De paradox van vastgoed in Ho Chi Minh City dat 'geen inventaris heeft'

De markt is gesloten…

Concreet blijkt uit het rapport over de vastgoedmarkt in het vierde kwartaal van 2023 en het hele jaar 2023, dat onlangs is gepubliceerd door de afdeling Bouw van Ho Chi Minhstad, dat de vastgoedactiviteiten nog steeds met veel moeilijkheden kampen, maar zich geleidelijk hebben hersteld. De negatieve groei in het daaropvolgende kwartaal was lager dan in het voorgaande kwartaal. Met name de eerste zes maanden van het jaar lieten een negatieve groei zien van 11,58%, de eerste negen maanden een negatieve groei van 8,71% en het hele jaar slechts een negatieve groei van 6,38%.

Wat het aanbod betreft, heeft Ho Chi Minhstad alleen al in het vierde kwartaal van 2023 vier commerciële woningbouwprojecten met meer dan 3.700 woningen die in aanmerking komen om op de markt te worden gebracht. 100% van het aanbod valt onder het luxe appartementensegment. Het aanbod in 2023 steeg met 20,6% ten opzichte van dezelfde periode in 2022. Al deze woningen zijn verkocht, er is geen voorraad.

Alleen al het Kenton Node-project heeft ongeveer 1.600 appartementen op voorraad.

Volgens het Ministerie van Bouw wordt de voorraad berekend vanaf de periode één jaar na de datum waarop het onroerend goed in aanmerking komt voor verkoop, maar niet is verkocht of nog niet is verkocht. Dit zou de reden kunnen zijn waarom het Ministerie van Bouw van Ho Chi Minhstad in het rapport, zoals hierboven vermeld, een vrij "mooi" cijfer gaf. Er is geen voorraad, ondanks het feit dat de transacties nog steeds erg traag verlopen en de markt nog steeds negatief groeit. De heer Vo Hong Thang, adjunct-directeur Onderzoek en Ontwikkeling van de DKRA Group, zei echter dat deze regelgeving niet in de buurt komt van de realiteit, omdat veel nieuwe projecten vergunningen hebben en nog geen kennisgeving van verkoop hebben ontvangen, maar bedrijven "groene rijst" hebben verkocht. Tegen de tijd dat het project in aanmerking komt voor verkoop, is het al uitverkocht.

Integendeel, veel projecten die al tientallen jaren verkocht zijn, hebben nog steeds onverkochte voorraad. Om preciezer te zijn, moet de voorraad worden berekend op het moment dat het project in aanmerking komt voor verkoop en de investeerder het product op de markt brengt. De op deze manier berekende voorraadhoeveelheid verandert statistisch gezien. De huidige berekeningsmethode van het Ministerie van Bouw en Woningbouw kan daarom de realiteit op de markt missen. De voorraad moet worden berekend vanaf het moment van verkoop en moet zich in de loop der jaren opstapelen totdat het project voor 100% is verbruikt.

Naar aanleiding van bovenstaande argumenten merkte de heer Vo Hong Thang op dat het rapport van de afdeling Bouw van Ho Chi Minhstad niet accuraat is, omdat de hoeveelheid oude en nieuwe voorraad in de stad in werkelijkheid zeer groot is. Het duidelijkste bewijs is dat er vanaf het begin van het jaar tot nu toe zeer weinig transacties, onverkochte goederen en veel projecten in voorraad zijn geweest.

Een vastgoedexpert bevestigde ook: "Het is onredelijk dat Ho Chi Minhstad geen vastgoedvoorraad heeft, omdat de koopkracht in 2023 laag is. Slechts een of twee projecten die voldoen aan de behoeften van klanten en zich richten op echte klanten, worden goed verkocht, terwijl de overige high-end vastgoedprojecten zeer langzaam of zelfs helemaal niet worden verkocht. Als het redelijk is om te zeggen dat er geen voorraad is in een project dat geschikt is voor de markt, is dat redelijk, maar het is onmogelijk dat de hele markt geen voorraad heeft." "Veel projecten die via verdiepingen of verwanten worden verkocht, kunnen aankondigen dat ze 100% uitverkocht zijn, maar in werkelijkheid houden de verdiepingen de goederen "vast" om opnieuw te verkopen", aldus deze expert.

…maar bedrijven hebben nog steeds onverkochte goederen

Statistieken van eind september 2023 lieten zien dat de financiële rapporten van 10 vastgoedondernemingen een totale inventariswaarde van meer dan 300.000 miljard VND registreerden, een stijging van 5% ten opzichte van dezelfde periode. No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ) noteerde aan het einde van het derde kwartaal van 2023 een inventariswaarde van meer dan 137.755 miljard VND. Khang Dien Company registreerde een inventaris van 17.152 miljard VND. Nam Long Group had een inventaris van 16.800 miljard VND. Dat Xanh Group had een inventaris van 14.788 miljard VND. Quoc Cuong Gia Lai had ook een inventaris van 7.100 miljard VND... Volgens statistieken van DKRA Group heeft het appartementensegment tot nu toe in Ho Chi Minhstad alleen al 7.890 eenheden aan inventaris, een stijging van 13,2% ten opzichte van 2022; en voor het segment van de herenhuizen en villa's bedraagt ​​de voorraad tot nu toe 2.904 eenheden.

Onlangs meldde de Private Economic Development Research Board (Board IV) in een voorlopige analyse van de jaarrekeningen van 1.579 beursgenoteerde ondernemingen (in 10 sectoren) dat de omzet in alle sectoren tussen medio 2022 en het einde van het tweede kwartaal van 2023 is gedaald. De vastgoed- en bouwsector zijn het ernstigst. Dit zijn de twee groepen met de grootste cashflowproblemen, aangezien het aantal dagen voorraad en het aantal dagen debiteuren (de gemiddelde tijd om vorderingen te innen na verkoop) vele malen hoger waren. De analyseresultaten lieten zien dat het gemiddelde aantal dagen voorraad onroerend goed in het eerste kwartaal van 2023 opliep tot 5.662 dagen, waarbij sommige ondernemingen zelfs 54.334 dagen hadden. Dat wil zeggen dat het tot 149 jaar duurde voordat ondernemingen hun volledige productportfolio verkochten.

Vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad nog steeds traag

Om de problemen voor bedrijven op te lossen, beveelt Comité IV beleid aan dat zich richt op het ondersteunen van de cashflow voor bedrijven door toegang tot kapitaal en het verlengen en verlagen van kosten. Dit helpt bedrijven om op korte termijn cashflow te creëren, ten minste in de tweede helft van 2023 of tot de eerste helft van volgend jaar. Comité IV is ook van mening dat er naast monetair beleid aanvullend anticyclisch fiscaal beleid moet worden gevoerd om de totale vraag te stimuleren. Bijvoorbeeld door overheidsinvesteringen te bevorderen, te focussen op grootschalige infrastructuur en sociale woningbouw te ontwikkelen. Enerzijds door bedrijven in de bouw, bouwmaterialen en vastgoedsector te ondersteunen; anderzijds door te voorzien in de reële behoeften van werknemers. Daarnaast is het noodzakelijk om belastingen en andere kosten te verlagen en te verlengen, omdat dit hét moment is om de krachten van mensen te bundelen.

Op de lange termijn adviseert commissie IV aandacht te besteden aan de ontwikkeling van een moderne kapitaalmarkt om te voorkomen dat groei te afhankelijk wordt van krediet. Blijf analyses uitvoeren om vennootschapsbelastingbeleid te ontwerpen dat geschikt is voor elke omzetgroep en sector, om het doel te bereiken van het verhogen van de begrotingsinkomsten en zo de ontwikkeling van bedrijven te ondersteunen.

Vastgoedexpert Phan Minh Chanh merkte op dat de realiteit aantoont dat de vastgoedvoorraad zeer groot is. Zo heeft slechts één Kenton Node-project in het district Nha Be 1600 onverkochte appartementen. Of een project in Thu Duc City heeft duizenden producten gelanceerd, maar de verkoop verloopt eveneens traag. Sterker nog, de voorraad neemt toe door afnemende transacties en een gebrek aan liquiditeit. Het vastgoedsegment bestaat voornamelijk uit hoogwaardige producten voor beleggers. Bovendien hebben juridische problemen, problemen bij het mobiliseren van obligatiekapitaal, beperkte toegang tot kredietkapitaal, cashflowproblemen... er ook toe geleid dat de vastgoedvoorraad is toegenomen.

Om bedrijven te "redden" en de markt te ondersteunen bij een spoedig herstel, adviseert deze expert dat de beste oplossing nu is om de inspanningen te intensiveren om de inventaris op te lossen, juridische kwesties op te lossen en onafgemaakte vastgoedprojecten "los te maken". De oplossingen moeten praktisch zijn, niet slechts loze kreten.

De voorraad onroerend goed in het hele land is afgenomen

Volgens de gerapporteerde gegevens van 53/63 gemeenten bedraagt ​​de vastgoedvoorraad in projecten in het vierde kwartaal van 2023 ongeveer 16.315 eenheden (inclusief appartementen, vrijstaande woningen en grond). Hiervan zijn er 2.826 appartementen, 5.173 vrijstaande woningen en 8.316 percelen grond. De voorraad bevindt zich voornamelijk in de vastgoedsegmenten vrijstaande woningen en percelen grond van de projecten. De voorraad in het appartementensegment bedraagt ​​in het vierde kwartaal van 2023 ongeveer 88,42% ten opzichte van het derde kwartaal van 2023. De voorraad in het grondsegment bedraagt ​​ongeveer 115,66% ten opzichte van het derde kwartaal en de voorraad in het segment vrijstaande woningen bedraagt ​​ongeveer 78,93% ten opzichte van het derde kwartaal.

Hieruit blijkt dat in 2023 de vastgoedvoorraad in projecten voor appartementen, individuele woningen en grondsegmenten de neiging heeft af te nemen.

Bronlink: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm