Wat kunnen we leren van de ongebruikelijke 'besparingen' van een reeks vastgoedmagnaten?

Balans van verschil

In de jaarrekening van vastgoedondernemingen wordt de post 'kortlopende vooruitbetalingen van kopers/klanten' beschouwd als 'besparingen'. Volgens boekhoudkundige principes wordt hier het geld verantwoord dat de onderneming ontvangt van klanten die vastgoed in projecten kopen, maar nog niet zijn opgeleverd. Dit bedrag wordt als opbrengst geboekt wanneer de onderneming het opgeleverde vastgoed opleverde en aan klanten overhandigde.

Uit de statistieken van Dan Tri over een aantal grote woningbouwbedrijven op de markt blijkt dat er aanzienlijke verschillen zijn in de "besparingen" van de units.

Per 31 december 2024 bedroegen de kortetermijnvooruitbetalingen van Vinhomes Joint Stock Company (stockcode: VHM) VND 46.383 miljard, een stijging van 32% ten opzichte van eind 2023. Dit bedrag is 1,7 keer hoger dan het totaal van de overige vijf ondernemingen. Zelfs eind 2022 betaalden klanten tot VND 62.337 miljard aan Vinhomes vooruit, 2,7 keer hoger dan het totaal van de andere bedrijven samen.

Het grootste deel van deze post bestaat uit het saldo van de termijnbetalingen van klanten die koopovereenkomsten voor onroerend goed hebben getekend bij projecten van Vinhomes en haar dochterondernemingen. Statistieken van Vietcap Securities Joint Stock Company tonen aan dat Vinhomes en haar dochterondernemingen vorig jaar de units waren met de meeste projectlanceringen op de markt.

Eerste steenlegging en openingsevenementen van bedrijven in de residentiële vastgoedsector in 2024 (Foto: Vietcap).

Op de tweede plaats wat betreft de waarde van kortetermijnvooruitbetalingen staat No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - aandelencode: NVL). Deze categorie daalde licht met 1% ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Dit komt deels door het verdwijnen van grote projecten van deze onderneming en doordat het aantal transacties gelijk is gebleven ten opzichte van 2023.

Vorig jaar stegen de "besparingen" van de Construction Development Investment Joint Stock Corporation (DIC Corp - aandelencode: DIG) aanzienlijk tot VND 2.426 miljard, een stijging van 37%. De sterkste groei kwam met name van het appartementenproject A2-1, dat meer dan VND 843 miljard opleverde, 4,9 keer meer dan in dezelfde periode eind 2023.

Aan de andere kant registreerden Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (aandelencode: KDH), Nam Long Investment Joint Stock Company (aandelencode: NLG) en Dat Xanh Group Joint Stock Company (aandelencode: DXG) allemaal een daling in het aantal prepaidklanten. De reden hiervoor is dat deze bedrijven in 2023 allemaal een aanzienlijke groei doormaakten.

Zo registreerde Nha Khang Dien eind 2023 2,388 miljard VND aan kortetermijnvooruitbetalingen van klanten, 2,7 keer meer dan het jaar ervoor. In 2024 heeft deze onderneming geen projecten te koop aangeboden.

'Sparen' wordt geld

Hoewel de groei van kortetermijnprepaid-klantenartikelen als een positief signaal wordt beschouwd, moeten bedrijven de producten succesvol afronden en aan klanten leveren om omzet te genereren.

Het hoofd van het analyseteam van een effectenbedrijf zei dat er nog steeds gevallen zijn waarin vastgoedbedrijven projecten niet kunnen overdragen, ondanks dat ze de vooruitbetaling van klanten hebben geregistreerd. Enkele voorbeelden die genoemd kunnen worden zijn problemen met de juridische status van het project, onvoldoende kapitaal om het project uit te voeren en juridische geschillen.

Dit blijkt uit de financiële gegevens van Vinhomes en Novaland. De kortetermijnprepaid-klantenportefeuille van deze twee bedrijven is snel gegroeid en heeft andere bedrijven ver overtroffen. De reden hiervoor is dat deze giganten de afgelopen jaren allemaal grootschalige megaprojecten hebben uitgevoerd.

Door juridische problemen met het project is deze geregistreerde waarde van Novaland echter niet in de winst van het bedrijf verwerkt. Terwijl de winst van Vinhomes in dezelfde richting groeit als die van de prepaid-klanten, is dat bij Novaland het tegenovergestelde. In 2024 leed dit bedrijf zelfs een verlies na belastingen van ongeveer VND 4,351 miljard. Andere bedrijven zoals Nha Khang Dien, Nam Long en Dat Xanh boekten in 2024 allemaal een sterke winstgroei.

In het beleggingsstrategierapport van 2025 deelden effectenmaatschappijen hun standpunt dat de invoering van de herziene Grondwet ervoor zal zorgen dat juridische procedures soepeler verlopen en dat er gunstige voorwaarden worden gecreëerd voor veel nieuwe projecten die vanaf 2025 op de primaire markt te koop worden aangeboden.

Grote ondernemingen zoals Vinhomes, Nha Khang Dien, Nam Long en Dat Xanh zullen dan ook een goede voorsprong hebben op de komende wetshervormingen. Onderzoeksafdelingen voorspellen allemaal dat de landelijke verkoopactiviteiten in 2025 sterk zullen toenemen dankzij nieuwe en lopende projecten.

Vinhomes zal naar verwachting dit jaar verschillende projecten lanceren, waaronder Phuoc Vinh Tay in de provincie Long An en Duong Kinh in de stad Hai Phong, naast de huidige verkoopactiviteiten van projecten zoals Royal Island en Ocean Park 2 en Ocean Park 3. Khang Dien House zal naar verwachting een nieuw project lanceren in de stad Thu Duc. Na het verkrijgen van een bouwvergunning in het derde kwartaal van 2024, verwacht Dat Xanh begin 2025 ook Gems Riverside in Ho Chi Minhstad te lanceren.

Van sommige bedrijven wordt verwacht dat ze dit jaar een omzetgroei met dubbele cijfers zullen boeken. De verwachting is dat de omzetgroei de winst vanaf 2025, wanneer de projecten worden opgeleverd, sterk zal doen toenemen.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm