Omdanning av jordbruksareal til boligareal: Hvordan lette byrden av arealbruksavgifter?

For å forhindre at arealavgifter blir en «byrde» for innbyggere og bedrifter, må lokalsamfunn beregne og utstede årlige prislister for land på et nivå som er passende for inntekten til majoriteten av befolkningen.

For høye arealbruksavgifter vil gjøre det vanskelig for folk som trenger å konvertere jordbruksland til boligareal. (På bildet: En tomt langs hovedveien som forbinder Hung Yen og Ninh Binh - Foto: HONG QUANG)

Dette synspunktet ble uttrykt av Dr. Nguyen Ngoc Tu, en skatteekspert, i et intervju med avisen Tuoi Tre angående den foreslåtte politikken for å innkreve arealbruksavgift når enkeltpersoner og bedrifter trenger å konvertere jordbruksland til boligareal.

I noen tilfeller er det nødvendig å kjøpe til en pris som er høyere enn markedsprisen.

* Hva er grunnlaget for å fastsette arealbruksavgiften for organisasjoner og enkeltpersoner som ønsker å omgjøre jordbruksareal til boligareal?

– I henhold til jordloven fra 2013 må jordbrukere som ønsker å konvertere jordbruksland til boligland betale 40 % av differansen. Landprisene som tidligere ble fastsatt av lokaliteter (landpristabeller – PV) basert på det myndighetsutstedte landprisrammeverket, var imidlertid svært lave sammenlignet med de faktiske markedsprisene.

Vanligvis er tomteprisene i lokale prislister bare 10 % av markedsprisene, og en husholdning som ønsker å konvertere 200–300 ^kvadratmeter jordbruksland til boligtomt trenger bare å betale noen få hundre millioner dong i bruksavgift, mindre enn 1 milliard dong. Dette gebyrnivået er innenfor økonomisk rekkevidde for folk flest, noe som gjør overføring av bruksrettigheter til land svært praktisk.

Siden ikrafttredelsen av jordloven fra 2024 har det imidlertid dukket opp to problemer: jordprisene har steget til svært høye nivåer, nær markedsprisene (staten justerer jordprislisten årlig i henhold til markedet – PV), og har økt med 7–10 ganger sammenlignet med før, og i noen unntakstilfeller med flere titalls ganger.

Videre har vi opphevet forskriftene om fritak og reduksjoner i arealavgift, slik at husholdninger som trenger å overføre arealbruksrettigheter må betale 100 % av arealavgiften til staten. Dette har ført til situasjoner der noen husholdninger må «kjøpe tilbake» sin egen grunn.

I noen tilfeller må folk kjøpe land til priser som er høyere enn markedsverdien fordi lokale landverdier er svært høye og urealistiske. Derfor er det viktig å endre og supplere regelverket for å gjøre det mer passende.

Utvikle en prisliste for tomter som er passende for inntekten til majoriteten av befolkningen.

* Så, er det rimelig å kreve inn bruksavgift tilsvarende 30 % av differansen mellom prisen på boligtomt og jordbrukstomt?

– Forslaget om å kreve inn 30 % av differansen mellom dagens priser på bolig og landbruksareal er lavere enn den tidligere innkrevingssatsen på 40 %.

Å redusere satsen for arealbruksgebyr kombinert med beregning av arealbruksgebyr basert på den lokale boligkvoten er hensiktsmessig på dette tidspunktet. Denne forskriften vil begrense utnyttelsen av politikken som tillater omdanning av jordbruksareal til boligareal for spekulativ profitt, samtidig som den forhindrer irrasjonell arealbruk.

For å maksimere effektiviteten av arealbruken har alle provinser og byer i årenes løp utstedt arealbruksgrenser for boligareal i sammenheng med store befolkningsgrupper og begrensede landressurser. For enkeltpersoner og organisasjoner som trenger å konvertere jordbruksland til boligareal utover den tillatte grensen, må de betale høyere arealbruksavgifter, eller til og med 100 % av differansen, noe som betyr at de må kjøpe tilbake landet fra staten, noe som er rimelig.

Denne rasjonelle tilnærmingen må imidlertid ledsages av andre tiltak for arealforvaltning, inkludert etablering av pristabeller for land som er passende for inntekten til majoriteten av befolkningen.

Men hvis vi fortsetter å anvende jordloven fra 2024 slik den er nå, selv om vi reduserer satsen for bruksavgift til 30 %, fordi prislisten for jord er justert oppover for mye for å samsvare med markedsprisene, vil den faktiske bruksavgiften som folk må betale bli svært høy og overstige den økonomiske kapasiteten til mange. Derfor må prislisten for jord beregnes på nytt.

Riktige tomtepriser og innsatskostnader vil bidra til lavere boligpriser - Foto: B. NGOC

* Nyere erfaring viser at selv om staten pålegger et gebyr på 30 % av differansen i arealbruksomleggingen, har mange fortsatt ikke råd til å betale det. Hvilke løsninger tror du trengs for å lindre denne vanskeligheten for folket?

- I tilfeller der flere husholdninger deler et jordstykke arvet fra sine forfedre, og de ønsker å dele seg opp i forskjellige husholdninger eller dele opp jorden, bør de deles inn i to grupper når de søker om jordoverføring.

Husholdninger med tilstrekkelige økonomiske ressurser oppfordres til å betale 30 % av differansen umiddelbart. For husholdninger som har økonomiske vanskeligheter, kan staten tillate dem å betale en del av bruksavgiften, mens resten utsettes. For de som ikke har råd til å betale, kan staten tillate dem å utsette betalingen av 100 % av bruksavgiften.

Gjelden vil alltid gjenspeiles på bruksrettsbeviset for land, og folk vil fortsatt ha rett til å bygge hus og etablere boliger på land, og rett til å overføre eierskapet til barna sine. De trenger bare å betale tilbake gjelden til staten når de selger land og har penger.

Denne tilnærmingen vil harmonisere politikken for arealbruksavgifter, slik at staten kan forvalte land effektivt og til de riktige formålene, samtidig som den sikrer at folk har land til å bygge hus og garanterer folks rett til bolig som fastsatt i Grunnloven.

Eksperter anbefaler å harmonisere interesser i innkreving av arealbruksavgift - Foto: HONG QUANG

Etablering av tabeller for tomtepriser: mange lokaliteter er svært forvirrede.

Ifølge Dr. Nguyen Ngoc Tu fastsetter jordloven fra 2024 at det skal utarbeides prislister for land som nøyaktig gjenspeiler markedsprisene, men det finnes ingen veiledende dokumenter om hva som utgjør «nær markedspriser», noe som skaper forvirring mange steder.

I realiteten er dagens tomtepriser på markedet oppblåst, noen ganger til og med kunstig høye. Derfor må tomteprislisten som skal gjelde fra 1. januar 2026, beregnes og utvikles på en grunnleggende måte. Departementer og etater må sette seg ned sammen for å veilede lokalsamfunnene om hvordan de skal fastsette tomtepriser i henhold til markedsverdi.

I den senere tid har mange eksperter foreslått at markedsbaserte tomtepriser bør være den gjennomsnittlige salgsprisen de siste fem årene. For eksempel vil markedsprisen i tomteprislisten for 2026 være den gjennomsnittlige salgsprisen for tomter i samme område i perioden 2021–2025. Denne metoden er mer rimelig og bør ikke bruke prisen på noen få spesifikke tomter for å konstruere tomteprislisten.

Det viktigste akkurat nå er at den årlige tomteprislisten på lokalt nivå må beregnes på et rimelig nivå, slik at man unngår å sjokkere bedrifter og publikum.

Herr Pham Duc Toan (direktør i EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):

Forslaget om å kreve inn 30 % av prisforskjellen er passende.

Behovet for å konvertere hagemark, rismarker og ispedd land til boligmark er et hyppig behov for folk og bedrifter, og gebyret på 30 % for prisforskjellen er passende.

Med den foreslåtte konverteringsgrensen bør forskriftene om arealbruksavgift skille mellom arealkonvertering til boligformål og næringsformål. Samtidig er en progressiv skatt basert på det konverterte arealet hensiktsmessig og sikrer rettferdighet i gjennomføringen av arealpolitikken.

Det er tydelig at når folk konverterer jordbruksland til boligareal som overstiger den tillatte grensen, er det en konvertering utover deres boligbehov. De kan konvertere det med det formål å kjøpe og selge boligareal for større profitt, så det er bare naturlig at de må betale høyere arealbruksavgifter.

For eksempel arver noen en tomt på 3600 ^m² i hjembyen sin, men i realiteten er bare 500 ^m² boligtomt. Behovet for å bygge et hus på bare 200 ^m² er tilstrekkelig, slik at de resterende 3100 ^m² blir igjen som hagetomt eller tomt for flerårige avlinger. Tomten tilhører fortsatt personen, men den tiltenkte bruken er forskjellig.

Hvis folk ønsker å konvertere 3100 ^kvadratmeter jordbruksareal til boligareal, og dermed endre arealbruksformålet og øke den kommersielle verdien, må de betale mer arealbruksavgift til staten.

Dersom beboerne ikke ønsker å konvertere bruksretten til land, vil de beholde bruksretten til de 3600 ^m² landarealet, men de resterende 3100 ^m² vil kun bli avsatt til landbruksformål. I dette tilfellet forblir landarealet beboernes eiendom; staten vil ikke kreve det tilbake.

Hvis staten tillater folk å fritt omdanne land uten å betale progressive arealbruksavgifter, kan det føre til en situasjon der folk omdanner land i massevis, noe som resulterer i et overskudd av boligareal, men mangel på land til produksjon og næringsvirksomhet.

Avgiftene på arealbruk har økt.

I 2025, til tross for den nylige oppgangen i eiendomsmarkedet, forventes det at inntektene fra tomter vil skyte i været.

Ifølge det generelle statistikkkontoret ( Finansdepartementet ) nådde inntektene fra arealbruksavgifter i Hanoi 89 000 milliarder VND i løpet av de første 10 månedene av 2025, en økning på 167 % sammenlignet med samme periode i fjor. I Ho Chi Minh-byen registrerte skattemyndighetene også en økning i inntektene fra arealbruksavgifter, som nådde 49 712 milliarder VND, en økning på 269 % sammenlignet med samme periode i fjor.

Herr Le Hoang Chau (formann i eiendomsmeglerforeningen i Ho Chi Minh-byen):

Det bør være rettferdig, rimelig og kontrollert politikk.

Jeg mener at i tilfeller der formålet med arealet endres fra hagetomt, damtomt eller jordbrukstomt innenfor samme tomt som inneholder boligtomt i et boligområde som ikke er anerkjent som boligtomt, til boligtomt; eller dersom man endrer tomt som opprinnelig var hagetomt eller damtomt tilknyttet boligtomt, men som er skilt ut av grunnbrukeren for overføring av bruksrettigheter til tomten, eller fordi landmålerenheten skiller den ut i separate tomter ved oppmåling av matrikkelkart før 1. juli 2004, til boligtomt, bør bruksavgiften beregnes med en sats på 20 % av differansen mellom prisen på boligtomt og prisen på jordbrukstomt.

Når det gjelder areal med endret formål innenfor den lokale tildelingsgrensen for boligareal, skal det kreves inn et gebyr på 30 % av differansen dersom arealet overstiger grensen med høyst én gang den lokale tildelingsgrensen for boligareal, og 100 % av differansen skal kreves inn for areal som overstiger grensen med mer enn én gang den lokale tildelingsgrensen for boligareal.

Årsaken til dette forslaget er at på landsbasis, spesielt i de sørlige provinsene, er den vanlige opprinnelsen til arealbruk fra land som er skapt og arvet av husholdninger og enkeltpersoner over mange generasjoner, ikke land tildelt av staten. Videre bor mange husholdninger med flere generasjoner sammen, dyrker jorden og har behov for å endre formålet med arealbruken for å dele den mellom familiemedlemmer for å opprette separate tomter.

Dette inkluderer behovet for å overføre eller selge en del av boligarealet for å finansiere boligbygging og dekke utgifter, så det er behov for en rimelig og rettferdig politikk, men den må fortsatt kontrolleres strengt for å forhindre tilfeller der «skruppelløse landspekulanter og bedrifter som utgir seg for å være husholdninger eller enkeltpersoner» søker om å endre formålet med bruken av landbruksareal for å «utnytte politikken» til ulovlig profitt.

Tre gebyrnivåer for omgjøring av jordbruksareal til boligareal.

For høye arealbruksavgifter vil bli en byrde for mange som trenger å konvertere jordbruksland til boligland for å etablere et sted å bo - Foto: D. TUAN

Flere husholdninger som deler én tomt vil få tomtene sine oppdelt, og det vil bli fastsatt en grense for tomtetildeling for hver husholdning.

I følge utkastet til regjeringsdekret kan en husholdning eller enkeltperson, i tilfeller der en husholdning eller enkeltperson eier flere tomter (inkludert flere tomter innenfor grensene til flere provinser og sentralstyrte byer) og har tillatelse til å endre arealbruksformålet som fastsatt i denne resolusjonen, velge én tomt for å anvende beregningen av arealbruksavgiften i henhold til forskriftene.

For den andre og påfølgende tomter innkreves 100 % av bruksavgiften.

I tilfeller der flere husholdninger eller enkeltpersoner deler bruksretten til én tomt, og dersom det kompetente statlige organet tillater oppdeling av tomten for hver husholdning eller enkeltperson, vil arealet innenfor den tildelte grensen for beregning av bruksavgift bli bestemt for hver tomt som det er utstedt et sertifikat for bruksrett til tomten og eierskap til eiendeler knyttet til tomten for. Prinsippet er at hver husholdning eller enkeltperson som har fått rett til å oppdele tomten, kun vil få tomtearealet innenfor den tildelte boligtomtegrensen bestemt én gang for beregning av bruksavgift.

Tilbake til emnet

BAO NGOC

Kilde: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm