Prijzen van appartementen stijgen niet, huurprijzen blijven 'ongewijzigd', voorwaarden voor gedwongen onteigening

Appartementengebouwen zijn nog steeds de 'hotspot' van de markt, bijna 4.000 oude appartementen in Ho Chi Minhstad worden gerenoveerd, er is een nieuwe berekeningsmethode voor de inkomstenbelasting bij de overdracht van grondgebruiksrechten... dit is het laatste nieuws op de vastgoedmarkt.

Op de noordelijke markt zijn appartementen het segment dat in 2024 positieve aandacht zal krijgen. (Foto: Linh An)

Appartement - hotspot van de markt

Onlangs organiseerde Batdongsan.com.vn het evenement "Overzicht van de Vietnamese vastgoedmarkt 2024 en focus op Da Nang ".

Tijdens de conferentie zei de heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur-generaal van Batdongsan.com.vn, dat appartementen een type onroerend goed zijn met een redelijk stabiel niveau van interesse en prijsgroei op de markt.

De gemiddelde verkoopprijs van appartementen in 2021 varieert van 34 tot 37 miljoen VND/m². In 2022 varieert de gemiddelde verkoopprijs van appartementen van 38 tot 40 miljoen VND/m². In 2023 varieert de gemiddelde verkoopprijs van appartementen van 39 tot 42 miljoen VND/m². In 2024 varieert de gemiddelde verkoopprijs van appartementen van 45 tot 51 miljoen VND/m².

In tegenstelling tot de aanhoudende stijgende trend van de verkoopprijzen, is de huurprijs van appartementen de afgelopen jaren nauwelijks veranderd. In 2021 bedroeg de gemiddelde huurprijs van appartementen 10 miljoen VND per maand. In 2023 en 2024 steeg de gemiddelde huurprijs van appartementen tot 12 miljoen VND per maand.

Vooral op de noordelijke markt zijn appartementen het segment dat in 2024 positieve aandacht zal krijgen. De markten met de grootste belangstelling voor appartementen zijn Hanoi en Hung Yen met een groeipercentage van 7% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024, gevolgd door Hai Phong met een groeipercentage van 6%.

In Hanoi zijn de appartementenprojecten die in het derde kwartaal van 2024 de meeste aandacht van gebruikers krijgen: Hanoi Melody Residence met een stijging van 88% in interesse, Heritage West Lake met een stijging van 87%, Sunshine Green Iconic met een stijging van 76%, Sunshine Golden River met een stijging van 74% en The Sapphire - Vinhomes Smart City met een stijging van 58%.

In Ho Chi Minh City zijn de appartementenprojecten die in het derde kwartaal van 2024 de meeste aandacht van gebruikers krijgen: Lavida Plus met een stijging van 258% in interesse, Celesta Rise met een stijging van 198% in interesse, het stedelijk gebied van Van Phuc City met een stijging van 57%, The Opera Residence met een stijging van 55%, Thu Thiem Green House met een stijging van 55% en The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park met een stijging van 46%.

Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar zijn de appartementenprojecten met de grootste prijsstijging op de markt van Hanoi: Times City met een stijging van 39%, Goldmark City met een stijging van 38%, Vinhomes Ocean Park Gia Lam met een stijging van 38%, Vinhomes D'Capital met een stijging van 27% en Vinhomes Smart City met een stijging van 26%. In Ho Chi Minhstad zijn de appartementenprojecten met de grootste prijsstijging op de markt: Lavida Plus met een stijging van 24%, The Era Town met een stijging van 19%, Masteri Thao Dien met een stijging van 18%, The Opera Residence met een stijging van 13% en Empire City Thu Thiem met een stijging van 13%.

Volgens de heer Quoc Anh nemen luxe appartementen geleidelijk een groter deel van het appartementenaanbod in grote steden in, met name in de drie belangrijkste markten van het land: Hanoi, Ho Chi Minhstad en Da Nang. Opvallend is dat luxe appartementen in Da Nang een sterke groei laten zien, zowel in verkoopprijzen als in interesse, terwijl de markt in de overige twee grote steden, Hanoi en Ho Chi Minhstad, de neiging heeft om stagnatie te vertonen.

Volgens gegevens van Batdongsan.com.vn is de prijs van luxe appartementen in Hanoi gedaald van 136 miljoen VND/m2 in het tweede kwartaal van 2024 naar 132 miljoen VND/m2 in het derde kwartaal van 2024. In dezelfde periode steeg de verkoopprijs van luxe appartementen in Ho Chi Minh City van 113 miljoen VND/m2 naar 121 miljoen VND/m2.

De prijs van luxe appartementen in Da Nang steeg van 106 miljoen VND/m² naar 111 miljoen VND/m². Da Nang is tevens de markt met de hoogste interesse in luxe appartementen, van 240 naar 260 punten.

Ondertussen registreerden Ho Chi Minhstad en Hanoi een daling van de rente. Met name de rente voor luxe appartementen in Hanoi daalde van 109 naar 107 punten, en die voor luxe appartementen in Ho Chi Minhstad van 50 naar 45 punten.

De heer Quoc Anh zei dat inwoners van Hanoi steeds meer op zoek zijn naar luxe appartementen en veel aandacht besteden aan de wijken Hung Yen, Da Nang en Hai Phong . Qua interesse in luxe appartementen per gebied in Hanoi staat Hung Yen bovenaan met 44%, Da Nang op de tweede plaats met 15%. Hai Phong staat op de derde plaats met een zoekpercentage van 9%. Dit zijn tevens de drie gebieden met het hoogste aantal zoekopdrachten naar luxe appartementen op de markt.

Volgens de adjunct-directeur-generaal van Batdongsan.com.vn is het hoogtepunt van het luxe appartementensegment het 'branded' vastgoedproduct. 'Branded Residence' zijn hoogwaardige vastgoedprojecten die in samenwerking met bekende merken worden ontwikkeld. Deze projecten bieden luxe diensten en voorzieningen met een stijlvol design. De belangrijkste redenen waarom consumenten kiezen voor branded vastgoed zijn: diensten en voorzieningen (34%), winstpotentieel (25%), onderhoud en beheer van gebouwen (23%) en merkbekendheid (10%).

Bijna 4.000 oude appartementen in Ho Chi Minhstad worden gerenoveerd.

Het Volkscomité van Ho Chi Minhstad heeft zojuist een document uitgegeven waarin instanties worden aangesteld om problemen en moeilijkheden op te lossen bij het repareren van appartementen en gemeenschappelijke eigendommen in appartementengebouwen die beheerd worden door het Centrum voor Huisvestingsbeheer en Bouwbeoordeling, Afdeling Bouw.

Eind juli wees het Volkscomité van Ho Chi Minhstad al 3.944 staatsappartementen toe aan de volkscomités van de districten en de stad Thu Duc, zodat deze plaatsen beheer- en gebruiksplannen voor hervestigingsdoeleinden konden goedkeuren.

Het Volkscomité van Ho Chi Minhstad eist dat de districten en Thu Duc City gedetailleerd rapporteren over het aantal appartementen dat daadwerkelijk moet worden gerenoveerd, de voortgang en het herhuisvestingsplan. Op basis van bovenstaand plan zal het Centrum voor Huisvestingsbeheer en Bouwinspectie de appartementen en gemeenschappelijke ruimtes in de appartementencomplexen repareren.

Bijna 4.000 appartementen zijn verdeeld over de wijken, in 3 groepen.

Groep 1 omvat met name alle appartementen in sociale huurwoningen die nog leegstaan ​​en nog niet in gebruik zijn genomen. Groep 2 omvat leegstaande appartementen die nog niet in gebruik zijn genomen, gelegen tussen appartementen die wel in gebruik zijn genomen, maar waarvoor nog geen appartementenbeheerscommissie is ingesteld.

Voor appartementen in de twee bovengenoemde groepen zal het Centrum voor Woningbeheer en Bouwinspectie toezicht houden op de reparaties en erop toezien dat de voortgang volgens de voorstellen van de gemeenten verloopt.

Groep 3 omvat leegstaande appartementen, gelegen tussen andere appartementen die al voor gebruik zijn ingericht en waarvoor een appartementenbeheerraad is opgericht.

Voor deze groep is het Huisvestingsbeheer en Bouwinspectie Centrum belast met het repareren van de appartementen en het coördineren met het bestuur om aan de Bouwafdeling een plan te rapporteren voor het repareren van de gemeenschappelijke eigendommen van het appartementengebouw.

Nieuwe manier om de inkomstenbelasting te berekenen bij overdracht van grondgebruiksrechten

Volgens de vorige regelgeving werd het belastbare inkomen uit de overdracht van grondgebruiksrechten telkens bepaald door de overdrachtsprijs. Maar met de nieuwe regelgeving in de Grondwet 2024 is de berekeningsmethode gewijzigd.

Dit is een opvallende inhoud van de Grondwet van 2024, waarin de regelgeving omtrent inkomstenbelastingplichtige inkomsten (afgekort als PIT) uit de overdracht van onroerend goed wordt gewijzigd.

Voorheen werd het belastbare inkomen uit de overdracht van onroerend goed geregeld in artikel 14, lid 1, van de Wet op de inkomstenbelasting van 2007 (gewijzigd en aangevuld door Wet nr. 71/2014/QH13), waarin is bepaald dat het belastbare inkomen uit de overdracht van onroerend goed telkens wordt bepaald op basis van de overdrachtsprijs.

Bovenstaande regeling is echter gewijzigd en aangevuld door artikel 247 van de Grondwet 2024, dat met ingang van 1 augustus in werking is getreden.

Het belastbare inkomen bij overdracht van onroerend goed wordt dus telkens bepaald op basis van de overdrachtsprijs. Bij overdracht van gebruiksrechten van grond wordt het belastbare inkomen berekend op basis van de grondprijs in de grondprijzentabel.

De Grondwet van 2024 bevat daarom regels voor het bepalen van het belastbare inkomen bij de overdracht van grondgebruiksrechten. Vanaf 1 augustus wordt het belastbare inkomen uit de overdracht van grondgebruiksrechten bepaald aan de hand van de grondprijs in de grondprijstabel.

Ondertussen wordt het belastbare inkomen uit andere overdrachten van onroerend goed (niet grondgebruiksrechten) nog steeds telkens bepaald op basis van de overdrachtsprijs.

Volgens de Grondwet van 2024 zullen de volkscomités van de provincies vanaf 2026 jaarlijks prijslijsten voor grond uitgeven om zo dicht mogelijk bij de marktprijs te blijven, in plaats van elke vijf jaar zoals onder de oude regelgeving.

Momenteel blijft in veel plaatsen de grondprijslijst, die is uitgegeven door het Provinciaal Volkscomité overeenkomstig de bepalingen van de Grondwet van 2013, van toepassing tot 31 december 2025.

Ondertussen heeft het Volkscomité van Ho Chi Minhstad eind oktober, na bijna drie maanden van het ontvangen van opmerkingen, uitleg en passende aanpassingen, officieel besloten de grondprijslijst voor 2020 aan te passen. Deze grondprijslijst is van toepassing van 31 oktober 2024 tot en met 31 december 2025.

In de nieuw uitgegeven prijslijst worden de prijzen voor landbouwgrond aangepast door de grondprijzen in de prijslijst 2020 te vermenigvuldigen met de aanpassingscoëfficiënt (K-coëfficiënt) die bij elk gebied en elke locatie hoort. Ten opzichte van de oude prijs is de aangepaste prijs voor landbouwgrond licht gestegen.

Voor residentiële grond geldt dat, als de grondprijs van 2020 na vermenigvuldiging met coëfficiënt K slechts 30% van de marktprijs bedraagt, de aangepaste grondprijslijst ongeveer 50% van de marktprijs bedraagt.

De hoogste prijs voor residentiële grond in Ho Chi Minhstad is voor percelen langs drie routes: Nguyen Hue, Dong Khoi en Le Loi, district 1, met een prijs van 687,2 miljoen VND/m². Vergeleken met de grondprijs in 2020 vermenigvuldigd met de coëfficiënt (567 miljoen VND/m²), steeg de gecorrigeerde prijs voor residentiële grond langs de bovengenoemde routes met 120,2 miljoen VND/m², wat neerkomt op 21%.

Dit bedrag is echter aanzienlijk gedaald vergeleken met het concept dat eind juli voor commentaar werd vrijgegeven, toen de voorgestelde grondprijs op de drie bovengenoemde routes 810 miljoen VND/m2 bedroeg.

De laagste grondprijs in de stad is te vinden in de woonwijk Thieng Lieng, district Can Gio, met 2,3 miljoen VND/m². In de prijslijst van 2020, vermenigvuldigd met coëfficiënt K, bedraagt ​​de grondprijs in dit gebied slechts 170.000 VND/m². Na correctie is de grondprijs 13,5 keer zo hoog.

Voorwaarden voor gedwongen onteigening

Wat zijn de voorwaarden voor verplichte uitvoering van besluiten tot terugname van land?

Artikel 89, lid 2, van de Grondwet van 2024 (van kracht vanaf augustus 2024) bepaalt dat de tenuitvoerlegging van besluiten tot terugvordering van grond plaatsvindt wanneer aan de volgende voorwaarden is voldaan:

a) Het besluit tot teruggave van het land is van kracht geworden, maar de persoon van wie het land is teruggewonnen, voldoet niet aan het besluit tot teruggave van het land, nadat het Volkscomité op gemeentelijk niveau, het Comité van het Vietnamese Vaderlandsfront op gemeentelijk niveau waar het land is teruggewonnen en het bevoegde agentschap voor landbeheer of de eenheid of organisatie die de taken inzake compensatie, ondersteuning en hervestiging uitvoert, zijn gemobiliseerd en overtuigd;

b) Het besluit tot handhaving van het besluit tot terugvordering van de grond is openbaar gemaakt op het hoofdkwartier van het Volkscomité op gemeentelijk niveau, in de gemeenschappelijke woonplaats van het woongebied waar de grond wordt teruggevorderd;

c) Het besluit tot handhaving van het besluit tot terugvordering van de grond is in werking getreden;

d) De persoon die aan de tenuitvoerlegging is onderworpen, heeft de beslissing inzake de tenuitvoerlegging van het in werking tredende besluit tot terugvordering van de grond ontvangen.

Indien de persoon die aan de tenuitvoerlegging is onderworpen, weigert het besluit tot tenuitvoerlegging in ontvangst te nemen of afwezig is bij de afgifte van het besluit tot tenuitvoerlegging, stelt het Volkscomité op gemeentelijk niveau een proces-verbaal op.

De uitvoering van besluiten tot terugvordering van gronden kan dus alleen plaatsvinden als aan alle hierboven gestelde voorwaarden is voldaan.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html