'Nieuwe speler' op de vastgoedmarkt

De 'nieuwe speler' is geen bedrijf, maar het beleid dat gericht is op het creëren van een woningaanbod dat past bij de koopkracht van mensen. Mits goed geïmplementeerd, kan dit de onredelijke situatie op de vastgoedmarkt in de nabije toekomst veranderen.

Sociale woonwijk Thang Long Green City, in het nieuwe stedelijke gebied Kim Chung, Hanoi - Foto: B.NGOC

De "nieuwe speler" heeft veel "goederen" in handen. Dat wil zeggen, het toekennen van specifieke doelstellingen voor de bouw van sociale woningen aan elke gemeente om het doel van 1 miljoen sociale woningen te bereiken; het ontwerpen van voorbeeldmodellen om massaal te bouwen en de winst te verhogen, om bedrijven aan te moedigen sociale woningen te bouwen.

In maart moeten we een nationaal huisvestingsfonds oprichten, en er zijn een aantal beleidsmaatregelen om de problemen bij vastgoedprojecten die met juridische problemen kampen, weg te nemen...

Bron: Ministerie van Bouw - Grafische weergave: T.DAT

Trieste realiteit: appartementprijzen blijven stijgen

De vraag naar woningen is te hoog, terwijl het aanbod beperkt is. Het gaat hierbij vooral om middenklasse-, hoogsegment- en luxe commerciële woningbouwprojecten. Hierdoor stijgen de prijzen van de appartementen ver boven hun werkelijke waarde.

Volgens de gegevens van Tuoi Tre bij het sociale huisvestingsproject NHS Trung Van (district Nam Tu Liem, Hanoi) is er een enorm verschil tussen de verkoopprijs van sociale huurwoningen en commerciële appartementen in hetzelfde gebouw.

Terwijl de verkoopprijs van sociale woningen in het NHS Trung Van-gebouw in mei 2023 door de afdeling Bouw van Hanoi werd aangekondigd op ongeveer 19,5 miljoen VND/ ^m2 , wordt de verkoopprijs van het commerciële appartementenfonds (ongeveer 20% van het totale aantal appartementen in het project) te koop aangeboden voor 60-70 miljoen VND/ ^m2 .

In hetzelfde project, met dezelfde infrastructuur en bouwkwaliteit, ligt de verkoopprijs van commerciële appartementen drie keer hoger dan de verkoopprijs van sociale huurwoningen.

Op dezelfde manier werd de verkoopprijs van het sociale woningbouwproject Udic Ecotower Ha Dinh (waarvoor Udic Infrastructure Development Investment Corporation zojuist is begonnen met de bouw op perceel nr. 1, het nieuwe stedelijke gebied Ha Dinh, gemeente Tan Trieu, district Thanh Tri, Hanoi) in februari 2025 door de afdeling Bouw van Hanoi bekendgemaakt. Deze bedroeg ongeveer 25 miljoen VND/ ^m2 , de huurprijs 150.000 VND/ ^m2 /maand en de huurkoopprijs 390.000 VND/ ^m2 /maand.

Ondertussen worden de verkoopprijzen van commerciële appartementen in aangrenzende gebieden met dezelfde sociale infrastructuur en verkeersverbindingen, zoals Eco Green City, D3 Vinaconex 2-gebouw, QMS To Huu en The Charm An Hung, geadverteerd voor 55-75 miljoen VND/ ^m2 .

De bovenstaande situatie toont de tekortkomingen van de huidige woningmarkt aan. De prijs van sociale woningen, die door de staat worden gecontroleerd (met een winstmarge van 10% voor investeerders), wordt op een betaalbaar niveau gehouden voor de meeste mensen met een gemiddeld en laag inkomen (ongeveer 20-25 miljoen VND/ ^m² ), terwijl de prijs van commerciële woningen (door schaarste) afhankelijk is van de vraagprijs van projecteigenaren, die oploopt tot een abnormaal niveau (van 55-75 miljoen VND/ ^m² ), ondanks dat de kwaliteit van de woningen niet veel verschilt.

Doordat de prijzen van appartementen voortdurend stijgen, zullen de prijzen van appartementen die al 5 tot 10 jaar in gebruik zijn, maar waarvan de voorzieningen onveranderd of zelfs verslechterd zijn, in 2024 naar verwachting 1,5 tot 2 keer zo hoog zijn.

NHS Trung Van sociale woonwijk (Nam Tu Liem, Hanoi) - Foto: BN

Veel appartementen te koop, blijven de prijzen stijgen?!

De regering heeft de relevante ministeries en sectoren verzocht om uiterlijk in maart 2025 de oprichting van een nationaal huisvestingsfonds te voltooien. Doel is om het aanbod van sociale huurwoningen en goedkope commerciële woningen aanzienlijk te vergroten, die geschikt zijn voor het inkomen van de meerderheid van de mensen met een midden- en laag inkomen en werknemers op industrieterreinen.

Veel deskundigen zijn van mening dat de oprichting van een nationaal huisvestingsfonds, samen met een reeks oplossingen om de ontwikkeling van sociale huisvesting te bevorderen, in de komende tijd het aanbod van betaalbare woningen zal helpen vergroten. Daarmee zal de woningmarkt een nieuwe vorm krijgen en zullen de huizenprijzen in de komende jaren dalen.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese vereniging van makelaars in onroerend goed, zei dat de oprichting van een nationaal woningfonds op de lange termijn voor stabiliteit op de markt zal zorgen en tegemoet zal komen aan de minimale woonbehoeften van mensen. Het zal echter nog wel even duren voordat er voldoende woningen beschikbaar zijn.

Op korte termijn zal de informatie over de oprichting van een nationaal woningfonds echter vertrouwen wekken op de markt, waardoor werknemers en mensen met een laag inkomen ervan overtuigd zullen raken dat er betaalbare woningen te koop zullen zijn.

Volgens universitair hoofddocent dr. Nguyen Quang Tuyen, vicevoorzitter van de raad van bestuur van de rechtenuniversiteit van Hanoi, heeft de regering terecht het gebrek van de vastgoedmarkt onderkend: het aanbod is te laag in vergelijking met de vraag. Voorheen vaardigde de overheid alleen beleid uit, maar de groei van het aanbod was afhankelijk van investeerders. Daardoor was er geen fonds voor goedkope woningen die aan de bevolking werden verkocht.

De overheid verdeelt nu jaarlijks de uitgaven voor sociale huisvesting over de gemeenten; als ze strikt worden toegepast, zal het aanbod zeker toenemen. Deze oplossing wordt ook door veel landen toegepast.

"De oplossingen zullen de markt beïnvloeden en reguleren, waardoor de onbalans tussen vraag en aanbod afneemt. Het is belangrijk om ze strikt te implementeren. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om de markt transparant te maken, een compleet datasysteem over onroerend goed te hebben, te weten hoeveel huizen iemand bezit en gebruik te maken van regelgevende instrumenten zoals onroerendgoedbelasting", benadrukte de heer Tuyen.

Huurders verhuizen meubels naar een appartementengebouw aan de Le Van Luong-straat, in de wijk Nha Be, Ho Chi Minhstad - Foto: TU TRUNG

Ho Chi Minhstad stelt voor een spaarfonds voor sociale huisvesting op te richten

Volgens het investeringsproject om in de periode 2021-2030 minstens 1 miljoen sociale huurwoningen te bouwen voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen, heeft Ho Chi Minhstad de doelstelling om tegen 2030 bijna 70.000 sociale huurwoningen te ontwikkelen. Hiervan zullen in de periode 2021-2025 ongeveer 26.000 woningen worden gebouwd en in de periode 2026-2030 ongeveer 44.000 woningen.

Om kapitaal voor de uitvoering te verkrijgen, zijn er veel manieren nodig, waaronder het mobiliseren van burgers die in aanmerking komen voor sociale huurwoningen door middel van inhoudingen op hun salaris. Hiervoor bestaat geen uitvoeringsmechanisme.

Het onderzoek naar de oprichting van een spaarfonds voor sociale huisvesting (vergelijkbaar met het model in Singapore) richt zich op het maximaliseren van de maatschappelijke middelen, het creëren van bewustzijn over financiële besparingen voor huisvesting voor mensen in nood en tegelijkertijd het beheren van deze groep mensen en specifieke projectgebieden.

Het Volkscomité van Ho Chi Minhstad heeft de regering voorgesteld om de oprichting van een lokaal spaarfonds voor sociale huisvesting toe te staan. Zodra de regering dit heeft goedgekeurd, zal het Volkscomité van Ho Chi Minhstad samenwerken met het Ministerie van Financiën en het Ministerie van Bouw om dit operationele model te stroomlijnen.

Raadpleeg het Singapore-model

Dr. Pham Phuong Nam, docent aan de faculteit Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van de Vietnamese Nationale Landbouwuniversiteit, zei dat de oprichting van een nationaal huisvestingsfonds voor de ontwikkeling van goedkope woningen in grote steden dringend noodzakelijk is om de omstandigheden te creëren waarin mensen met een laag inkomen een woning kunnen vinden. Het model voor de ontwikkeling van het fonds kan verwijzen naar het Central Provident Fund (CPF) van Singapore.

Dit fonds werd opgericht in 1955 en wordt voornamelijk gebruikt voor het verstrekken van leningen voor sociale huisvesting. Bij de oprichting bedroeg de bijdrage 10% van het maandsalaris (5% voor elke werknemer en werkgever). Momenteel moeten werkgevers, werknemers en ambtenaren met een laag inkomen hun maandsalaris bijdragen aan het CPF tegen een tarief van respectievelijk 17% en 20% per maand. Het CPF verstrekt leningen tot 90% van de waarde van de woning tegen zeer lage rentetarieven en wordt afgelost in termijnen van 25-30 jaar.

Naast het CPF verstrekt de Singapore Housing and Development Board ook hypothecaire leningen aan huizenkopers met een laag inkomen. Deze hypothecaire leningen bedragen 80% van de waarde van het huis, en hebben een maximale looptijd van 55 jaar minus de leeftijd van de lener, of 30 jaar, afhankelijk van wat het eerst komt.

Om huizen te kunnen kopen, moet de overheid bovendien leningen verstrekken, zodat mensen minder dan 20% van hun maandelijkse inkomen hoeven uit te geven aan een huis. Particuliere woninghypotheken worden verstrekt door commerciële banken en andere financiële instellingen.

Om de huizenmarkt te reguleren, prijsstijgingen van huizen te beperken en speculatie te beperken, heeft de Singaporese overheid veel effectieve maatregelen genomen, zoals het verkorten van de maximale leentermijn voor huizen, het beperken van de leenwaarde en het verhogen van de belastingen voor kopers van onroerend goed.

Het succes van het beleid voor de ontwikkeling van de woningmarkt heeft Singapore tot een van de landen met het hoogste percentage huiseigenaren ter wereld gemaakt (momenteel ruim 90%).

De staat vervult een bijzonder belangrijke rol. Het is met name noodzakelijk om snel gespecialiseerde regelgeving uit te vaardigen voor de ontwikkeling van betaalbare woningen, en tegelijkertijd de implementatie, monitoring en snelle oplossing van problemen die zich tijdens het implementatieproces voordoen, te waarborgen.

"Particuliere investeerders, in de zin van investeerders, moeten ook worden aangemoedigd om deel te nemen aan de ontwikkeling van dit woningfonds met specifiek ondersteuningsbeleid, met name financieel en grondbeleid", aldus de heer Nam.

Bron: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm