De tijd van een ommekeer op de vastgoedmarkt komt eraan

Tijdens de aankondiging van het "Real Estate Market Report for the third quarter of 2023", georganiseerd door Batdongsan.com.vn op de ochtend van 4 oktober, schatten experts in dat de vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2023 nog steeds moeilijk was, maar dat er ook positieve signalen waren wat betreft de transactievraag en de koperspsychologie.

Beleid heeft een positieve invloed op de vastgoedmarkt

Bij het beoordelen van de macro-economische situatie en de vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2023 deelde de heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur-generaal en verkoopdirecteur van Batdongsan.com.vn, mee dat de macro-economische situatie in het afgelopen kwartaal relatief stabiel was, de bedrijfsactiviteiten en de obligatie-uitgifte waren verbeterd en dat er veel nieuwe beleidsmaatregelen zijn ingevoerd om de markt te ondersteunen, zoals circulaire 06 en kennisgeving 297 van de premier om problemen met kredietbronnen en leenrentes op te lossen.

Bovendien worden veel belangrijke infrastructuurprojecten door de overheid nog steeds versneld uitgevoerd, wat over het algemeen veel positieve informatie over het marktsentiment oplevert.

Hoewel de economische situatie stabiel blijft, is de vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2023 nog niet verbeterd. Zowel het aantal woningaanbod als de interesse blijven dalen ten opzichte van dezelfde periode.

De belangstelling voor percelen in het hele land is dan ook met bijna 10% gedaald ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Vergeleken met maart 2023 noteerden percelen in de noordelijke regio een daling van 73%; percelen in de zuidelijke provincies daalden ook met 71% en de centrale regio daalde het sterkst, met meer dan 75%. Het aantal transacties van percelen is niet verbeterd, voornamelijk door zorgen over de legaliteit en ongepaste verkoopprijzen.

Vastgoed - De tijd van omkering van de vastgoedmarkt komt eraan — Dhr. Nguyen Quoc Anh - Adjunct-directeur-generaal en verkoopdirecteur van Batdongsan.com.vn.

Bij laagbouwwoningen komt een scherpe daling van zowel de vraag als de koopkracht vaker voor, vooral in grote steden zoals Hanoi en Ho Chi Minhstad. Zo daalde het aantal zoekopdrachten naar huizen aan de straatkant in het derde kwartaal van 2023 landelijk met 52%, het aantal villa's met 48% en het aantal particuliere woningen met 42% ten opzichte van dezelfde periode in 2022.

Het aantal zoekopdrachten naar herenhuizen in Hanoi is met meer dan 40% gedaald en in Ho Chi Minhstad met bijna 60%. Zelfs de vraag naar herenhuizen in commerciële steden in belangrijke toeristische markten is het afgelopen kwartaal sterk gedaald en herstel laat nog op zich wachten.

Appartementen zijn het enige type vastgoed dat minder wordt getroffen, omdat ze in een reële woonbehoefte voorzien. Terwijl andere typen zijn afgenomen, is het aantal zoekopdrachten naar appartementen landelijk licht gestegen met 3% en het aantal zoekopdrachten naar huurwoningen met 6%. De vraag naar appartementen in Hanoi steeg met 6% en in Ho Chi Minhstad licht met 1%.

Het aantal succesvolle appartementtransacties vertoont tekenen van verbetering; ook dit type vastgoed zal naar verwachting sterk herstellen. De prijzen van appartementen dalen doorgaans niet, maar blijven stabiel, of stijgen zelfs licht in sommige producten en gebieden. Vergeleken met het eerste kwartaal van 2023 stegen de verkoopprijzen van appartementen in Hanoi in het derde kwartaal van 2023 gemiddeld met 4-5%, terwijl appartementen in Ho Chi Minhstad de afgelopen tijd stabiel zijn gebleven.

Wanneer zal elk type vastgoed zich herstellen?

Experts zijn het erover eens dat de markt pas in 2024 weer zal herstellen, wanneer de markt weer op gang komt. De tijd voor herstel zal echter voor elk type vastgoed anders zijn.

De heer Nguyen Quoc Anh zei specifiek dat het type grond, ondanks een scherpe daling, nog steeds een segment is dat veel aandacht trekt op de Vietnamese vastgoedmarkt. Het is goed voor 28% van de aankoopkeuze van klanten die deelnamen aan een onderzoek van Batdongsan.com.vn.

Hiervan kiest 46% van de investeerders ervoor om geld te investeren in de aankoop van grond, terwijl 32% van de klanten die hun leefruimte willen uitbreiden, ook kiest voor de aankoop van grond.

Wat prijsschommelingen betreft, zijn de grondprijzen sinds 2018 continu gestegen. Zo zijn de grondprijzen landelijk in het derde kwartaal van 2023 met 38% gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2018. De zuidelijke markt kende de sterkste stijging van de grondprijzen in het land, bijna 71%, terwijl de noordelijke provincies de afgelopen 6 jaar een stijging van ongeveer 51% registreerden.

Uit een enquête onder 1.000 makelaars is gebleken dat 25% van de makelaars van mening is dat de grondmarkt zich pas in het vierde kwartaal van 2024 zal herstellen, 17% verwacht dat het herstel zich in het derde kwartaal van 2024 zal voltrekken en 22,6% verwacht dat het omslagpunt in het tweede kwartaal van 2024 zal liggen.

De heer Quoc Anh zei over dit onderwerp dat het herstel van de grondmarkt langer kan duren dan bij andere typen woningen. Dit komt door verschillende factoren.

Wat de economische groei betreft, wordt voorspeld dat de economie zich pas in 2024 zal kunnen herstellen. Het openstaande krediet voor vastgoedinvesteringen ligt nog steeds op een zeer laag niveau en de rentetarieven dalen geleidelijk, maar in het huidige tempo van de daling zal het naar verwachting 3-4 kwartalen duren voordat de rentetarieven weer op het niveau van 2021 liggen.

Bovendien wordt verwacht dat de snelheid waarmee overheidsinvesteringen worden uitgekeerd in 2025 explosief zal toenemen. De grondwet zal naar verwachting eind 2024 worden aangenomen en het zal nog enige tijd duren voordat deze in werking treedt. Bovendien is het marktsentiment nog steeds laag in de vastgoedsegmenten van het type investering en speculatief vastgoed, die niet in de reële woningbehoefte voorzien.

De heer Quoc Anh voorspelt dan ook dat land zich langzamer zal herstellen dan andere soorten land en dat het tot eind 2024 kan duren voordat deze markt weer op gang komt.

Vastgoed - De tijd van ommekeer op de vastgoedmarkt komt eraan (Figuur 2). — Bron: Batdongsan.com.vn

Wat betreft laagbouw zei de heer Le Bao Long, strategisch directeur van Batdongsan.com.vn., dat eengezinswoningen momenteel de meest verkochte woningen in de laagbouw zijn, terwijl rijtjeshuizen en aangrenzende villa's nog steeds traag zijn. De economische situatie en het gebrek aan toerisme hebben de zakelijke en retailactiviteiten niet kunnen herstellen.

De hersteltijd van laagbouwwoningen is daarom waarschijnlijk korter dan die van bouwkavels, maar er is wel sprake van regionale verschillen. Met name in Hanoi worden de voorsteden in het noorden en oosten naar verwachting de twee meest potentiële gebieden. Wat Ho Chi Minhstad betreft, wordt ook het oosten als het gebied met het grootste potentieel beschouwd.

De druk van het herstel na de pandemie en de economische recessie maakt het moeilijk voor commerciële en dienstverlenende activiteiten in Vietnam. De huuropbrengsten herstellen zich nog steeds geleidelijk naar het niveau van vóór de pandemie en de verbindingsprojecten voor infrastructuur krijgen geleidelijk vorm. Verwacht wordt dat de markt voor laagbouwwoningen zich in het late derde en vierde kwartaal van 2024 zal herstellen.

Wat betreft het type appartement, volgens een eerder onderzoek verwacht ongeveer 27% van de makelaars dat de vraag naar appartementen in het vierde kwartaal van 2023 zal herstellen. 42% verwacht dat dit type in de eerste 6 maanden van 2024 zal herstellen.

Over het algemeen wordt voorspeld dat dit type de hersteltrend in de vastgoedsector zal leiden. De heer Dinh Minh Tuan, directeur van Batdongsan.com.vn in het zuiden, zei dat de appartementenmarkt zich waarschijnlijk het snelst zal herstellen van andere typen, met een verwachte daling in het eerste kwartaal van 2024 en uiterlijk in het tweede kwartaal van 2024 een omkering .

Bron