Paradokset med at eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen ikke har «noe varelager».

Markedet er stengt for handel…

Mer spesifikt viser rapporten om eiendomsmarkedet for fjerde kvartal 2023 og hele året 2023, som nylig ble publisert av Ho Chi Minh-byens byggeavdeling, at eiendomsvirksomheten fortsatt står overfor mange vanskeligheter, men gradvis har kommet seg, og hvert påfølgende kvartal viser lavere negativ vekst enn det forrige. Mer spesifikt så de første seks månedene en negativ vekst på 11,58 %, de ni månedene på 8,71 %, og hele året så bare en negativ vekst på 6,38 %.

Når det gjelder tilbud, hadde Ho Chi Minh-byen bare i fjerde kvartal 2023 fire kommersielle boligprosjekter med over 3700 enheter som var kvalifisert for markedslansering, hvorav 100 % av tilbudet tilhørte segmentet for eksklusive leiligheter. Tilbudet i 2023 økte med 20,6 % sammenlignet med samme periode i 2022, og alle disse enhetene ble solgt, uten gjenværende varelager.

Kenton Node-prosjektet alene har omtrent 1600 usolgte leiligheter.

Ifølge Byggedepartementet beregnes usolgte eiendommer fra ett år etter at eiendommen anses som kvalifisert for salg, men fortsatt er usolgt. Dette kan forklare hvorfor Byggedepartementet i Ho Chi Minh-byen presenterte et ganske «gunstig» tall i sin rapport, som ikke viste noen usolgte eiendommer til tross for langsomme transaksjoner og negativ markedsvekst. Vo Hong Thang, visedirektør for forskning og utvikling i DKRA Group, argumenterer imidlertid for at denne forskriften er urealistisk fordi mange prosjekter bare har mottatt tillatelser og ennå ikke har fått varsel om kvalifisering for salg, men bedrifter har allerede begynt å selge dem for tidlig. Når prosjektet er kvalifisert for salg, er alle eiendommene solgt.

Motsatt har mange prosjekter som har vært på markedet i flere tiår fortsatt usolgt varelager. Derfor er det mer nøyaktig å beregne varelageret på det tidspunktet prosjektet er kvalifisert for salg og utvikleren lanserer produktet på markedet. Varelageret beregnet på denne måten vil variere på ulike statistiske tidspunkter. Følgelig kan den nåværende beregningsmetoden som brukes av Byggedepartementet overse noen aspekter av markedet. Varelageret bør beregnes fra salgstidspunktet og akkumuleres over årene til prosjektet er 100 % solgt.

Basert på punktene ovenfor kommenterte Vo Hong Thang at rapporten fra Ho Chi Minh-byens byggeavdeling var unøyaktig fordi mengden av både gammelt og nytt varelager i byen i realiteten er svært stor. Det klareste beviset er at fra begynnelsen av året og frem til nå har det vært svært få transaksjoner, varer har ikke blitt solgt, og mange prosjekter har usolgt varelager.

En eiendomsekspert hevdet også at påstanden om at Ho Chi Minh-byen ikke har noen eiendommer i beholdningen er ulogisk fordi kjøpekraften var lav gjennom hele 2023. Bare ett eller to prosjekter som møtte kundenes etterspørsel og målrettet seg mot ekte kjøpere solgte bra, mens andre eksklusive eiendomsprosjekter solgte veldig sakte, eller ikke i det hele tatt. Selv om det er rimelig å si at det ikke finnes noen beholdning i et bestemt prosjekt som passer markedet, er det umulig for hele markedet å ikke ha noen beholdning. «Mange prosjekter som selges gjennom byråer eller slektninger kan annonsere 100 % salg, men i realiteten 'hamstrer' disse byråene beholdning for å videreselge», forklarte eksperten.

...men bedriften har fortsatt usolgte varer.

Ifølge statistikk frem til slutten av september 2023 registrerte de økonomiske rapportene til 10 eiendomsselskaper en total varelagerverdi på over 300 000 milliarder VND, en økning på 5 % sammenlignet med samme periode. Novaland Groups varelagerverdi ved utgangen av 3. kvartal 2023 var over 137 755 milliarder VND. Khang Dien registrerte en varelagerverdi på 17 152 milliarder VND. Nam Long Group hadde en varelagerverdi på 16 800 milliarder VND. Dat Xanh Group hadde en varelagerverdi på 14 788 milliarder VND. Quoc Cuong Gia Lai hadde også en varelagerverdi på 7 100 milliarder VND… Ifølge DKRA Groups statistikk har leilighetssegmentet per nå, bare i Ho Chi Minh-byen, en varelagerverdi på 7 890 enheter, en økning på 13,2 % sammenlignet med 2022, mens rekkehus- og villasegmentet for tiden har en varelagerverdi på 2 904 enheter.

Nylig, i en foreløpig analyse av de økonomiske rapportene til 1579 børsnoterte selskaper (i 10 sektorer), uttalte Private Economic Development Research Board (Board IV) at fra midten av 2022 til slutten av 2. kvartal 2023 falt inntektene i alle sektorer. De mest alvorlige problemene var i eiendoms- og byggesektoren. Disse to gruppene sto overfor de største kontantstrømproblemene, med antall lagerdager og kundefordringsdager (gjennomsnittlig tid for å inndrive gjeld etter salg) som økte mange ganger. Analysen viste at gjennomsnittlig antall lagerdager for eiendom i 1. kvartal 2023 nådde 5662 dager, med noen selskaper så høyt som 54 334 dager. Dette betyr at et selskap ville trenge opptil 149 år for å selge hele varelageret sitt.

Eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen er fortsatt tregt.

For å lindre vanskelighetene for bedrifter anbefaler komité IV at politikken fokuserer på å støtte kontantstrømmen for bedrifter gjennom tilgang til kapital og kostnadsreduksjoner. Dette vil hjelpe bedrifter med å generere kortsiktig kontantstrøm minst frem til andre halvdel av 2023 eller første halvdel av neste år. Komité IV mener også at det er behov for motsyklisk finanspolitikk for å øke samlet etterspørsel i tillegg til pengepolitikk. For eksempel å øke offentlige investeringer, fokusere på store infrastrukturprosjekter og utvikle sosiale boliger. Dette vil støtte bedrifter innen bygg-, byggevare- og eiendomssektoren på den ene siden, og dekke arbeidstakernes reelle behov på den andre. Videre er skatte- og andre kostnadsreduksjoner og utsettelser nødvendige, ettersom dette er en tid for å lette byrden på folk.

På lang sikt foreslår komité IV å fokusere på å utvikle et moderne kapitalmarked for å unngå overdreven avhengighet av kreditt for vekst. Ytterligere analyser er nødvendige for å utforme selskapsskattepolitikk som er passende for ulike inntektsgrupper og bransjer, og som sikrer målet om å øke budsjettinntektene for å støtte næringsutvikling.

Eiendomsekspert Phan Minh Chánh observerer at realiteten viser en svært stor beholdning av usolgte eiendommer. For eksempel har bare ett prosjekt, Kenton Node i Nha Be-distriktet, 1600 usolgte leiligheter. Tilsvarende har et prosjekt i Thu Duc City tusenvis av enheter lansert, men salget går tregt. I realiteten øker beholdningen på grunn av synkende transaksjoner og dårlig likviditet. Eiendomssegmentet består hovedsakelig av eksklusive eiendommer som henvender seg til investorer. Videre har juridiske vanskeligheter, vanskeligheter med å skaffe kapital gjennom obligasjoner, begrenset tilgang til kreditt og kontantstrømproblemer også bidratt til den høye eiendomsbeholdningen.

For å «redde» bedrifter og støtte en rask markedsgjenoppretting, anbefaler denne eksperten at den største løsningen for øyeblikket er å akselerere arbeidet med å løse lagerproblemer, håndtere juridiske problemer og «slippe løs» uferdige eiendomsprosjekter. Disse løsningene må være substansielle, ikke bare tomme slagord.

Eiendomsbeholdningen på landsbasis har sunket.

Ifølge data rapportert av 53 av 63 lokaliteter var beholdningen av eiendommer i prosjekter i fjerde kvartal 2023 omtrent 16 315 enheter (inkludert leiligheter, eneboliger og tomter). Dette inkluderer 2 826 leiligheter, 5 173 eneboliger og 8 316 tomter. Størstedelen av beholdningen er i eneboliger- og tomtesegmentene i prosjekter. Beholdningen av leiligheter i fjerde kvartal 2023 var omtrent 88,42 % sammenlignet med tredje kvartal 2023. Beholdningen av tomter var omtrent 115,66 % sammenlignet med tredje kvartal, og beholdningen av eneboliger var omtrent 78,93 % sammenlignet med tredje kvartal.

Dermed kan man se at beholdningen av eiendommer i prosjekter for leilighets-, eneboliger- og tomtesegmentene hadde en tendens til å synke i 2023.

Kildekobling: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm