Pakket van 120.000 miljard VND voor sociale huisvesting: verdere verlaging van de rente op leningen is noodzakelijk

23 projecten komen in aanmerking voor leningen uit het pakket van 120.000 miljard VND

Sinds begin april heeft de regering een kredietprogramma van VND 120.000 miljard geïmplementeerd om leningen aan investeerders en huizenkopers van sociale woningbouw- en arbeiderswoningprojecten te ondersteunen, met rentetarieven die 1,5-2% lager liggen dan de middellange- en langetermijnrentes op de markt. Dit is een langverwacht kredietpakket. Na herhaaldelijke instructies van de premier is de uitbetaling echter nog steeds traag. Momenteel komen slechts 23 projecten in aanmerking voor leningen.

23 projecten hebben een totaal investeringskapitaal van meer dan VND 31.300 miljard. Hiervan bedraagt de kredietvraag voor deze projecten meer dan VND 12.300 miljard. In de volgende gemeenten: Binh Duong: 4 projecten; Da Nang: 3 projecten; An Giang, Kien Giang en Tra Vinh hebben elk 2 projecten. De overige provincies: Tay Ninh, Ha Tinh, Ba Ria - Vung Tau en Bac Giang hebben elk 1 project. Bac Ninh heeft momenteel de meeste projecten met 6 gekwalificeerde sociale woningbouwprojecten.

De rente van dit kredietpakket is gereguleerd en ligt 1,5 tot 2% lager dan de marktrente. Momenteel dalen de rentetarieven, dus ook de rente op leningen binnen dit pakket. Volgens de heer Nguyen Chi Thanh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging van Vastgoedmakelaars, is de rente echter nog steeds hoog voor mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.

Pakket van 120.000 miljard VND voor sociale huisvesting: verdere verlaging van de rente op leningen is noodzakelijk (foto 1)

Een sociaal huisvestingsproject in Thu Duc City, Ho Chi Minhstad.

"Het is duidelijk dat we een oplossing nodig hebben om de rentetarieven voor leningen te blijven verlagen, vooral voor kopers. Alleen dan kunnen we de moeilijke huisvestingsbehoeften van mensen oplossen", aldus de heer Nguyen Chi Thanh.

Momenteel reguleert de Staatsbank de rentetarieven tot ongeveer 6%. De heer Thanh is van mening dat de juiste rente maximaal gelijk zou moeten zijn aan de huidige rente die mensen betalen, namelijk ongeveer 6%. Het inkomen van Vietnamezen ligt over het algemeen 20 keer lager dan de huizenprijzen. Het inkomen van kopers van sociale woningen ligt uiteraard veel lager.

"Landen over de hele wereld kopen in termijnen voor 20-30 jaar; Vietnam kan niet in vijf jaar afbetalen. Dat is slechts de eerste oplossing. In werkelijkheid moeten toonaangevende ontwikkelde landen zoals de VS, Zuid-Korea en Singapore allemaal in termijnen betalen voor 20-30 jaar", aldus de heer Nguyen Chi Thanh.

Bedrijven hebben moeite om in aanmerking te komen voor leningen

Volgens het plan zullen vier commerciële staatsbanken, Vietcombank, Agribank, BIDV en VietinBank, deelnemen aan het kredietpakket van 120.000 miljard VND. Elke bank zal ongeveer 30.000 miljard VND uitgeven. Momenteel zijn BIDV en Agribank begonnen met het verstrekken van leningen. In werkelijkheid hebben echter niet alle gemeenten projecten goedgekeurd die in aanmerking komen voor leningen. Hoe kunnen we voldoen aan de leenvoorwaarden en waar liggen de problemen met de resterende projecten?

Het project bestaat uit 16 appartementengebouwen op een terrein van ruim 5 hectare, gelegen op een locatie met 4 omliggende bedrijventerreinen met 170.000 werknemers. Met deze omvang en gunstige ligging kan het project voldoen aan de grote vraag naar sociale woningen voor werknemers en mensen met een laag inkomen. Maar nu de investeerder een banklening aanvraagt, aarzelt hij ook.

"We komen in aanmerking voor een lening van VND 120.000 miljard. Maar met deze verkoopsnelheid kan het wel tien jaar duren voordat alle appartementen verkocht zijn. Zelfs als we in aanmerking zouden komen voor een lening, zouden we dat niet durven, omdat we nog steeds de bankrente en het geleende kapitaal moeten betalen, maar we weten niet waar we het geld vandaan moeten halen om dat te betalen", aldus de heer Nguyen Trung Kien, directeur van het EverGreen Bac Giang Social Housing Project.

Het is lastig om geld te lenen om een huis te bouwen. Ook de omstandigheden voor huizenkopers zijn lastig, waardoor de markt niet veel groeit.

Momenteel voldoen slechts 544 woningen volledig aan de regelgeving om sociale huurwoningen te kopen. Dit betekent dat meer dan 90% van de appartementen niet verkocht kan worden omdat de kopers niet aan de voorwaarden voldoen.

Tegen 2025 zal de provincie Bac Giang 14 sociale woningbouwprojecten met meer dan 27.700 appartementen bouwen en voltooien. Deze doelstelling moet in slechts twee jaar worden bereikt, maar gezien de huidige omstandigheden is het voor projecten moeilijk om deze bron van kapitaal te lenen.

"Voor een woningbouwproject dat 100% bouwrijp maken vereist, is dat erg moeilijk en duurt het lang. Eén project in Bac Giang voldoet momenteel aan de voorwaarden, maar dertien andere projecten die in aanmerking komen voor een lening, zijn zeer moeilijk te kwalificeren", aldus de heer Vuong Tuan Nghia, directeur van de afdeling Bouw van de provincie Bac Giang.

Tegelijkertijd adviseerden veel gemeenten om meer renteondersteuning te bieden aan huizenkopers en de toegangsvoorwaarden voor werknemers met een laag inkomen te verruimen om zo vraag naar de markt te creëren.

Er zijn drastische oplossingen nodig

Het Ministerie van Bouw heeft daarnaast 22 belangrijke gemeenten verzocht verslag uit te brengen over hun leenbehoeften en de moeilijkheden en problemen bij de implementatie van preferentiële leningpakketten.

Volgens statistieken van het Ministerie van Bouw en Woningbouw zijn er in de eerste zes maanden van dit jaar landelijk negen sociale woningbouwprojecten gestart met in totaal bijna 18.800 woningen. Gezien de huidige voortgang is de doelstelling om tegen 2025 meer dan 400.000 sociale woningen te realiseren een enorme uitdaging, die drastischer oplossingen vereist.

"Kredietinstellingen hebben de afdelingen opdracht gegeven om te implementeren. De huidige kwestie hangt af van het aanbod van sociale woningen, dat wil zeggen de lijst met projecten die het ministerie van Bouw en gemeenten zullen aanleveren. Ten tweede is er de absorptiecapaciteit van mensen, huizenkopers en bedrijven met dit pakket", aldus Dr. Can Van Luc, lid van de Nationale Adviesraad voor Financieel en Monetair Beleid.

"Het kost investeerders en gemeenten tijd om de procedures volgens de regelgeving te doorlopen voordat ze kunnen lenen. Ik denk dat de eerste periode wat traag zal zijn, maar in de komende tijd, wanneer gemeenten de taxatie gelijktijdig afronden, zal de uitbetaling zeer snel verlopen", aldus de heer Hoang Hai, directeur van de afdeling Huisvesting en Vastgoedmarktbeheer van het Ministerie van Bouw.

We kunnen stellen dat er nog nooit eerder zoveel oplossingen zijn uitgegeven om de vastgoedmarkt te redden als in de eerste helft van 2023. Met name het kredietpakket van 120.000 miljard VND wordt beschouwd als een "reddingsboei" voor de uitvoering van het project voor de bouw van 1 miljoen sociale woningen in de moeilijke economische context. Het project heeft echter pas echt betekenis wanneer mensen en bedrijven toegang hebben tot dit kredietpakket. Het verlengen van de situatie waarin men wel kapitaal heeft, maar niet kan lenen, is een paradox, vooral in grote steden zoals Hanoi en Ho Chi Minhstad - waar de vraag naar sociale woningen het grootst is, terwijl er momenteel geen project is dat in aanmerking komt voor het pakket van 120.000, is dit iets om over na te denken.

Bronlink