Hoogtepunten van de Grondwet van 2024

Op 25 januari stuurde de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) een document naar het Permanent Comité van de Nationale Vergadering. Hierin werd de stemming door de Nationale Vergadering over de Grondwet van 2024 verwelkomd. Deze wet perfectioneert een synchroon rechtssysteem om de effectiviteit en efficiëntie van landbeheer en -gebruik te verbeteren en creëert een impuls om ons land in 2045 te transformeren tot een ontwikkeld land met een hoog inkomen.

De staat is verantwoordelijk voor het uitgeven van 'rode boeken' aan grondgebruikers.

Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van HoREA, bevat de Grondwet van 2024, die is aangenomen en op 1 januari 2025 van kracht wordt, 9 opmerkelijke "hoogtepunten".

De Grondwet van 2024 werd aangenomen en trad in werking op 1 januari 2025, met 9 opmerkelijke hoogtepunten.

Ten eerste staat de Grondwet van 2024 de uitbreiding toe van "de limiet voor het ontvangen van de overdracht van landbouwgrondgebruiksrechten van individuen tot maximaal 15 keer de limiet voor de toewijzing van landbouwgrond aan individuen voor elk type land" in clausule 1, artikel 177 en de regelgeving over "concentratie van landbouwgrond" en "accumulatie van landbouwgrond" in artikelen 192 en 193 om omstandigheden te creëren waarin de landbouw zich snel, duurzaam, effectief en stevig kan ontwikkelen en de nationale voedselzekerheid stevig kan waarborgen...

De Grondwet van 2024 zal daarom de voorwaarden scheppen voor een effectiever gebruik van landbouwgrond, zodat de landbouwsector zich steeds verder kan ontwikkelen, boeren rijker kunnen worden en het platteland steeds innovatiever kan worden. Dit zal een positief effect hebben op zowel de economie als de vastgoedmarkt in het proces van verstedelijking en ontwikkeling van landelijke woongebieden, waardoor de vraag naar huisvesting van de plattelandsbevolking, met name miljardairboeren, zal toenemen.

Ten tweede is in artikel 138, lid 9, van de Grondwet van 2024 de volgende bepaling toegevoegd: "9. De staat is verantwoordelijk voor het verlenen van certificaten van grondgebruiksrechten en eigendom van aan grond verbonden activa aan zaken die zich hebben geregistreerd en voldoen aan de in dit artikel voorgeschreven voorwaarden."

Dit is een innovatieve regeling inzake de verantwoordelijkheid van de staat om op verzoek (met een verzoek) of zelfs in gevallen waarin de grondgebruiker er niet om vraagt ​​(zonder een verzoek) certificaten voor grondgebruiksrechten te verlenen aan alle grondgebruikers.

"Dit is een zeer grote en fundamentele verandering in het staatsbeheer. De Grondwet van 2024 waarborgt niet alleen de legitieme rechten en belangen van landgebruikers, maar toont ook volledig de verantwoordelijkheid van de staat ten opzichte van landgebruikers en verbetert de kwaliteit van het staatsbeheer van land", benadrukte de heer Le Hoang Chau.

Het derde hoogtepunt, de Grondwet van 2024 (artikel 79), stipuleert specifiek 31 gevallen waarin de staat "grond terugwint voor sociaal-economische ontwikkeling ten behoeve van nationale en publieke belangen" en clausule 32, artikel 79 bepaalt ook: "In gevallen van grondonteigening voor de uitvoering van projecten en werkzaamheden ten behoeve van nationale en publieke belangen die niet vallen onder de gevallen beschreven in clausules 1 tot en met 31 van dit artikel, zal de Nationale Assemblee de gevallen van grondonteigening in dit artikel wijzigen en aanvullen" om openbaarheid, transparantie en gemakkelijk toezicht te waarborgen en de situatie te verhelpen waarin sommige plaatsen massaal grond hebben teruggewonnen, zoals eerder gebeurde.

Tegelijkertijd bevat Hoofdstuk VII van de Landwet van 2024 strikte regels over 'compensatie, ondersteuning en hervestiging wanneer de staat land terugkrijgt'. Dit is bedoeld om de legitieme en wettelijke rechten en belangen van mensen van wie land is teruggekregen, te waarborgen.

Het volgende hoogtepunt is dat de Grondwet van 2024 het kader voor grondprijzen heeft geschrapt en de grondprijzentabel in artikel 159 heeft vastgelegd. Op grond hiervan wordt de grondprijzentabel jaarlijks opgesteld en wordt de eerste grondprijzentabel bekendgemaakt en toegepast vanaf 1 januari 2026 en aangepast vanaf 1 januari van het daaropvolgende jaar. Dit zal ertoe bijdragen dat de grondprijzentabel de marktprijs voor grond nadert, maar deze regeling zal ook de werkdruk voor gemeenten verhogen.

Tegelijkertijd bepalen clausule 5, artikel 158 en artikel 160 van de Grondwet van 2024 vier methoden voor grondwaardering, waaronder de vergelijkingsmethode, de inkomensmethode, de overschotmethode en de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt, om specifieke grondprijzen te bepalen. Indien het nodig is om andere methoden voor grondwaardering voor te schrijven die nog niet zijn voorgeschreven, zal de regering een voorstel indienen en de goedkeuring verkrijgen van de Permanente Commissie van de Nationale Assemblee om de soepele werking van de grondwaardering voor sociaaleconomische ontwikkeling te waarborgen.

Het vijfde hoogtepunt: de Grondwet van 2024 heeft hoofdstuk VIII toegevoegd over "ontwikkeling, beheer en exploitatie van grondfondsen". Indien de principes van ontwikkeling, beheer en exploitatie van grondfondsen worden geïmplementeerd, zal de State Land Fund Development Organization de grootste aanbieder van grondfondsen worden op de primaire grondmarkt, ten behoeve van investeringen in sociaaleconomische ontwikkeling. Door de implementatie van veilingen van grondgebruiksrechten en biedingen op projecten waarbij grond wordt gebruikt, zal de volledige differentiële grondrente worden geïnd in de staatsbegroting ten behoeve van het algemeen belang, en zal deze worden ondersteund en goedgekeurd door de mensen van wie de grond wordt teruggevorderd en door de samenleving.

Zorg voor de legitieme belangen van de mensen van wie het land wordt teruggewonnen

Ten zesde reguleert Hoofdstuk IX van de Grondwet van 2024 specifiek ‘grondtoewijzing en grondhuur door middel van veiling van grondgebruiksrechten’ (Artikel 125) voor schoon land dat door de Staat is gecreëerd, of ‘grondtoewijzing en grondhuur door middel van biedingen om investeerders te selecteren voor de uitvoering van investeringsprojecten met gebruikmaking van land’ (Artikel 126) voor land dat niet is gerooid, waardoor consistentie en eenheid met de bepalingen van Hoofdstuk VIII over de ontwikkeling, het beheer en de exploitatie van grondfondsen wordt gewaarborgd.

'Toewijzing en verhuur van grond via veiling van grondgebruiksrechten' zorgt voor consistentie en uniformiteit met de bepalingen van Hoofdstuk VIII over de ontwikkeling, het beheer en de exploitatie van grondfondsen.

Artikel 126 beschrijft met name het mechanisme voor de uitvoering van een "bod om investeerders te selecteren" voor land dat nog niet is gerooid en bepaalt dat "de winnende investeerder verantwoordelijk is voor het verstrekken van kapitaal om compensatie, ondersteuning en hervestiging uit te voeren zoals vereist door het bevoegde staatsagentschap"...

Deze inhoud zorgt ervoor dat de legitieme en wettelijke belangen van landgebruikers van wie het land wordt teruggewonnen, worden gecompenseerd tegen de juiste marktprijs en dat bij hervestiging ter plaatse voorrang wordt gegeven aan hervestiging. Bovendien zal er geen situatie meer zijn waarin investeerders door iemand worden "gesteund" om "goedkoop" land van mensen te kopen.

Tegelijkertijd worden de juridische en legitieme belangen van investeerders gewaarborgd, omdat ze duidelijk inzicht hebben in de kosten en de tijd die nodig is om de compensatie voor het ontruimen van de locatie te voltooien en grond toegewezen te krijgen om het project uit te voeren. Bovendien is er geen sprake meer van 'makelaars' die zich verschuilen achter 'grondeigenaren' en investeerders in de problemen brengen.

Bovendien zal de volledige "differentiële huur" die in de staatsbegroting wordt geïnd om het algemeen belang te dienen, de steun en instemming krijgen van de mensen wiens land wordt teruggewonnen en van de samenleving.

In het 7e hoogtepunt merkte de vereniging op dat artikel 127 van de Grondwet van 2024 zeer losjes de "gebruik van grond voor de uitvoering van sociaal-economische ontwikkelingsprojecten door middel van overeenkomsten over het verkrijgen van grondgebruiksrechten" of "het hebben van grondgebruiksrechten" voor de meeste sociaal-economische ontwikkelingsprojecten, waaronder sociale woningbouwprojecten, vastlegt, met uitzondering van enkele beperkingen voor commerciële woningbouwprojecten overeenkomstig punt b, clausule 1, artikel 127.

Ten achtste verwelkomt HoRER artikel 30 van de Grondwet van 2024, waarin staat dat grondgebruikers het "recht hebben om de vorm van grondhuurbetaling te kiezen", hetzij "jaarlijkse grondhuur te betalen" of "grondhuur in één keer te betalen voor de gehele pachtperiode". Punt b, lid 1, artikel 34 van de Grondwet van 2024 geeft organisaties die grond van de staat leasen en jaarlijks grondhuur ontvangen, ook het recht om "hun eigen aan de grond verbonden activa te hypothekeren".

Dit zal landgebruikers ‘aanmoedigen’ om te kiezen voor de methode van ‘het verpachten van land door de staat en het innen van jaarlijkse huur’ in overeenstemming met het beleid van Resolutie 18-NQ/TW, omdat investeerders het recht hebben om ‘hun eigen bezittingen die verbonden zijn aan het land te verhypothekeren bij kredietinstellingen’ om gemakkelijker toegang te krijgen tot krediet.

Volgens de vertegenwoordiger van HOREA is het 9e hoogtepunt met name dat de Nationale Vergadering de onmiddellijke toepassing van een aantal bepalingen van de Grondwet van 2024 toestaat, zoals bepalingen over grondwaardering of bepalingen over grondgebruik voor de uitvoering van projecten voor zee-overschrijding om praktische obstakels weg te nemen. Met name het toestaan ​​van de onmiddellijke toepassing van bepalingen over grondwaardering zal de voorwaarden scheppen voor de regering om een ​​"Decreet tot regulering van grondprijzen" te ontwikkelen en af ​​te kondigen ter uitvoering van de Grondwet van 2024, in plaats van het afkondigen van een "Decreet tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van Decreet nr. 44/2014/ND-CP tot regulering van grondprijzen".

Bron: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html