In plaats van aanmoediging, verscherpen veel nieuwe regels juist het mechanisme om sociale huisvesting te stimuleren.

Op 24 oktober heeft de premier het officiële bericht 993 uitgegeven waarin hij aandringt op het voortvarend implementeren van oplossingen voor de ontwikkeling van een veilige, gezonde en duurzame vastgoedmarkt, waarmee wordt bijgedragen aan de bevordering van de sociaaleconomische ontwikkeling.

In dit bericht verzocht de premier om de uitvoering van het project "Investeren in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale woningen in de periode 2021-2030" te versnellen. De regering drong er tevens bij de lokale overheden op aan om grondfondsen voor de ontwikkeling van sociale woningen te evalueren, plannen en regelen.

Wat betreft het beleid voor de ontwikkeling van sociale huisvesting, gaven kiezers in Hanoi aan dat de bepalingen in de Woningwet van 2014, de Grondwet van 2013 en een aantal andere regeringsbesluiten de verantwoordelijkheden van de volkscomités van provincies, steden en bedrijven bij de ontwikkeling van sociale huisvesting duidelijk vastleggen. Tegelijkertijd heeft de regering ook een aantal stimuleringsmechanismen ingevoerd om bedrijven aan te moedigen om op dit gebied deel te nemen.

Veel nieuwe regelgeving stimuleert daadwerkelijk het imago van sociale huisvesting 1 — In plaats van aanmoediging, 'verscherpen' veel nieuwe regels juist het mechanisme om sociale huisvesting te stimuleren. (Foto: DM)

Kiezers in Hanoi brengen echter vier enigszins "moeilijk te begrijpen" kwesties naar voren die barrières opwerpen voor sociale huisvesting.

Ten eerste bepaalt de Woningwet van 2014 dat de volkscomités van provincies en steden jaarlijks een budget moeten toewijzen voor het ontruimen van terreinen, de aanleg van infrastructuur en het organiseren van biedingen voor investeerders om sociale woningen te bouwen.

De Woningwet van 2014 bepaalt ook dat ondernemingen die over wettelijke grondgebruiksrechten beschikken, die in overeenstemming zijn met de woningbouwplanning, die over de capaciteit en ervaring beschikken en die de noodzaak hebben om sociale woningen te bouwen, worden aangewezen als investeerder in socialewoningbouwprojecten.

In werkelijkheid hebben echter tussen 2014 en nu zeer weinig volkscomités van provincies en steden deze twee regelingen geïmplementeerd. Met name in Hanoi is tussen 2019 en nu slechts één sociaal huisvestingsproject goedgekeurd voor investeringsbeleid ter uitvoering van het project.

Wat de voorkeursmechanismen betreft, bepaalt de Grondwet dat investeerders zijn vrijgesteld van grondgebruikskosten bij de uitvoering van sociale huisvestingsprojecten.

Bovendien heeft de regering in decreet 100 uit 2015 een aantal ondersteunende regelingen opgenomen, zoals: "Investeerders in sociale huisvestingsprojecten die geen staatskapitaal gebruiken, zijn vrijgesteld van grondgebruikvergoedingen en mogen 20% van het totale grondoppervlak in het kader van het sociale huisvestingsproject reserveren voor de bouw van commerciële woningen".

Met name in het geval dat er geen apart grondfonds is voor de bouw van commerciële woningen binnen het project, mag de investeerder 20% van de totale vloeroppervlakte van de woningen van het project reserveren voor verkoop tegen commerciële prijzen.

Met decreet 49 uit 2021 heeft de regering bovenstaande regeling echter afgeschaft. Vervolgens heeft de regering met decreet 35 uit 2023 een aantal voorkeursregelingen bij de ontwikkeling van sociale woningbouw verder aangescherpt.

De overheid bepaalt met name dat investeerders van sociale woningbouwprojecten alleen vrijgesteld zijn van de grondgebruikvergoeding als zij geen gebruik maken van begrotingskapitaal.

Gezien deze situatie zijn de kiezers in Hanoi van mening dat de overheid meer beleid en prikkels moet voeren om bedrijven aan te trekken om te investeren in sociale huisvesting, in plaats van nieuwe 'strenge' regels in te voeren zoals nu het geval is.

Kiezers in Hanoi vragen zich af waarom de regering de twee steunmaatregelen voor investeerders van de bovengenoemde sociale woningbouwprojecten heeft afgeschaft.

"Dit zijn de twee meest basale regels om bedrijven te ondersteunen bij het deelnemen aan investeringen in de bouw van sociale woningen zonder kapitaal te verliezen, terwijl de bouwkosten en de verkoopprijs van sociale woningen worden goedgekeurd door de volkscomités van provincies en steden, en de maximale winst voor investeerders in sociale huisvestingsprojecten is gereguleerd op 10%", aldus een kiezer in Hanoi.

Ten tweede, met betrekking tot Besluit 610 van het Ministerie van Bouw, uitgegeven in juli 2022. In dit besluit kondigde het Ministerie van Bouw het Bouwinvesteringskapitaalpercentage aan.

Dienovereenkomstig bedraagt het investeringskapitaaltarief voor de bouw van commerciële appartementengebouwen van 15 tot 20 verdiepingen VND 11.187.000/m2; het investeringskapitaaltarief voor de bouw van sociale woningen in de vorm van appartementengebouwen van 15 tot 20 verdiepingen bedraagt VND 8.525.000/m2.

Beide soorten constructies zijn onderworpen aan de bepalingen van de ontwerpnormen TCVN 4451:2012 "Woningbouw - Basisprincipes van ontwerp", QCVN 04:2021/BXD over Appartementsgebouwen, QCVN 06:2021/BXD over Brandveiligheid voor woningen en constructies, maar het investeringspercentage van commerciële appartementen ligt 31% hoger dan dat van sociale woningen in de vorm van appartementen. Bovendien is de winst van investeerders in de bouw van sociale woningen gereguleerd tot maximaal 10%.

Kiezers in Hanoi vragen zich af waarom dit besluit twee investeringskapitaaltarieven vaststelt voor de bouw van appartementengebouwen, waarbij het investeringstarief voor sociale huisvesting 31% lager is dan het investeringstarief voor commerciële huisvesting, terwijl de maximale winst uit investeringen in de bouw van sociale huisvesting is vastgesteld op 10%.

Ten derde bepaalt de Woningwet uit 2014 dat de volkscomités van provincies en steden jaarlijks een budget moeten toewijzen voor het ontruimen van terreinen, de aanleg van infrastructuur en het organiseren van aanbestedingen voor de bouw van sociale woningen, maar dat ze geen grondgebruikvergoedingen mogen innen.

De door de regering uitgevaardigde decreet nr. 49, decreet nr. 35 en besluit nr. 610 van het Ministerie van Bouw zijn echter bedoeld om bedrijven te ontmoedigen te investeren in de bouw van sociale woningen.

"Is dit de steunmaatregel die de regering al vaak heeft genomen om een reddingsplan voor te stellen voor de inventaris van onroerend goed van 22 grote vastgoedondernemingen?", vroegen de kiezers in Hanoi zich af.

Ten vierde gaven kiezers in Hanoi aan dat het hele land ongeveer 52 miljoen werknemers telt, op basis van gegevens van de Vietnamese Algemene Arbeidsconfederatie. Van hen heeft 42% (het equivalent van 21,84 miljoen mensen) geen woning.

Onlangs lanceerde de regering het project "Investeren in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale woningen in de periode 2021-2030". Hierdoor zullen 20,84 miljoen werknemers nooit een sociale woning kunnen kopen", aldus kiezers in Hanoi.

"De kiezers in Hanoi zijn er met name van overtuigd dat, met de hierboven genoemde nieuwe regelgeving, het landfonds en het kapitaal vandaan moeten komen om het project uit te voeren en wanneer de investering in de bouw van sociale woningen voor 20,84 miljoen werknemers die ambtenaren en overheidsdienaren zijn, zal worden uitgevoerd", aldus de kiezers in Hanoi.

Als antwoord op bovenstaande vragen verzochten de kiezers in Hanoi het Permanent Comité van de Nationale Vergadering en de Petitiecommissie van de Nationale Vergadering om de regering en het Ministerie van Bouw te verzoeken verslag uit te brengen aan de Nationale Vergadering en de kiezers op de hoogte te stellen.

Bron