Huidige status van stedelijke projecten in Thanh Hoa - Tekortkomingen van investeerderscapaciteit tot staatsbeheer (Deel 1): 7 jaar wachten op rode boeken

(Baothanhhoa.vn) - De afgelopen jaren hebben duizenden huishoudens in nieuwe stedelijke gebieden in Thanh Hoa City miljarden dong uitgegeven aan de aankoop van grond en de bouw van ruime huizen, maar hebben nog steeds geen landgebruiksrechten (GCNQSDD of rode boeken) gekregen. Van MBQH 2125 fase 1 tot een reeks projecten die rode boeken "hangen", het laat zien dat het beeld van stedelijk beheer veel tekortkomingen vertoont. Het is tijd voor krachtige, baanbrekende oplossingen om een einde te maken aan deze situatie en de weg vrij te maken voor een duurzamere, beschaafdere en humanere stedelijke ontwikkeling.

Báo Thanh Hóa•29/04/2025

Een hoek van het woongebied in MBQH 2125 fase 1, wijk Dong Ve, stad Thanh Hoa. Foto: PV

Verhalen uit de applicaties

In maart 2025 ontving de krant Thanh Hoa een petitie van huishoudens die in MBQH 2125 fase 1 wonen (behorend tot het project Huisvesting en Groen Park in het zuidelijke stedelijke gebied van de stad Thanh Hoa, Dong Ve Ward, stad Thanh Hoa ).

Een van de petities begint met de woorden: "Dit is de vierde keer dat we een petitie hebben gestuurd naar de bevoegde autoriteiten met betrekking tot de investeerder van projectfase 1 van MBQH 2125, omdat hij geen rode boeken heeft uitgegeven. De reactie van de investeerder van projectfase 1 van MBQH 2125 en de bevoegde autoriteiten is onbevredigend en toont tekenen van vertraging en ontkenning van de legitieme wensen van de huishoudens."

Het is bekend dat project MBQH 2125 Fase 1 een van de grootste stedelijke ontwikkelingsprojecten in Thanh Hoa City is met een oppervlakte van ^{82.188,8 m²} , inclusief 633 percelen (85 percelen villagrond, 548 aangrenzende percelen). Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company was de winnende partij bij de veiling van grondgebruiksrechten voor het project (overeenkomstig Besluit nr. 2939/QD-UBND van 2 augustus 2018 van het Provinciaal Volkscomité van Thanh Hoa). Het bedrijf heeft voldaan aan zijn financiële verplichtingen met betrekking tot grondgebruiksvergoedingen en heeft een certificaat voor grondgebruiksrechten ontvangen. Het Department of Natural Resources and Environment (nu het Department of Agriculture and Natural Resources) heeft sinds 2019 samengewerkt met relevante afdelingen om de overdracht van grond aan Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company te organiseren.

Hoewel de staat certificaten voor grondgebruiksrechten heeft afgegeven aan de projectinvesteerder, hebben huishoudens die grond op deze locatie hebben gekocht nog geen rode boeken ontvangen. Dit is voor veel huishoudens een punt van zorg en bezorgdheid geworden, omdat ook veel aanverwante rechten worden getroffen.

Mevrouw NHA, bewoner van MBQH 2125 fase 1, zei: "We hebben meerdere keren overlegd en de investeerder verzocht door te gaan met de procedures voor het uitgeven van rode boeken aan huishoudens die grond hebben gekocht, maar ze hebben niet gereageerd. Wonen midden in een bruisend stedelijk gebied en toch geen rood boek hebben, heeft grote gevolgen voor het leven en de activiteiten van de mensen. Zo kunnen ze bijvoorbeeld geen geboorte, huwelijk of studie in de wijk registreren."

Het gezin van mevrouw LTG is een van de huishoudens die grond kocht in MBQH 2125 fase 1 in de vorm van een "leningsovereenkomst" en er in 2022-2023 een huis bouwde. Haar huis is ook een van de vele appartementen die verkeerd zijn gebouwd ten opzichte van het voorgeschreven ontwerp. De voorkant van het huis heeft geen 4 verdiepingen en 1 bovenverdieping, en de achterkant heeft geen vrije ruimte. Mevrouw G. deelde: "In dit gebied zijn de meeste huizen die vóór 2024 zijn gebouwd niet ontworpen volgens het goedgekeurde model, omdat ze destijds gewoon grond kochten en bouwden, zonder enige begeleiding, toezicht of aanmaning van de investeerder. Veel huishoudens maken zich nu zorgen, het huisontwerp en de bouwdichtheid kloppen niet. Zal er in de toekomst een manier zijn om dit te verhelpen en de aanvraag voor het rode boek in te dienen? Omdat huizen zonder rood boek ook veel van de rechten van grondgebruikers beperken, kunnen ze geen hypotheek afsluiten om bij de bank te lenen, en als ze willen verhuizen naar een plek die gunstiger is voor werk, moeten ze hun aanvraag uitstellen!"

Juridische en aansprakelijkheidskwesties

Terugkerend naar het juridische verhaal van projectfase 1 van MBQH 2125, ligt de kern van het probleem misschien wel in de manier waarop de investeerder het project uitvoert. Volgens de regelgeving van projectfase 1 van MBQH 2125 moet de investeerder alle bouwelementen van de ruwbouw voltooien volgens het door de bevoegde autoriteit goedgekeurde ontwerp voordat hij het aan klanten kan verkopen, maar de realiteit is compleet anders.

Huidige status van stedelijke projecten in Thanh Hoa - Tekortkomingen van investeerderscapaciteit tot staatsbeheer (Deel 1): 7 jaar wachten op rode boeken

De stad Thanh Hoa van bovenaf gezien. Foto: PV

"Direct na het winnen van de veiling van landgebruiksrechten, omdat er geen financiering was om een ruw huis te bouwen, heeft Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company, in samenwerking met Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, geen ruw huis gebouwd. Maar omdat de klanten grond nodig hadden om huizen te bouwen, hebben ze klanten geadviseerd over de verkoop van grond via een 'leningsovereenkomst'. Deze leningsovereenkomst vereist vertrouwelijkheid van de informatie", deelde een huishouden dat grond op deze locatie had gekocht mee.

Sommige huishoudens voegden eraan toe: "Volgens de overeenkomst met de klant is het lotnummer van de "leningsovereenkomst" gelijk aan het lotnummer en het schuldnummer van het perceel grond in het project. Klanten die het volledige bedrag betalen zoals overeengekomen, ontvangen van de investeerder documenten, waaronder: een leningsovereenkomst, notulen van de overdracht van het land, een toezegging om het huis te bouwen volgens de ontwerptekeningen met bijgevoegde documenten waarmee de klant het huis zelf kan bouwen. Wanneer de klant klaar is met de bouw van het ruwe huis, zal de investeerder akkoord gaan en doorgaan met de stappen om een koopovereenkomst op te stellen en procedures uit te voeren om een rood boek aan de klant te verstrekken."

Dit is een veelvoorkomende vorm van "de wet omzeilen". In plaats van een ruw huis te bouwen en het voltooide huis te verkopen, verkoopt de investeerder grond aan mensen via een "leningsovereenkomst" en laat hij hen vervolgens hun eigen huis bouwen. Deze situatie leidt tot twee belangrijke en gemakkelijk te zien gevolgen: mensen hebben geen volledige juridische documenten over de grondverkoop bij de investeerder, ze zijn geen eigenaar van de grond waarvoor ze hebben betaald en door gebrekkig beheer houden veel huishoudens zich niet aan de regels voor het bouwen van huizen volgens goedgekeurde stedenbouwkundige ontwerpen, wat later tot vele gevolgen leidt.

Direct na het winnen van de veiling van de grondgebruiksrechten, omdat er geen financiering was om een ruw huis te bouwen, heeft Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company, in samenwerking met Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, geen ruw huis gebouwd. Op basis van de behoeften van klanten om grond te kopen voor bewoning, hebben ze klanten geraadpleegd over de verkoop van grond in de vorm van een "leningsovereenkomst". Deze leningsovereenkomst vereist vertrouwelijkheid van de informatie",...

Mevrouw LT T, bewoner van MBQH 2125 fase 1, zei: "In het begin, toen klanten begonnen met de bouw van huizen, hield de investeerder geen toezicht en controle. Veel huishoudens bouwden daarom willekeurig huizen volgens hun eigen ontwerp, zonder de algemene ontwerptekeningen te volgen. De laatste jaren is het toezicht strenger geworden en hebben klanten gebouwd volgens het goedgekeurde ontwerp. Bovendien moet elk huishouden bij aanvang van de bouw een aanbetaling doen van VND 100 miljoen om zich te committeren aan de bouw volgens het ontwerp en VND 30 miljoen voor projectmanagement en -toezicht."

De bevolkingsdichtheid van MBQH 2125 fase 1 is tot nu toe vrij dichtbevolkt. De observaties van de verslaggever bij enkele rijen huizen op het terrein laten zien dat sommige huishoudens volgens het ontwerp bouwen, andere volgens het verkeerde ontwerp. Waar veel huishoudens zich zorgen over maken, is of het huis wel volgens het juiste ontwerp is gebouwd. Wanneer krijgen de huishoudens die grond op dit terrein kopen een rode boeken? "We maken ons zorgen omdat we hebben gehoord dat de investeerder de procedures voor het toekennen van rode boeken aan klanten niet uitvoert, omdat de investeerder het totale rode boekenbestand niet meer beheert. Is het mogelijk dat de activa van de huishoudens worden geschonden?", vroeg mevrouw NTT, een bewoner, zich af.

Onder druk van de petitie van de bevolking en onder leiding van het Provinciaal Volkscomité reageerde Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company in februari 2025 schriftelijk. In officiële verzending nr. 03/CV-HNHG van 10 februari 2025 en 04/CV-HNHG van 14 februari 2025 verklaarde het bedrijf: "Tot nu toe heeft het bedrijf de bouw voltooid van 570 percelen grond van de in totaal 633 percelen die de veiling hebben gewonnen en blijft het investeren in de bouw van de resterende 63 percelen. "Wat betreft de kapitaalmobilisatie door middel van "leningsovereenkomsten", is het bedrijf van mening dat dit een legale activiteit is, gebaseerd op clausule 3, artikel 7 van de Wet op ondernemingen 2020. Wat betreft de vertraging in de voortgang, wijt het bedrijf "vele factoren, zowel subjectieve als objectieve, vooral in de situatie waarin de COVID-19-pandemie is aanhoudend, die de Vietnamese economie in het algemeen en het bedrijf in het bijzonder sterk heeft getroffen". Het is de moeite waard om op te merken dat het bedrijf zich heeft gecommitteerd aan het volgende: "Het is de verwachting dat de uitgifte van landgebruiksrechtencertificaten aan daarvoor in aanmerking komende huishoudens in het tweede kwartaal van 2025 zal zijn afgerond."

Het MBQH 2125 Fase 1-project is een typisch voorbeeld van de tekortkomingen in het stedelijk projectmanagement in Thanh Hoa. Het feit dat de investeerder de ruwe huizen niet volgens het goedgekeurde ontwerp bouwde, maar de vorm van "grondverkoop" gebruikte via leningovereenkomsten voor huishoudens om hun eigen huizen te bouwen, heeft geleid tot een gebrek aan toezicht en management tijdens het bouwproces, wat tot veel gevolgen heeft geleid. Zeven jaar na de start van het project hebben mensen grond gekocht en zich er gevestigd, maar tot nu toe, na vele voorstellen en petities, hebben ze nog steeds geen rode boeken gekregen, wat tot publieke verontwaardiging heeft geleid.

De recente toezegging van de investeerder om de uitgifte van rode boeken in het tweede kwartaal van 2025 te voltooien, is een positief signaal, maar er is nauwlettend toezicht van de autoriteiten nodig om de implementatie volgens de vastgestelde routekaart te garanderen. Dit draagt bij aan het oplossen van de problemen in MBQH 2125 fase 1. Vanwege deze situatie moeten overheidsinstanties drastischer oplossingen bedenken voor het beheer van de bouworder en andere problemen bij nieuwe projecten in stedelijke gebieden, zodat soortgelijke situaties in de toekomst worden voorkomen.

Naar Dung - Viet Huong

Les 2: "Kloon"-projecten van MBQH 2125 fase 1

Bron: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm