw van sociale woningen. Of een sociaal woningbouwproject kan worden uitgevoerd, hangt af van de voortgang van de procedures, de grondverwerving en de garantie van winstgevendheid. "Onbedoeld wordt ook het plan om 1 miljoen sociale woningen te realiseren hierdoor beïnvloed", aldus de heer Que.
De heer Le Huu Nghia, vicevoorzitter van de vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad, deelde eveneens de mening dat er om verschillende redenen geen prijsplafond voor sociale woningbouw zou moeten worden ingesteld. Zo variëren de grondprijzen van provincie tot provincie; Ho Chi Minh-stad zal andere prijzen hebben dan Long An en omgekeerd.
Momenteel bestaan er twee soorten sociale woningbouw: een waarbij bedrijven zelf grond verwerven en deze kopen, en een waarbij de staat bouwgrond beschikbaar stelt. In het geval dat bedrijven grond kopen, worden de kosten van de grond bij de woningprijs opgeteld, waardoor deze hoger uitvalt dan bij projecten waarbij de staat bouwgrond beschikbaar stelt. Bovendien variëren de geologische omstandigheden van plaats tot plaats, waardoor ook de bouwkosten verschillen.
Ook de bouwkosten voor sociale woningbouw in hoogbouw verschillen van die voor laagbouw, en de prijzen variëren afhankelijk van de aanwezigheid van een kelder. Sociale woningbouw kent geen uniforme normen; sommige zijn prachtig gebouwd en van een kwaliteit die vergelijkbaar is met commerciële woningen, terwijl andere van een lagere kwaliteit zijn. Hoe kunnen we daarom een landelijk prijsplafond voor sociale woningbouw voorspellen en vaststellen?
Als er een prijsplafond wordt ingesteld, zullen projectontwikkelaars de verkoopprijs omgekeerd berekenen en elk type materiaal zo gebruiken dat de kosten minimaal zijn om aan het plafond te voldoen. Dit zal ertoe leiden dat miljoenen huizen in de toekomst van zeer slechte kwaliteit zullen zijn.
Het verlagen van de prijs van sociale huisvesting vereist de implementatie van meerdere oplossingen.
" Het is buitengewoon moeilijk om een prijsplafond voor sociale woningbouw vast te stellen. Zelfs zonder prijsplafond keurt de staat de prijzen van sociale woningen momenteel nog steeds goed en beheert deze op basis van de input- en outputkosten en de standaardwinstmarge van bedrijven. Dit helpt de prijzen van sociale woningen 15-20% lager te houden dan die van commerciële woningen, dankzij vrijstelling van grondgebruiksrechten en een verlaagd btw-tarief van 5%. Bovendien zijn bankleningen ook gunstiger ," aldus de heer Le Huu Nghia.
Hoe kan ik korting krijgen?
De heer Nguyen Anh Que opperde dat, om de prijs van sociale woningbouw te verlagen, de winstmarge verhoogd zou kunnen worden tot 13-15%, de btw op sociale woningbouw afgeschaft zou kunnen worden, terwijl de btw op commerciële woningen wel geheven zou blijven, de grondgebruiksrechten voor commerciële woningen zouden komen te vervallen en de totale winst uit sociale en commerciële woningbouw gecombineerd zou kunnen worden in plaats van gescheiden… Beleidsaanpassingen moeten echter wel gepaard gaan met controle.
Volgens de heer Que moet er een strikt mechanisme komen voor het berekenen van de bouwkosten om buitensporige prijsverschillen tussen verschillende locaties te voorkomen. Dit moet transparantie en eerlijkheid waarborgen. De prijsstelling moet investeerders niet onder druk zetten, waardoor ze gemotiveerd blijven om deel te nemen aan de ontwikkeling van sociale woningbouw, maar mag ook niet te soepel zijn om woekerwinsten en prijsopdrijving tegen te gaan.
“ Laten we, in plaats van prijsplafonds op te leggen, een manier vinden om een win-winsituatie te creëren voor alle drie de partijen. De staat bereikt zijn doelen op het gebied van sociale zekerheid, stabiliseert de huizenprijzen, voorziet in de huisvestingsbehoeften van mensen met een laag inkomen, prioriteitsgroepen in de samenleving en mensen die moeite hebben met het kopen van een huis, waardoor de druk op de woningmarkt afneemt, de levenskwaliteit verbetert en wordt bijgedragen aan de duurzame ontwikkeling van de gemeenschap; mensen kunnen tegen redelijke prijzen kopen, waardoor ze met een gerust hart kunnen werken en produceren; en investeerders kunnen sociale woningbouwprojecten sneller voltooien en een minimale winst garanderen ”, benadrukte de voorzitter van G6 Group.
Om de prijzen van sociale huurwoningen weer op een redelijk niveau te krijgen, is volgens HoREA-voorzitter Le Hoang Chau een bredere aanpak nodig dan alleen overheidssteun. Marktregulering is volgens hem cruciaal, omdat de prijzen van bouwmaterialen, elektriciteit, water, benzine, enzovoort, sterk zijn gestegen en daardoor de huizenprijzen direct beïnvloeden. Daarnaast is het noodzakelijk om de doorlooptijd van bouwvergunningsaanvragen te verkorten, gunstige voorwaarden te scheppen voor investeerders en het aanbod van sociale huurwoningen te vergroten.
Bron: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html
Reactie (0)