Paradokset med at eiendommer i Ho Chi Minh-byen «ikke har noe varelager»

Markedet er stengt…

Mer spesifikt viser rapporten om eiendomsmarkedet i fjerde kvartal 2023 og for hele året 2023, som nylig ble annonsert av Ho Chi Minh-byens byggeavdeling, at eiendomsvirksomheten fortsatt står overfor mange vanskeligheter, men gradvis har kommet seg, med en negativ vekst i det påfølgende kvartalet som var lavere enn forrige kvartal. Spesielt de første 6 månedene av året så en negativ vekst på 11,58 %, de første 9 månedene så en negativ vekst på 8,71 %, og for hele året var den bare negativ med 6,38 %.

Når det gjelder tilbud, hadde Ho Chi Minh-byen bare i fjerde kvartal 2023 fire kommersielle boligprosjekter med mer enn 3700 enheter som er kvalifisert for å bli brakt ut på markedet, hvorav 100 % er i luksusleilighetssegmentet. Tilbudet i 2023 økte med 20,6 % sammenlignet med samme periode i 2022, og alle disse husene er solgt. Det finnes ingen varelager.

Kenton Node-prosjektet alene har omtrent 1600 leiligheter på lager.

Ifølge Byggedepartementet beregnes varelageret fra tidspunktet ett år etter datoen eiendommen er kvalifisert for salg, men ikke er solgt eller ikke har blitt solgt. Dette kan være grunnen til at Byggedepartementet i Ho Chi Minh-byen i rapporten ga et ganske «pent» tall, som nevnt ovenfor. Det er ingen varelager selv om transaksjonene fortsatt er svært trege og markedet fortsatt vokser negativt. Imidlertid sa Vo Hong Thang, visedirektør for forskning og utvikling i DKRA Group, at denne forskriften ikke er i nærheten av virkeligheten fordi mange nye prosjekter har lisenser, ikke har fått varsel om salg, men bedrifter har solgt «grønn ris». Når prosjektet er kvalifisert for salg, er det utsolgt.

Tvert imot har mange prosjekter som har vært solgt i flere tiår fortsatt usolgt varelager. Derfor, mer presist, må varelageret beregnes på det tidspunktet prosjektet er kvalifisert for salg og investoren åpner produktet for markedet. Mengden varelager som beregnes på denne måten vil endres ved hvert statistiske tidspunkt. Derfor kan den nåværende beregningsmetoden til Byggedepartementet bomme på realiteten i markedet. Varelageret bør starte fra salgstidspunktet og akkumuleres over årene til prosjektet er 100 % forbrukt.

Ut fra argumentene ovenfor kommenterte Vo Hong Thang at rapporten fra Byggeavdelingen i Ho Chi Minh-byen ikke er nøyaktig fordi mengden gammel og ny varelager i byen i realiteten er svært stor. Det klareste beviset er at fra begynnelsen av året og frem til nå har det vært svært få transaksjoner, usolgte varer og mange prosjekter på lager.

En eiendomsekspert bekreftet også: Det er urimelig at Ho Chi Minh-byen ikke har noen eiendomsbeholdning fordi kjøpekraften er lav gjennom hele 2023. Bare ett eller to prosjekter som møter kundenes behov, rettet mot reelle kunder, selger godt, mens de gjenværende high-end eiendomsprosjektene selger veldig sakte, eller selger ikke i det hele tatt. Hvis det er rimelig å si at det ikke er noen beholdning i et prosjekt som er egnet for markedet, er det rimelig, men det er umulig for hele markedet å ikke ha noen beholdning. «Mange prosjekter som selges gjennom etasjer eller slektninger kan annonsere at de er 100 % utsolgt, men i realiteten «holder etasjene varene» til å selge igjen», siterte denne eksperten.

...men bedrifter har fortsatt usolgte varer

Statistikk ved utgangen av september 2023 registrerte de økonomiske rapportene til 10 eiendomsselskaper en total varelagerverdi på over 300 000 milliarder VND, en økning på 5 % i samme periode. No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ) hadde en varelagerverdi ved utgangen av tredje kvartal 2023 på over 137 755 milliarder VND. Khang Dien Company registrerte en varelagerverdi på 17 152 milliarder VND. Nam Long Group hadde en varelagerverdi på 16 800 milliarder VND. Dat Xanh Group hadde en varelagerverdi på 14 788 milliarder VND. Quoc Cuong Gia Lai hadde også en varelagerverdi på 7 100 milliarder VND... I følge statistikk fra DKRA Group har leilighetssegmentet alene i Ho Chi Minh-byen så langt 7 890 enheter i varelager, en økning på 13,2 % sammenlignet med 2022; og for rekkehus- og villasegmentet er beholdningen så langt 2 904 enheter.

Nylig, i en foreløpig analyse av regnskapet til 1579 børsnoterte foretak (i ​​10 bransjer), sa Private Economic Development Research Board (Board IV) at fra midten av 2022 til slutten av andre kvartal 2023 falt inntektene i alle bransjer. De mest alvorlige er eiendoms- og bygg- og anleggsgruppene. Dette er de to gruppene med de største kontantstrømproblemene, da antall lagerdager og antall kundefordringsdager (gjennomsnittlig tid for å inndrive gjeld etter salg) økte mange ganger. Analyseresultatene viste at gjennomsnittlig antall eiendomslagerdager i første kvartal 2023 var opptil 5662 dager, mens noen foretak hadde opptil 54334 dager. Det vil si at det tok foretak opptil 149 år å selge ut hele produktkurven sin.

Eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen er fortsatt svakt

For å løse vanskeligheter for bedrifter anbefaler komité IV politikk som fokuserer på å støtte kontantstrømmen for bedrifter gjennom tilgang til kapital, forlengelse og reduksjon av kostnader. Dette hjelper bedrifter med å skape kortsiktig kontantstrøm i minst andre halvdel av 2023 eller frem til første halvdel av neste år. Komité IV mener også at det bør være ytterligere motsyklisk finanspolitikk for å øke samlet etterspørsel i tillegg til pengepolitikk. For eksempel å fremme offentlige investeringer, fokusere på stor infrastruktur, utvikle sosialboliger. På den ene siden støtte bedrifter innen bygg-, byggevare- og eiendomsbransjen; på den andre siden møte arbeidernes reelle behov. I tillegg er det nødvendig å redusere og forlenge skatter og andre kostnader, fordi dette er tiden for å slappe av folks krefter.

På lang sikt anbefaler komité IV å legge vekt på å utvikle et moderne kapitalmarked for å unngå at veksten blir for avhengig av kreditt. Fortsette å gjennomføre analyser for å utforme selskapsskattepolitikk som er passende for hver inntektsskalagruppe og bransje for å sikre målet om å øke budsjettinntektene for å hjelpe bedrifter med å utvikle seg.

Eiendomsekspert Phan Minh Chanh kommenterte at realiteten viser at eiendomsbeholdningen er svært stor. For eksempel har bare ett Kenton Node-prosjekt i Nha Be-distriktet 1600 usolgte leiligheter. Eller et prosjekt i Thu Duc City har tusenvis av produkter lansert, men salget er også tregt. Faktisk øker beholdningen på grunn av synkende transaksjoner og dårlig likviditet. Eiendomssegmentet består hovedsakelig av eksklusive produkter som betjener investorer. Ikke bare det, juridiske vanskeligheter, vanskeligheter med å mobilisere obligasjonskapital, begrenset tilgang til kredittkapital, kontantstrømvansker ... har også ført til at eiendomsbeholdningen har økt.

For å «redde» bedrifter og støtte markedet i å komme seg raskt, anbefaler denne eksperten at den største løsningen nå er å trappe opp innsatsen for å løse varelager, løse juridiske problemer og «løse opp» uferdige eiendomsprosjekter. Løsningene må være praktiske, ikke bare tomme slagord.

Eiendomsbeholdningen over hele landet gikk ned

I følge rapporterte data fra 53 av 63 lokaliteter er eiendomsbeholdningen i prosjekter i fjerde kvartal 2023 omtrent 16 315 enheter (inkludert leiligheter, eneboliger og tomter). Av disse er det 2 826 leiligheter, 5 173 eneboliger og 8 316 tomter. Beholdningen er hovedsakelig i prosjektenes individuelle bolig- og tomtesegmenter. Beholdningen i leilighetssegmentet i fjerde kvartal 2023 er omtrent 88,42 % sammenlignet med tredje kvartal 2023. Beholdningen i tomtesegmentet er omtrent 115,66 % sammenlignet med tredje kvartal, og beholdningen i enkeltboligsegmentet er omtrent 78,93 % sammenlignet med tredje kvartal.

Dermed kan man se at eiendomsbeholdningen i prosjekter for leilighetsboliger, eneboliger og tomtesegmenter har en tendens til å synke i 2023.

Kildekobling: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm