Onduidelijke verkoopcontracten en juridische mazen vormen een risico voor huizenkopers bij eigendomsgeschillen met investeerders in appartementencomplexen.
In veel appartementencomplexen in Hanoi en sommige provincies zijn beelden opgedoken van bewoners die met spandoeken protesteren tegen investeerders. De hevigste conflicten spelen zich af rond gebieden, gemeenschappelijk en particulier eigendom zoals kelders en parkeerplaatsen, gemeenschappelijke ruimtes, sportscholen , bedrijfs- en huurruimtes... Deskundigen en advocaten wijzen op vele oorzaken die tot deze situatie hebben geleid.
Dubbelzinnige verkoopovereenkomst is gunstig voor de investeerder
De heer Tran Khanh, voorzitter van de Hanoi Building Management Club, analyseerde dat Besluit 71/2010 eerder bepaalde dat het privé- en gemeenschappelijk eigendom duidelijk vermeld moeten worden in de koopovereenkomst van een appartement. Besluit 99/2015, dat de implementatie van de huidige Woningwet regelt, bevat deze bepaling echter niet. Elk appartementenproject heeft een aparte koopovereenkomst, waarvan de inhoud op verschillende manieren kan worden geïnterpreteerd, wat tot geschillen kan leiden. Veel door investeerders opgestelde koopovereenkomsten zijn niet gedetailleerd en laten zelfs het gemeenschappelijk eigendom weg, op een manier die gunstig is voor de investeerder.
Volgens de heer Khanh letten de meeste kopers alleen op de prijs en kwaliteit van het appartement en besteden ze weinig aandacht aan de voorwaarden voor gemeenschappelijk en afzonderlijk eigendom in het contract. Na de overdracht van het appartement heeft het bestuur, dat de bewoners vertegenwoordigt, geen basis om de gemeenschappelijke en afzonderlijke eigendomsdelen met de investeerder te verdelen. Hierdoor blijven er geschillen ontstaan over de bijdrage van de investeerder en de bewoners aan het onderhoudsfonds voor het appartement (2% van de waarde van het appartement of het eigendomsoppervlak).
De heer Nguyen Manh Ha, vicevoorzitter van de Vietnamese Vastgoedvereniging, merkte ook op dat veel koop- en verkoopcontracten voor appartementen niet in overeenstemming zijn met de regelgeving, of zelfs illegaal zijn, wat tot geschillen leidt. Bij het ondertekenen van een koop- en verkoopcontract bestuderen klanten de voorwaarden vaak niet zorgvuldig. Tegelijkertijd willen veel investeerders hun producten verkopen, dus "adverteren ze anders dan de werkelijkheid en bezuinigen ze vervolgens op nutsvoorzieningen in de gemeenschappelijke ruimten van bewoners om er zelf beter van te worden".
Bewoners en kantoorpersoneel van het Bonanza-gebouw (23 Duy Tan, Hanoi) hielden op 23 april spandoeken omhoog met de oproep aan de investeerder om in gesprek te gaan en de geschilpunten op te helderen. Foto: Aangeleverd door bewoners.
De wet heeft nog geen specifieke definitie gegeven van parkeerplaatsen bij appartementencomplexen.
Het recente geschil over gemeenschappelijk en particulier eigendom in appartementencomplexen heeft betrekking op de ruimte voor het parkeren van motoren, fietsen en auto's in de kelder. De huidige Woningwet bepaalt dat parkeerplaatsen voor fietsen en motoren gemeenschappelijk eigendom zijn. Voor autoparkeerplaatsen moeten kopers echter huren of kopen. Indien ze niet kopen of huren, is de parkeerplaats in beheer van de investeerder en zijn de investeringskosten voor de aanleg van deze parkeerplaats niet inbegrepen in de verkoopprijs van het appartement.
Advocaat Truong Anh Tu, directeur van advocatenkantoor Truong Anh Tu, analyseerde de aard van de parkeerplaats bij het appartement als behorend tot de gemeenschappelijke eigendom en inbegrepen in de verkoopprijs. Vanaf het moment van overdracht zal de investeerder zijn eigendom opzeggen. De verkoopprijs van het appartement is niet vast, maar stijgt en daalt afhankelijk van het moment. Het is daarom moeilijk te bewijzen dat de investeerder de kosten voor de aanleg van een parkeerplaats niet in de verkoopprijs van het huis heeft opgenomen.
Bovendien is de parkeerplaats gekoppeld aan de vloeroppervlakte van het appartementengebouw en vormt eveneens een onmisbaar onderdeel van het project. "Daarom is het moeilijk om de bouwkosten van een parkeerplaats te scheiden van de verkoopprijs van het appartement", aldus de heer Tu.
Hoewel er veel geschillen zijn over parkeerplaatsen in appartementencomplexen, zijn er in de huidige Woningwet en het ontwerp van de herziene Woningwet die door de Nationale Vergadering in haar vijfde zitting wordt behandeld, geen aanpassingen gedaan om deze specifiek te definiëren. "Het gebrek aan duidelijkheid in de definitie van gemeenschappelijk en particulier eigendom is de oorzaak van conflicten tussen investeerders en bewoners, waarbij de bewoners het meest te lijden hebben", aldus de heer Tu.
Bewoners van het Kosmo Tay Ho-project eisten in maart dat de investeerder onderhoudskosten zou betalen. Foto: Aangeboden door bewoners
Geen openbare bouwdossiers
De heer Tran Khanh, voorzitter van de Hanoi Building Management Club, wees op de tekortkomingen van de huidige huisvestingswet en de bijbehorende documenten. Deze vereisen niet dat investeerders de juridische documenten van het gebouw openbaar maken. zoals een certificaat van grondgebruiksrecht voor particulier eigendom, goedgekeurd ontwerp, projectafwikkeling (gecontroleerd). Als de investeerder geen transparante gegevens publiceert, hebben bewoners onvoldoende informatie om gemeenschappelijk en particulier eigendom te bepalen.
Bij het overhandigen van de bouwdocumenten aan het bestuur moet de investeerder documenten zoals de opleveringstekeningen en de plattegrond van de parkeerplaats overhandigen. De heer Khanh gaf echter aan dat, omdat de documenten niet gecertificeerd of notarieel bekrachtigd hoeven te worden, de investeerder de tekeningen van de parkeerplaats kan overhandigen die niet overeenkomen met de originele documenten. Bovendien is het niet mogelijk om vast te stellen of de bouwkosten van de parkeerplaats al dan niet in de verkoopprijs van het appartement zijn inbegrepen.
Het huidige beheer en de exploitatie van appartementengebouwen zijn in handen van vijf entiteiten, waaronder overheidsinstanties, investeerders, directies, beheer- en exploitatie-eenheden en appartementseigenaren. Bij geschillen tussen bewoners en investeerders is de tussenkomst van overheidsinstanties noodzakelijk. "Met de huidige regelgeving lijkt het er echter op dat overheidsinstanties zich afzijdig houden en investeerders zelf laten beslissen", aldus Khanh, die eraan toevoegde dat mensen bij geschillen niet bij het Ministerie van Bouw of het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu om bouwkundige gegevens kunnen verzoeken.
"Het knelpunt bij geschillen over appartementen is dat overheidsinstanties de bouwdocumenten niet openbaar maken voor de bevolking. Alleen met juridische documenten kunnen mensen duidelijk maken welke gebieden gemeenschappelijk eigendom zijn en welke particulier eigendom, en kunnen geschillen snel worden opgelost", aldus de heer Khanh.
Naast de bovengenoemde redenen, zei de heer Nguyen Ngoc Tuan, hoofdinspecteur van het Ministerie van Bouw, dat geschillen over gemeenschappelijk en privé-eigendom in appartementengebouwen ook te wijten zijn aan een gebrek aan juridisch bewustzijn en gebrek aan samenwerking tussen investeerders en het bestuur dat de bewoners vertegenwoordigt. Investeerders veranderen willekeurig functies, maken inbreuk op en gebruiken gemeenschappelijk eigendom, dragen geen appartementsdocumenten over aan het bestuur of overhandigen deze niet volledig.
Doan-lening
Bronlink
Reactie (0)