Kommersielle boligprosjekter gjennom avtaler om bruksrettigheter til areal

Om morgenen 13. november diskuterte nasjonalforsamlingen i grupper utkastet til resolusjon om pilotering av gjennomføring av kommersielle boligprosjekter gjennom avtaler om mottak av bruksrettigheter til areal eller besittelse av bruksrettigheter til areal.

Gruppe 15 inkluderer delegasjoner fra nasjonalforsamlingen fra provinsene Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc og Binh Thuan. Nestleder for nasjonalforsamlingsdelegasjonen i Binh Thuan-provinsen, Nguyen Huu Thong, ledet diskusjonssesjonen.

Løser opp i flaskehalsene i tilgang til land

Etter å ha lyttet til representantene fra nasjonalforsamlingen som diskuterte og bidro med ideer for å fullføre utkastet til resolusjon om pilotprosjekter for gjennomføring av kommersielle boligprosjekter gjennom avtaler om mottak av eller besittelse av bruksrettigheter til areal, talte minister for naturressurser og miljø Do Duc Duy for å forklare og avklare noen problemstillinger som bekymrer representantene.

Minister Do Duc Duy taler i gruppe 15. Foto: Khuong Trung

Minister Do Duc Duy understreket at utstedelsen av dette pilotutkastet til resolusjon er svært nødvendig. Kjernen i utkastet til resolusjon er å legge til en metode for tilgang til land i gjennomføringen av kommersielle boligprosjekter. Tidligere, i henhold til bestemmelsene i jordloven fra 2003 og boligloven fra 2005, fantes det to mekanismer for overføring av bruksrettigheter til land for gjennomføring av kommersielle boligprosjekter: obligatorisk overføring og frivillig overføring.

Mer spesifikt går den obligatoriske overføringsmekanismen ut på at staten gjenvinner land for å overlevere det til investorer gjennom auksjoner av arealavgifter eller budgivning for å velge investorer for å implementere investeringsprosjekter som bruker land. Den frivillige overføringsmekanismen går ut på at investorer forhandler med personer som har arealbruksrettigheter for å få landmidler til å implementere kommersielle boligprosjekter, eller at investorer som har arealbruksrettigheter ber kompetente statlige etater om å tillate dem å endre formålet med arealbruken for å implementere kommersielle boligprosjekter. Det finnes dermed to overføringsmekanismer gjennom fire former for tilgang til land.

Deretter fortsatte boligloven fra 2010 og jordloven fra 2013 å tillate alle fire former for tilgang til land for å gjennomføre kommersielle boligprosjekter, slik som jordloven fra 2003 og boligloven fra 2005. Da nasjonalforsamlingen vedtok boligloven fra 2014, begrenset den imidlertid formen for å motta overføring av bruksrettigheter til land eller endre formål for arealbruk. Spesielt fastsetter boligloven fra 2014 at ved mottak av overføring kan kun boligareal overføres; og dersom man har bruksrettigheter og ber staten om å endre formål for arealbruk, må det området inkludere en del av boligarealet.

«Dette begrenser antallet tilfeller som får tilgang til land gjennom overføring av bruksrettigheter til land, samt de som allerede har bruksrettigheter til land, sammenlignet med jordloven fra 2003 og boligloven fra 2005», understreket ministeren, og la til at jordloven fra 2013 ikke regulerer eller begrenser tilfeller der staten gjenvinner land for å tildele det til investorer gjennom budgivning eller auksjon av bruksrettigheter til land. Dette betyr at prosjektets omfang kan være stort eller lite. Selv om det ikke kan oppnås ved at investorer mottar bruksrettigheter til land eller investorer som allerede har bruksrettigheter til land fra en tidligere periode, kan staten gjenvinne landet, og dette kan implementeres for prosjekter uten begrensninger på arealstørrelse.

Representant Ha Sy Dong – medlem av nasjonalforsamlingens delegasjon fra Quang Tri-provinsen, taler under gruppediskusjonen. Foto: Khuong Trung

Ifølge minister Do Duc Duy fastsetter imidlertid artikkel 79 og 127 i jordloven fra 2024 at staten kun gjenvinner land til byutviklingsprosjekter med integrert teknisk infrastruktur, sosial infrastruktur og boliger. I henhold til gjeldende byplanleggingslover er omfanget vanligvis 20 hektar eller mer. I tilfeller med mindre områder og de som ikke oppfyller kravene til integrert byutvikling, vil ikke staten gjenvinne landet. Derfor vil ikke metoden der staten gjenvinner land for å tildele det til investorer bli implementert. Videre er forskriftene om tilfeller der staten tillater investorer å erverve bruksrettigheter til land, eller der investorer allerede har bruksrettigheter til land, også begrenset og innsnevret, i likhet med boligloven fra 2014. Det vil si at den bare gjelder hvis 100 % av de ervervede bruksrettighetene til land er boligtomt, eller hvis eksisterende bruksrettigheter holdes, må en del av landet være boligtomt.

«Dette fører til en situasjon der prosjekter i mindre skala enn byområder, og hvis landet ikke er beregnet for boligformål, mangler tilgang til land fordi de ikke faller inn under kategorien statseide ekspropriasjon, og de kvalifiserer heller ikke for bruksrettigheter til land gitt av staten, eller de kan ha eksisterende bruksrettigheter til land, men endrer formålet med arealbruken. Dette skaper vanskeligheter for steder med et lite antall storskalaprosjekter. Derfor har denne pilotresolusjonen som er sendt inn til nasjonalforsamlingen, som mål å løse disse vanskelighetene og ta tak i flaskehalsen i metoder for tilgang til land for å implementere kommersielle boligprosjekter», uttalte ministeren.

Navnet og varigheten av piloten er passende.

Et annet problem gjelder navnet. Representant Hoang Sy Dong foreslo å ta i bruk uttalelsen til noen av nasjonalforsamlingens representanter i den økonomiske komiteens verifiseringsrapport, som er et «pilotprogram for implementering av kommersielle boligprosjekter gjennom overføring av bruksrettigheter til land eller eksisterende bruksrettigheter til land der landet ikke er boligtomt». Minister Do Duc Duy uttalte at det opprinnelige navnet da regjeringen registrerte seg i nasjonalforsamlingen faktisk var det. Under utarbeidelsen av resolusjonen ble det imidlertid funnet at en slik forskrift ikke ville dekke alle tilfeller. Det finnes situasjoner der investorer mottar bruksrettigheter til land som inkluderer både bolig- og næringstomt. Hvis vi umiddelbart inkluderer en begrensning i resolusjonens navn om at bare næringstomt kan overføres, vil det skape vanskeligheter.

Delegat Huynh Thanh Chung – Nasjonalforsamlingsdelegasjonen fra Binh Phuoc-provinsen taler i gruppen. Foto: Khuong Trung

Ifølge ministeren finnes det også meninger om at det foreslåtte navnet kan overlappe med jordloven, ettersom jordloven allerede fastsetter tilfeller der overføring av bruksrettigheter til areal er tillatt. I utkastet til resolusjon har imidlertid regjeringen lagt til paragraf 5, artikkel 1, som ekskluderer prosjekter som allerede har tillatelse til å motta overføring av bruksrettigheter til areal i henhold til jordloven, nærmere bestemt jordloven av 2024, eller som allerede har bruksrettigheter til areal. Hvis en sak allerede er regulert av jordloven, er den ekskludert fra virkeområdet for denne resolusjonen. Dermed forblir navnet omfattende og sikrer at det ikke er noen overlapping med jordloven av 2024 som allerede tillater slik overføring.

Angående kriteriene for gjennomføring av pilotprosjektet, sa minister Do Duc Duy at utkastet til resolusjon fastsetter at det ikke er tillatt med mer enn 30 % av det ekstra boligarealet i planleggingsperioden sammenlignet med det eksisterende boligarealet. Årsaken til denne forskriften er at resolusjon 18 fra sentralkomiteen fastsetter at arealtildeling og utleie av land hovedsakelig gjennomføres gjennom auksjoner av bruksrettigheter til land og budgivning på prosjekter som bruker land. Dermed fastsetter sentralkomiteens resolusjon at hovedalternativene er auksjoner eller budgivning. Derfor er den tredje formen å motta overføring av rettigheter, eller den fjerde formen å endre arealbruksformålet med land som har bruksrett. Hvis vi implementerer det, vil det ikke være hovedalternativet. Derfor foreslår regjeringen maksimalt 30 %. Dermed vil de resterende 70 % bli implementert gjennom budgivning eller auksjoner i samsvar med ånden i resolusjon 18.

Noen delegater foreslo at praksisen burde utvides til landlige områder, ikke bare begrenses til byområder. Minister Do Duc Duy uttalte at staten for tiden, i henhold til paragraf 27, artikkel 79 i jordloven, har lov til å gjenvinne land for store byutviklingsprosjekter og for boligutviklingsprosjekter på landsbygda. Derfor har staten allerede en metode for landgjenvinning i landlige boligområder, og lokalsamfunnene implementerer den normalt. Det er derfor ikke nødvendig å legge til forhandlingsformen i landlige områder. Dette sikrer at det ikke er noen overlapping med saker som allerede er dekket av jordloven fra 2024.

Angående delegatens oppfatning om at kriteriene slår fast at alle landtyper er underlagt samme implementering, stilte ministeren spørsmål ved hvilke mekanismer eller sanksjoner som er nødvendige for å sikre matsikkerhet, opprettholde stabiliteten på 3,5 millioner hektar risland og sikre et gjennomsnittlig skogdekke på 42 % landsdekkende. Ministeren uttalte at dette problemet har blitt adressert og strengt kontrollert fra arealplanleggingsfasen, gjennom byplanlegging og byggeplanlegging. Når vi utvikler planene, må vi bestemme hvor mye jordbruksland som skal konverteres til ikke-landbruksformål og hvor mye boligland som skal utvikles i løpet av planleggingsperioden, samtidig som vi sikrer stabiliteten på 3,5 millioner hektar risland og opprettholdelse av en skogdekkegrad på 42 %. Dette neste trinnet innebærer planlegging, å bestemme hvilke områder innenfor den planlagte kommersielle boligutviklingen som skal være underlagt statlig grunnerverv og hvilke områder som skal være underlagt investorers oppkjøp av bruksrettigheter til land. Dette er imidlertid begrenset til det godkjente planlagte området.

Scene fra diskusjonssesjon for gruppe 15. Foto: Khuong Trung

Et annet poeng som ble tatt opp av representanter fra nasjonalforsamlingen var at selv om pilotprogrammet er planlagt å vare i fem år, er det behov for sanksjoner i tilfeller der investorer har vanskeligheter med å erverve bruksrettigheter til areal, eller der ervervsprosessen tar lang tid. Minister Do Duc Duy forklarte at jordloven fra 2024 allerede fastsetter svært spesifikke prosedyrer for håndtering av saker der investorer erverver bruksrettigheter til areal, inkludert hvordan forlengelser gis for lengre perioder og mekanismer for håndtering av situasjoner der avtaler ikke oppnås for hele området etter forlengelsesperioden. Derfor refererer resolusjonsutkastet til implementeringen av avtaler om erverv av bruksrettigheter til areal som regulert av jordloven fra 2024, som allerede dekker alle tilfeller av langvarige forsinkelser og mange mislykkede erverv, og dermed unngår ytterligere reguleringer i denne resolusjonen.

Angående prosedyrer sa ministeren at selv om jordloven har fastsatt prosedyrene for å avtale bruksrettigheter til areal for å gjennomføre investeringsprosjekter generelt, inkludert boligprosjekter, sa noen representanter fra nasjonalforsamlingen at det bør være spesifikke og detaljerte forskrifter for den typen prosjekt som får tilgang til areal på denne måten. Regjeringen har akseptert, og i utkastet til resolusjon er det en bestemmelse om at nasjonalforsamlingen gir regjeringen i oppgave å spesifisere prosedyrene for prosjekter som implementerer pilotmekanismen, samt prosjekter som implementerer pilotmekanismen som er knyttet til areal som stammer fra nasjonalt forsvars- og sikkerhetsland.

Kilde: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html