De paradox van vastgoed in Ho Chi Minh City dat 'geen inventaris heeft'

De markt is gesloten…

Het rapport over de vastgoedmarkt in het vierde kwartaal van 2023 en over het hele jaar 2023, dat onlangs is gepubliceerd door het Departement van Bouw van Ho Chi Minh-stad, laat zien dat de vastgoedsector nog steeds met veel moeilijkheden kampt, maar zich geleidelijk herstelt. De negatieve groei in het volgende kwartaal was minder sterk dan in het voorgaande kwartaal. De eerste zes maanden van het jaar lieten een negatieve groei van 11,58% zien, de eerste negen maanden een negatieve groei van 8,71% en over het hele jaar bedroeg de negatieve groei slechts 6,38%.

Wat het aanbod betreft, alleen al in het vierde kwartaal van 2023 waren er in Ho Chi Minh-stad 4 commerciële woningbouwprojecten met meer dan 3.700 wooneenheden die op de markt gebracht konden worden. 100% van het aanbod betrof luxe appartementen. Het aanbod in 2023 steeg met 20,6% ten opzichte van dezelfde periode in 2022 en al deze woningen zijn verkocht; er is geen voorraad meer.

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 1. — Het Kenton Node-project alleen al omvat ongeveer 1.600 appartementen.

Volgens het Ministerie van Bouw wordt de voorraad berekend vanaf het moment dat een jaar verstrijkt nadat het onroerend goed in aanmerking komt voor commerciële bewoning, maar nog niet is verkocht. Dit is mogelijk de reden waarom het Departement van Bouw van Ho Chi Minh-stad in het rapport een tamelijk gunstig cijfer noemde, zoals hierboven vermeld: er is geen voorraad, ondanks dat de transacties nog steeds erg traag verlopen en de markt nog steeds negatief groeit. De heer Vo Hong Thang, adjunct-directeur Onderzoek en Ontwikkeling van de DKRA Group, stelt echter dat deze regelgeving niet overeenkomt met de werkelijkheid, omdat veel nieuwe projecten wel een vergunning hebben, maar nog geen kennisgeving van verkoopgeschiktheid hebben ontvangen, terwijl bedrijven al wel "groene rijst" hebben verkocht. Tegen de tijd dat het project in aanmerking komt voor verkoop, is het al uitverkocht.

Integendeel, veel projecten die al tientallen jaren verkocht zijn, hebben nog steeds onverkochte voorraad. Daarom moet de voorraad nauwkeuriger worden berekend op het moment dat het project verkoopklaar is en de investeerder het product op de markt brengt. De hoeveelheid voorraad die op deze manier wordt berekend, zal bij elke statistische meting veranderen. De huidige berekeningsmethode van het Ministerie van Bouw kan daarom de realiteit op de markt niet goed weergeven. De voorraad zou moeten beginnen op het moment van verkoop en zich door de jaren heen opbouwen totdat het project voor 100% is afgebouwd.

Op basis van bovenstaande argumenten merkte de heer Vo Hong Thang op dat het rapport van het Departement van Bouw van Ho Chi Minh-stad niet accuraat is, omdat de werkelijke hoeveelheid oude en nieuwe voorraad in de stad zeer groot is. Het duidelijkste bewijs hiervoor is dat er van begin dit jaar tot nu toe zeer weinig transacties zijn geweest, dat er onverkochte goederen zijn en dat er veel projecten in de voorraad liggen.

Een vastgoedexpert bevestigde dit: Het is onredelijk om te stellen dat er in Ho Chi Minh-stad geen vastgoedaanbod is, omdat de koopkracht gedurende heel 2023 laag is. Slechts één of twee projecten die aan de behoeften van de klant voldoen en zich richten op echte kopers, verkopen goed, terwijl de overige luxe vastgoedprojecten zeer traag verkopen, of zelfs helemaal niet. Als het redelijk is om te zeggen dat er geen aanbod is van een project dat geschikt is voor de markt, dan is dat redelijk, maar het is onmogelijk dat de hele markt geen aanbod heeft. "Veel projecten die via tussenpersonen of familieleden worden verkocht, kunnen beweren dat ze 100% uitverkocht zijn, maar in werkelijkheid houden de tussenpersonen de panden achter om ze later weer te verkopen", aldus deze expert.

…maar bedrijven hebben nog steeds onverkochte goederen.

Statistieken tot eind september 2023 tonen aan dat de financiële rapporten van 10 vastgoedondernemingen een totale voorraadwaarde van meer dan 300.000 miljard VND registreerden, een stijging van 5% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ) had een voorraadwaarde van meer dan 137.755 miljard VND aan het einde van het derde kwartaal van 2023. Khang Dien Company registreerde een voorraad van 17.152 miljard VND. Nam Long Group had een voorraad van 16.800 miljard VND. Dat Xanh Group had een voorraad van 14.788 miljard VND. Quoc Cuong Gia Lai had ook een voorraad van 7.100 miljard VND... Volgens statistieken van DKRA Group bedraagt de voorraad appartementen in Ho Chi Minh-stad alleen al 7.890 eenheden, een stijging van 13,2% ten opzichte van 2022. En wat betreft het segment van rijtjeshuizen en villa's bedraagt de voorraad tot nu toe 2.904 eenheden.

Onlangs heeft de Private Economic Development Research Board (Board IV) in een voorlopige analyse van de financiële overzichten van 1.579 beursgenoteerde bedrijven (in 10 sectoren) geconcludeerd dat de omzet in alle sectoren tussen medio 2022 en het einde van het tweede kwartaal van 2023 is gedaald. De vastgoed- en bouwsector kampten het meest met liquiditeitsproblemen, doordat de voorraadomloopsnelheid en de gemiddelde incassotijd na verkoop aanzienlijk zijn toegenomen. Uit de analyse bleek dat de gemiddelde voorraadomloopsnelheid in de vastgoedsector in het eerste kwartaal van 2023 opliep tot 5.662 dagen, met bij sommige bedrijven zelfs een stijging tot 54.334 dagen. Dit betekent dat bedrijven er tot wel 149 jaar over deden om hun volledige voorraad te verkopen.

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 2. — De vastgoedmarkt in Ho Chi Minh-stad blijft traag.

Om de problemen voor bedrijven op te lossen, beveelt Comité IV beleid aan dat zich richt op het ondersteunen van de cashflow van bedrijven door middel van toegang tot kapitaal, het verlengen van leningen en het verlagen van kosten. Dit helpt bedrijven om op zijn minst in de tweede helft van 2023 of tot de eerste helft van volgend jaar een kortetermijn-cashflow te genereren. Comité IV is tevens van mening dat er, naast het monetaire beleid, aanvullende anticyclische fiscale maatregelen nodig zijn om de totale vraag te stimuleren. Denk hierbij aan het bevorderen van publieke investeringen, het focussen op grootschalige infrastructuurprojecten en de ontwikkeling van sociale woningbouw. Enerzijds het ondersteunen van bedrijven in de bouw-, bouwmaterialen- en vastgoedsector; anderzijds het voorzien in de reële behoeften van werknemers. Daarnaast is het noodzakelijk om belastingen en andere kosten te verlagen en te verlengen, omdat dit een tijd is waarin de koopkracht van mensen moet worden ontlast.

Op de lange termijn adviseert Comité IV om aandacht te besteden aan de ontwikkeling van een moderne kapitaalmarkt om te voorkomen dat de groei te afhankelijk wordt van krediet. Blijf analyses uitvoeren om een passend vennootschapsbelastingbeleid te ontwerpen voor elke inkomensgroep en sector, om zo de doelstelling te bereiken om de begrotingsinkomsten te verhogen en zo de groei van bedrijven te ondersteunen.

Vastgoedexpert Phan Minh Chanh merkte op dat de realiteit aantoont dat de vastgoedvoorraad erg groot is. Zo heeft bijvoorbeeld het Kenton Node-project in het district Nha Be maar liefst 1.600 onverkochte appartementen. Of een project in Thu Duc City heeft duizenden woningen in de verkoop, maar de verkoop verloopt traag. De voorraad neemt toe door dalende transacties en een gebrekkige liquiditeit. Het vastgoedsegment bestaat voornamelijk uit luxe woningen voor investeerders. Daarnaast dragen juridische problemen, moeilijkheden bij het aantrekken van obligaties, beperkte toegang tot krediet en liquiditeitsproblemen ook bij aan de toename van de vastgoedvoorraad.

Om bedrijven te "redden" en het marktherstel te bevorderen, adviseert deze expert dat de belangrijkste oplossing nu ligt in het intensiveren van de inspanningen om voorraden op te ruimen, juridische kwesties af te handelen en onvoltooide vastgoedprojecten af te ronden. De oplossingen moeten praktisch zijn, geen loze kreten.

De landelijke voorraad onroerend goed is afgenomen.

Volgens de gerapporteerde gegevens van 53 van de 63 gemeenten bedraagt de vastgoedvoorraad in projecten in het vierde kwartaal van 2023 ongeveer 16.315 eenheden (inclusief appartementen, eengezinswoningen en grond). Hiervan betreft het 2.826 appartementen, 5.173 eengezinswoningen en 8.316 kavels. De voorraad bevindt zich voornamelijk in de segmenten eengezinswoningen en kavels. De voorraad appartementen bedraagt in het vierde kwartaal van 2023 ongeveer 88,42% ten opzichte van het derde kwartaal van 2023. De voorraad kavels bedraagt ongeveer 115,66% ten opzichte van het derde kwartaal en de voorraad eengezinswoningen ongeveer 78,93% ten opzichte van het derde kwartaal.

Hieruit blijkt dat de vastgoedvoorraad in 2023, in de segmenten appartementencomplexen, eengezinswoningen en grond, de neiging heeft af te nemen.

Bronlink