Huizenkopers overwegen om ver te reizen om een huis te bezitten

Nu de huizenprijzen voortdurend stijgen, kunnen kopers overwegen om te huren of te verhuizen naar een aangrenzende provincie om daar tegen een redelijkere prijs een huis te kopen.

Hoge verkoopprijs

Uit recent gepubliceerde gegevens van Savills blijkt dat in grote steden zoals Hanoi en Ho Chi Minhstad de natuurlijke jaarlijkse vraag naar woningen ongeveer 50.000 bedraagt. Dit is het gevolg van immigratie, het verlaten van het ouderlijk huis en een afname van het gemiddelde aantal mensen in een huis...

Aan deze vraag is al enige tijd niet voldaan door aanbodbeperkingen, waardoor er een opgekropte vraag naar woningen is ontstaan. Daarnaast hebben macro-economische factoren zoals de volatiele goudmarkt en lage rentetarieven ervoor gezorgd dat beleggers op zoek zijn gegaan naar redelijke en langetermijninvesteringsmogelijkheden. Ook de vraag naar appartementen in onroerend goed is toegenomen.

De vraag naar onroerend goed in het appartementensegment neemt toe. Foto: Viet Dung

Uit het rapport van Savills over het eerste kwartaal van 2024 bleek echter dat de primaire prijs van appartementen in Hanoi 59 miljoen VND/m² bedroeg, een stijging van 3% ten opzichte van het vorige kwartaal en 14% ten opzichte van een jaar eerder. Ook op de secundaire markt steeg het transactievolume en stegen de prijzen ten opzichte van voorgaande jaren.

In Ho Chi Minhstad blijkt uit gegevens van CBRE Vietnam dat de primaire prijs van appartementen in Ho Chi Minhstad aan het einde van het eerste kwartaal van 2024 61 miljoen VND/m² bedroeg, ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Investeerders blijven aantrekkelijke verkoop- en betalingsbeleid voeren om de productliquiditeit te vergroten. De liquiditeit is echter niet erg optimistisch.

Het is onmiskenbaar dat het onevenwicht tussen vraag en aanbod de huizenprijzen heeft opgedreven. Vanuit het perspectief van de verkoper hebben beleggers echter ook hun eigen "problemen" die het moeilijk maken om de prijzen te verlagen, zelfs als ze dat echt willen.

De directeur van een vastgoedbedrijf in Ho Chi Minhstad zei dat het bedrijf veel kosten moet "dragen" om een residentieel vastgoedproject te voltooien. De grondkosten van het project omvatten bijvoorbeeld compensatiekosten, kosten voor het vrijmaken van het terrein door middel van de overdracht van grondgebruiksrechten, grondgebruiksvergoedingen, grondhuur en beschermingskosten voor rijstgrond (indien rijstgrond wordt gebruikt) voor de staat.

Bij een appartementenproject bedragen de grondgerelateerde kosten doorgaans ongeveer 15% van de kosten, bij een rijtjeshuisproject ongeveer 30% en bij een villaproject ongeveer 20%.

Met name de compensatie- en terreinopruimingskosten worden momenteel door de bevoegde overheidsinstantie afgetrokken voor ongeveer 70% van de werkelijke kosten die de onderneming heeft gemaakt. De overige werkelijke kosten die niet zijn afgetrokken, worden beschouwd als winst en de onderneming moet daarover 20% vennootschapsbelasting betalen. Tot slot zijn deze kosten inbegrepen in de verkoopprijs die klanten moeten betalen bij de aankoop van een huis.

De bouwkosten bedragen ongeveer 50% van de kosten van appartementenprojecten, ongeveer 30% voor rijtjeshuizen en ongeveer 20% voor villaprojecten. Dit type kosten neemt toe; zo is de prijs van 1 m² vloeroppervlak voor appartementen nu gestegen tot 13-15 miljoen VND/m², bijna het dubbele van de vorige 7-8 miljoen VND/m².

"Alle bovengenoemde kosten worden berekend onder normale marktomstandigheden, met een projectopleveringstijd van ongeveer drie jaar voor commerciële woningbouwprojecten. Als het langer duurt vanwege juridische problemen, zoals in het verleden, zullen de totale investeringskosten aanzienlijk stijgen", aldus de bovengenoemde ondernemer.

De voorsteden zijn lichtpuntjes

Door de stijgende prijzen zijn sommige projecten boven hun werkelijke waarde geprijsd. Deskundigen adviseren kopers om de waarde en geschiktheid van het project zorgvuldig te overwegen.

"Over het algemeen zullen kopers, als de prijzen blijven stijgen, hun financiële situatie onder de loep nemen. Hoewel de reële vraag naar woningen nog steeds het grootste deel uitmaakt, kunnen kopers, als de prijzen blijven stijgen, overwegen om appartementen in de binnenstad te huren of de verschuiving van vraag naar aanbod in aangrenzende provincies met redelijkere prijzen te accepteren", aldus mevrouw Do Thu Hang, Senior Director van de afdeling Consulting and Research bij Savills Hanoi.

Mevrouw Do Thi Thu Giang, directeur van Savills Vietnam Consulting Services, zei dat het kopen van een huis en het opbouwen van kapitaal vaak begint met kleine, betaalbare appartementen. Wanneer het gezin meer vermogen heeft opgebouwd, verhuizen ze naar grotere appartementen. Daarom is het kopen van een huis op een goede locatie vaak niet haalbaar voor starters.

Infrastructuur blijft echter de belangrijkste hefboom om de waardestructuur van de woningmarkt te veranderen. Het aanleggen van infrastructuur verkort de reistijden en biedt meer keuzemogelijkheden in de omgeving, waardoor het betaalbaarheidsprobleem wordt opgelost.

"Het gebrek aan betaalbare woningen in grote steden is onmiskenbaar. Dit is echter logisch, omdat het geen potentiële optie is voor investeerders en ook niet geschikt is voor starters. Betaalbare woningen zijn wel beschikbaar in andere satellietgebieden, en wanneer de infrastructuur wordt verbeterd, zal de afstand van deze gebieden naar het stadscentrum worden verkort", aldus mevrouw Giang.

Bron