Leilighetsprisene skyter i været, men inntektene til innbyggerne i Hanoi henger fortsatt etter.

Leilighetsprisene skyter i været, men inntektene til innbyggerne i Hanoi henger fortsatt akterut.

Ifølge Savills Vietnams rapport er andre kvartal i 2023 det 18. kvartalet på rad at leilighetsprisene i Hanoi har økt. For øyeblikket er den gjennomsnittlige salgsprisen for primærleiligheter i Hanoi 53 millioner VND/m2, en økning på 73 % sammenlignet med for 4 år siden (2019).

Fru Do Thu Hang, seniordirektør i Savills Hanoi Consulting Department, forklarte: Den kontinuerlige økningen i prisene på leiligheter i Hanoi skyldes den høye økningen i tomtepriser og byggekostnader.

Leilighetsprisene skyter i været, mens inntektene til innbyggerne i Hanoi faller bakover. (Foto: TTX)

I tillegg fører behovet for å investere i forbedring av kvaliteten på produkter og omkringliggende infrastruktur og forsyningstjenester, og interne prosjekter, også til at primærmarkedspriser, eller prisene på nylanserte prosjekter, alltid er høyere enn det generelle markedsnivået for leiligheter til salgs.

Ifølge Savills-undersøkelser fortsetter etterspørselen etter boliger i Hanoi å øke hvert år på grunn av den jevne økningen i migrasjon. I tillegg er det anslått at Hanoi vil ha 157 000 flere husholdninger fra 2023 til 2025.

Tilbudet på leiligheter er imidlertid svært lavt, med bare 59 000 leiligheter av alle typer, 9 000 lavblokker og 18 700 sosialboliger som forventes å bli åpnet for salg i fremtiden. Det er en mangel på 70 300 boliger.

Savills' rapport viser at Hanoi streber etter å ha en gjennomsnittlig inntekt per innbygger på 150 millioner/person/år i 2023. Sammenlignet med 2019 er den gjennomsnittlige inntektsveksten 6 %/år. Samtidig er vekstraten for leilighetspriser fra 2019 til første halvdel av 2023 13 %/år.

Fru Hang kommenterte at realiteten er at veksten i gjennomsnittlig inntekt per innbygger i Hanoi er lavere enn veksten i leilighetsprisene. Dette er et eksempel som viser at folk vil eie et hus lenger hvis denne forskjellen økes.

«Hvis disse to tallene ikke kommer nærmere hverandre, vil det gjøre det lengre og vanskeligere å eie et hjem for folk generelt, de som bor i Hanoi og de fra andre provinser som ønsker å ha et hus i Hanoi for jobb eller for barna sine», sa Hang.

For ikke å snakke om lavblokkboliger, når prisen er høy, vil kjøpere også vurdere rimeligheten av prisen, samt om den stemmer overens med produktets reelle verdi eller ikke. Herfra vil kjøperens beslutning ta lengre tid.

Sjeldent segment med rabatt, men ikke for massene

I motsetning til leilighetssegmentet justerer villa- og rekkehussegmentet seg litt nedover. Mer spesifikt falt den primære prisen på villaer med 10 % fra kvartal til kvartal til 100 millioner VND/m2 usolgt land i Me Linh. Prisene på kjøpesentre falt med 7 % fra kvartal til kvartal. Til sammenligning økte rekkehusprisene med 4 % fra kvartal til kvartal og nådde 173 millioner VND/m2. Selv om det går ned, er dette ikke et segment for majoriteten på grunn av den høye prisen.

Fru Hang sa at prisreduksjonen på villaer og rekkehus skyldes at prosjekter langt fra sentrum lanseres til rimelige priser, noe som også fører til at markedsnivået synker.

I virkeligheten er prisen på lavblokksegmentet fortsatt høy, spesielt i områder som grenser til Hanois ringvei 2 og ringvei 3 og utviklede områder med stabil sosial infrastruktur og planlegging av trafikkinfrastruktur, og områder med høy befolkningstetthet.

Villaer er et sjeldent segment med prisreduksjoner, men ikke for majoriteten. (Foto: DP)

Ifølge Hang tiltrekker produkter med rimelige priser og godt planlagte prosjekter seg fortsatt kjøpere i markedet for villaer og rekkehus. Dette gjenspeiles i det faktum at transaksjoner i lavblokksegmentet i Hanoi har en tendens til å forbedre seg etter et dystert første kvartal, med 106 solgte enheter, en økning på 20 % fra kvartal til kvartal.

«Dette er et av de positive tegnene som ble registrert ved utgangen av andre kvartal 2023, da markedet har lavblokkprosjekter med produkter som tilbys til priser på rundt 10 milliarder VND per enhet», sa Hang.

Ifølge andre kvartal 2023 i Hanoi utgjorde prosjekter med primærpriser under 10 milliarder VND 39 % av transaksjonene, leiligheter fra 10 til 20 milliarder VND utgjorde 28 % og leiligheter over 30 milliarder VND utgjorde bare 13 %. Dataene viser at jo rimeligere prisen på produktet er, desto bedre er salgsraten.

Primærtilbudet er begrenset, men fordelen for boligkjøpere i Hanoi-markedet i dag er at de kan velge annenhåndsmarkedet – med mange produkter som er utviklet på forhånd, er juridisk garantert og har rimeligere priser. Under dagens forhold er prisen på annenhåndsmarkedet fortsatt konkurransedyktig sammenlignet med førstehåndsmarkedet.

Typisk har lavprisprodukter, ifølge Savills i andre kvartal 2023, en sekundærforsyningspris som er 20 % lavere enn primære enheter. Primærmarkedet har ikke mange valgmuligheter, mens sekundærmarkedet har flere valgmuligheter når det gjelder pris, selv om produktet ikke lenger er nytt, men til gjengjeld kan kjøpere være klare til bruk eller bruke dem umiddelbart.

Hanoi har spesielt nylig fremmet utbetaling av offentlige investeringer. Dette er en gunstig faktor for å fremme Hanois økonomiske aktiviteter generelt og andre aktiviteter, inkludert eiendomsvirksomhet spesielt.

Med den nylig påbegynte byggingen av Ringvei 4 forventes det at den vil øke utviklingen i forstadsområder som Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai og Thanh Tri når Ringvei 4 åpnes for trafikk i 2027. Boligtilbudet i områdene rundt Ringvei 4 forventes å øke med 36 % sammenlignet med i dag.

Når infrastrukturen er utviklet synkront, vil den støtte et balansert tilbud av etterspørsel i alle områder. Med praktisk transport vil folk i nød være villige til å flytte til områder med rimeligere priser.

«Dette regnes som en av faktorene som løser problemet med at det nylig har etablert nye høye prisnivåer i bykjernen eller området nær ringvei 3 i Hanoi-markedet, noe som hindrer folk i å kjøpe bolig», kommenterte Hang.

Kilde: https://www.congluan.vn/gia-can-ho-tang-phi-ma-thu-nhap-cua-nguoi-ha-noi-duoi-mai-khong-kip-post257957.html