Paradokset i leilighetsmarkedet i Ho Chi Minh-byen og behovet for rimelige boliger

Problemet med rimelige boliger henger alltid fast i en løkke mellom etterspørsel og inntekt.

Selv om mange klager over at det er vanskelig å kjøpe en tilfredsstillende leilighet i sentrum for 5 milliarder VND, er det i realiteten mange gamle leiligheter eller leiligheter i forstadsområder til salgs for bare 2–3 milliarder VND, men få er interesserte. Dette bildet viser det store gapet mellom de faktiske behovene og den økonomiske kapasiteten til boligkjøpere, og gjenspeiler tydelig lagdelingen i det urbane boligmarkedet.

Det er ingen mangel på leiligheter til 2–3 milliarder VND.

Ifølge CBRE Vietnam nådde gjennomsnittsprisen på rekkehus i Ho Chi Minh-byen 160–300 millioner VND/m² i andre kvartal, en økning på 9 % fra samme periode i fjor. Prisen på leiligheter svingte mellom 82–220 millioner VND/m², en økning på 29 %. I sentrale områder ble det vanskelig å finne en leilighet med et budsjett på 5 milliarder VND, men faktiske undersøkelser viste at i forstedene eller med prosjekter overlevert over 10–20 år, var tilbudet av leiligheter priset under 3 milliarder VND fortsatt ganske stort. Problemet ligger i det faktum at disse produktene ofte ikke oppfyller de stadig strengere kriteriene fra kjøpere.

Herr Huynh Van Hung (fra Dong Thap ) sa at han la ut en annonse der han ønsket å kjøpe en leilighet i prisklassen 2 milliarder VND i Ho Chi Minh-byen, slik at sønnen hans kunne studere på universitetet. Han mottok umiddelbart meldinger fra dusinvis av meglere som tilbød seg å selge nye og gamle leiligheter i bydeler og kommuner langt fra sentrum, med vanlige priser fra 2–3 milliarder VND. Til slutt valgte han å kjøpe en leilighet på nesten 50 m² i Vinhomes Grand Park (Long Binh-distriktet) for 2,6 milliarder VND, slik at sønnen kunne gå på skole i nærheten.

Ifølge en undersøkelse utført av en reporter fra avisen Nguoi Lao Dong, er det for tiden mange sekundærleiligheter i prosjekter langt fra sentrum, som Moonlight Boulevard (An Lac-distriktet); Green Town Binh Tan (Vinh Loc kommune); Vision, Conic Boulevard (Tan Tao-distriktet); Akari City (An Lac-distriktet); Westgate (Binh Chanh kommune); SaigonIntela (Binh Hung) ... som annonseres for salg til bare 2–3 milliarder VND, ikke så mye som mange tror.

Leilighetskomplekset Sunrise Riverside (Nha Be kommune) er for tiden priset til 2,5–3 milliarder VND per leilighet.

Selv den østlige delen av Ho Chi Minh-byen, som har vært het i mange år, har mange rimelige leiligheter, som Vinhomes Central Park (Long Binh-distriktet); 9 View Apartment (Phuoc Long-distriktet); The Art Gia Hoa (Phuoc Long-distriktet) ... Det er imidlertid ikke alltid lett for selgere å finne kjøpere. Fru Hong (bosatt i Green River-leilighetsbygningen, Binh Dong-distriktet) sa at hun hadde annonsert leiligheten sin på over 70 kvadratmeter til salgs i mange måneder før hun fant en kjøper, selv om prisen bare var 2,7 milliarder VND. Hovedårsaken er at dette er en sosialboligleilighet, så kjøperen kan ikke overføre eierskapet umiddelbart, så transaksjonen går veldig sakte, selv om beliggenheten er ganske nær sentrum og fasilitetene er fulle.

Det er verdt å merke seg at forskjellen er veldig tydelig når man sammenligner priser per kvadratmeter. Nye prosjekter, nær sentrum, koster sjelden mindre enn 50 millioner VND/m², mens prosjekter overlevert for mer enn 10 år siden bare ligger på 31–37 millioner VND/m². For eksempel, i Phu Hoang Anh-prosjektet (Nha Be kommune), er en leilighet på 129 m² til salgs for omtrent 4,5 milliarder VND, tilsvarende 35 millioner VND/m². Attraksjonen er imidlertid ikke høy fordi prosjektet har forfalt raskt, designet ikke er optimalt og området er for stort sammenlignet med den populære etterspørselen. Samtidig koster naboprosjekter opptil 70–90 millioner VND/m², og verdien øker mye.

Misforhold mellom behov og økonomisk kapasitet

Ta Trung Kien, direktør i Viet A Real Estate Company, sa at han på bare to uker hadde solgt 70 av 100 gjenværende leiligheter og kontorlokaler i Sunrise Riverside-prosjektet (Nha Be kommune). Dette er små leiligheter, med et areal på bare 50–55 m², priset til 2,5–3,3 milliarder VND/leilighet. Takket være alle fasiliteter kan kjøpere flytte inn eller leie umiddelbart, i tillegg til banklånspolicyen, og trenger kun en startkapital på omtrent 1,2–1,5 milliarder VND. «Kundene er hovedsakelig unge par eller single med biler, som ser etter et komfortabelt og moderne sted å bo», delte Kien.

Det største problemet, ifølge Kien, er fortsatt misforholdet mellom etterspørsel og økonomisk kapasitet. «Kjøpere ønsker ofte romslige leiligheter, 2–3 soverom, sentral beliggenhet, full sikkerhet og bankstøtte for avdragsbetalinger. Men med en økonomisk kapasitet på 3 milliarder VND er det nesten umulig å oppfylle disse kriteriene», sa Kien.

Vo Hong Thang, viseadministrerende direktør i DKRA Group Real Estate Services Company, innrømmet også at det ikke er mangel på leiligheter under 3 milliarder VND i Ho Chi Minh-byen, spesielt i forstedene eller den gamle Binh Duong -provinsen. Disse prosjektene er imidlertid ofte langt fra sentrum, eller de er gamle leiligheter som mangler moderne fasiliteter og tjenester. «Unge mennesker i dag har en tendens til å prioritere fasiliteter, bomiljø og driftsledelse, så de «misliker» ofte gamle leiligheter selv om de er lave i pris. I tillegg har juridiske faktorer også en sterk innvirkning på salgsprisene, fordi prosjekter med rosa bøker og komplette fasiliteter alltid er 10 %–30 % høyere enn prosjekter med mindre åpenhet», forklarte Thang.

Han analyserte at for å kjøpe en leilighet til 2,5 milliarder VND med lånekapital, må kjøperen ha 1–1,5 milliarder VND tilgjengelig. Resten trenger en stabil inntekt på 35–40 millioner VND/måned i 10 år for å betale ned gjelden. Men denne gruppen mennesker med inntekt ønsker ofte ikke å kjøpe gamle leiligheter uten fasiliteter, men vil se etter mer eksklusive prosjekter, priset til 7–10 milliarder VND i sentrum. Tvert imot er det lite sannsynlig at folk med en gjennomsnittlig inntekt på 15–20 millioner VND/måned klarer å spare nok til å kjøpe en leilighet til 2–3 milliarder VND. Derfor er problemet med rimelige boliger alltid fastlåst i en løkke mellom etterspørsel og inntekt: Når kjøpere er klare, finnes det ingen tilfredsstillende produkter, og når tilgjengelige produkter overstiger deres betalingsevne!

Ifølge eksperter vil leilighetsmarkedet fortsette å oppleve sterk differensiering i tiden som kommer. Sosiale boligprosjekter kan delvis dekke behovene til lavinntektsarbeidere, men med en inntekt på 10–15 millioner VND/måned er det ikke lett å kjøpe en leilighet. «Selv grupper med inntekter over 20 millioner VND/måned vil sannsynligvis ikke nyte godt av den sosiale boligkjøpspolitikken. Dette viser at gapet mellom tilbud og faktisk etterspørsel vil fortsette, spesielt i sammenheng med knappe tomtemidler og stadig høyere prosjektutviklingskostnader», understreket Thang.

Kilde: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm