Investorer kan bli sittende fast med leiligheter etter prisfeber, grunnen til at Bac Giang kansellerte 102 prosjekter, vilkår for overføring av bruksrettigheter til land

Hanoi-markedet er ikke lenger enkelt for småinvestorer, Bac Giang bestemte seg for å kansellere mer enn 100 prosjekter, Da Nang justerte planleggingen av et superresort-prosjekt i et byområde verdt nesten 44 000 milliarder VND ... er de siste eiendomsnyhetene.

Per fjerde kvartal 2024 er det nesten ingen nye prosjekter på eiendomsmarkedet med priser under 60 millioner VND/m2, mange prosjekter til salgs har til og med priser over 100 millioner VND/m2, og ligger i forsteder som Dong Anh. (Foto: Hai An)

Vil eiendomsmarkedet i Hanoi bli en «smal dør» for småinvestorer etter prisfeberen?

I rapporten om eiendomsmarkedet for 2024 opplyste Byggedepartementet at leilighetssegmentet i Hanoi og Ho Chi Minh-byen har økt sammenlignet med 2023. Hanoi er spesielt ledende i prisøkningstakt.

Prisøkningen har ført til at lavprissegmentet, som tidligere lå under 30 millioner VND/m2, nå har økt til under 45 millioner VND/m2. Mellomprissegmentet, som tidligere lå på 30–45 millioner VND/m2, har nå økt til rundt 45–70 millioner VND/m2.

High-end-segmentet lå tidligere på 50–70 millioner VND/m², nå har det økt til 70–100 millioner VND/m². Faktisk har kriteriene for hvert segment økt med 28–44 %.

CBRE-data registrerte at salgsprisen på primærleiligheter i Hanoi nådde 72 millioner VND/m2 per fjerde kvartal 2024, det høyeste nivået i hovedstadens eiendomsmarkeds historie på mange år.

Det bemerkes at det nesten ikke er nye prosjekter på markedet med priser under 60 millioner VND/m2, mange prosjekter til salgs har til og med priser over 100 millioner VND/m2, beliggende i forsteder som Dong Anh.

Leilighetsprisene har økt i både primær- og sekundærmarkedet, og gamle prosjekter er intet unntak. Ifølge CBRE økte prisene på sekundære leiligheter i Hanoi med mer enn 26 % i fjor. Dette er det høyeste nivået som noen gang er registrert, og når et gjennomsnitt på 48 millioner VND/m2.

Ikke bare leiligheter, tomteauksjoner i forstedene til Hanoi er også et "hot spot" i eiendomsmarkedet i 2024 da auksjoner i distriktene Thanh Oai og Hoai Duc ... tiltrakk seg et stort antall registreringssøknader, auksjonene varte hele natten med vinnende auksjonspriser som skøt i været, dusinvis av ganger høyere enn startprisen.

Etter den kraftige økningen i leiligheter og auksjonert tomt, blir eiendommer i Hanoi, fra forstadsområder til små smug i indre by, annonsert for salg i en kraftig økning, noe som gjør drømmen om å slå seg ned enda vanskeligere for folk.

Fru Do Thu Hang, seniordirektør for konsulent- og forskningsavdelingen i Savills Hanoi, kommenterte at eiendomsmarkedet i Hanois, så vel som det nasjonale markedet, forventes å gå inn i en ny utviklingssyklus i 2025.

Ifølge Hang vil denne syklusen bevege seg mot bærekraftig utvikling takket være sterk støtte fra ferdigstillelsen av det juridiske rammeverket og sterke makroøkonomiske vekstfaktorer. Spesielt har lovene: Eiendomsvirksomhet, tomt, bolig, Hanoi-kapitalplanlegging for perioden 2021-2030 og Visjon 2050 skapt forutsetninger for at folk og investorer tydeligere kan se retningen og formen på Hanois byromsutvikling.

«I denne nye markedssyklusen vil fullføringen av det juridiske rammeverket skape sterkere konkurranse, noe som fører til en ny utrenskning av produkter og investorer. Hvis investorer tidligere bare trengte kapital og prosjekter for å kunne delta i markedet, må investorer nå bygge omdømme, erfaring og økonomisk potensial for å kunne utvikle prosjekter», vurderte eksperten.

Det er verdt å merke seg at eksperter påpekte at forskjellen i dette markedet er den direkte deltakelsen fra utenlandske investorer.

«Utenlandske investorer vil delta dypere og bredere i markedet og diversifisere investeringssegmentene sine. De har deltatt dypere gjennom investeringssamarbeid og har slått seg sammen med store innenlandske investorer for å utvikle prosjekter. Dessuten vil det økonomiske potensialet fra disse samarbeidsavtalene oppgradere det eksisterende markedet og snevre inn døren til markedsdeltakelse for små investorer», kommenterte Hang.

Da førsteamanuensis Dr. Dinh Trong Thinh vurderte leiligheter i Hanoi i år, sa han at prisøkningen vil avta, markedet har en tendens til å være mer stabilt, ikke lenger "hett" som tidligere. Følgelig vil kjøpernes kontantstrøm ha en tendens til å flytte seg fra områder med høye priser til områder med mer konkurransedyktige priser og mer rom for vekst.

Pham Duc Toan, administrerende direktør i EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, mener at det ikke vil være, eller vil være svært vanskelig, å redusere prisen på leiligheter i Hanoi. Ifølge ham er imidlertid leiligheter bare egnet for de som trenger å bo, og investeringer vil ikke være effektive, og investorer vil til og med bli sittende fast.

For investorer bemerker eksperter at det er nødvendig å nøye vurdere og evaluere områder som har etablert høye prisnivåer, og som kan ekspandere til områder med godt økonomisk vekstpotensial og sterk industriell utvikling, fordi dette er steder hvor store profittmarginer kan oppnås.

Bac Giang kansellerte mer enn 100 prosjekter i by- og boligområder.

Bac Giang besluttet å kansellere 102 prosjekter i by- og boligområder som trenger å tiltrekke seg investeringer og har blitt godkjent, men som ennå ikke har fått sine investeringsregler vedtatt.

Avgjørelsen er nettopp signert og utstedt av nestlederen i Bac Giang provinsielle folkekomité, herr Phan The Tuan.

Disse 102 prosjektene har fått vedtak som godkjenner listen over by- og boligprosjekter som trenger å tiltrekke seg investeringer i 3 vedtak fra den provinsielle folkekomiteen og 24 vedtak fra lederen av den provinsielle folkekomiteen, men investeringspolitikken deres har ennå ikke blitt bestemt.

Tidligere, i slutten av desember 2024, signerte visedirektøren for byggeavdelingen i Bac Giang Nguyen Ngoc Son et dokument som ble sendt til den provinsielle folkekomiteen og lederen av den provinsielle folkekomiteen for å vurdere å kansellere listen over 102 by- og boligprosjekter som må tiltrekke seg investeringer i området, slik at implementeringen av by- og boligprosjekter i provinsen kan gjennomføres i samsvar med forskriftene.

Grunnen til at Bac Giangs byggeavdeling foreslo å kansellere 102 prosjekter i by- og boligområder, er at investeringsprosedyrene for bygging i by- og boligområder har endret seg i henhold til gjeldende regelverk. Derfor er det nødvendig å kansellere listen over godkjente prosjekter, men investeringspolicyen er ikke godkjent.

I tillegg ba Byggedepartementet i Bac Giang-provinsen den provinsielle folkekomiteen om å gi folkekomiteene i distrikter, byer og tettsteder i oppgave å årlig gjennomgå og lage en liste over prosjekter som krever landgjenvinning, prosjekter som omdanner risdyrkingsareal til andre formål, rapportere til den provinsielle folkekomiteen for vurdering og sende dem til det provinsielle folkerådet for godkjenning i samsvar med lovens bestemmelser.

På listen over 102 kansellerte prosjekter er det mange prosjekter som ligger i distrikter, byer og tettsteder: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... med vedtak som godkjenner listen fra 2020–2024.

Det er verdt å nevne Nham Bien økologiske byområde, Nham Bien by, Yen Dung-distriktet, som i 2020 godkjente listen med et areal på 45,3 hektar. Det er også en beslutning fra 2020, på listen over kansellerte prosjekter finner man Quang Chau nye byområde, Viet Yen-distriktet (30 hektar), Quyet Tien - Thanh Cong nye boligområde, Tien Phong kommune, Yen Dung-distriktet (19,6 hektar)...

Eller noen storskalaprosjekter som det eksklusive, smarte økologiske og servicepregede byområdet sør i Bac Giang (280,2 hektar), Ninh Son byområde, Ninh Son kommune og Quang Minh kommune, Viet Yen-distriktet (nesten 144 hektar), Bac Giang blandet byområde og internasjonalt marked (296 hektar)...

Da Nang justerer planleggingen for superprosjekt verdt nesten 44 000 milliarder VND

Den 6. februar kunngjorde folkekomiteen i Lien Chieu-distriktet (Da Nang by) beslutningen om å godkjenne justeringen av detaljplanleggingen 1/500 for Lang Van turistkompleks og feriestedsprosjekt.

I følge den godkjente informasjonen tilhører tomten for planleggingsforskning Hoa Hiep Bac-distriktet, Lien Chieu-distriktet. Arealet før planleggingsjusteringen er mer enn 1067 hektar, etter justeringen er arealet mer enn 512 hektar.

Det justerte arealet er redusert med omtrent 555,7 hektar sammenlignet med den opprinnelige planen. Av dette er 63,3 hektar naturlig skogsmark fjernet fra prosjektet. I tillegg er 6,4 hektar naturlig sandbankland, 6,6 hektar land som overlapper med Lien Chieu havn, 2,7 hektar land for arkeologisk utforskning og utgraving og 476,7 hektar havoverflate også fjernet fra prosjektet.

Prosjektets befolkning er omtrent 19 000 mennesker (hvorav den offisielle befolkningen er nesten 18 000 mennesker, og den midlertidige befolkningen er omtrent 1000 mennesker).

Prosjektet er utformet som et økoturisme- og feriestedkompleks i internasjonal klasse; et smart byområde, boliger og kommersielle tjenester, med et komplett utvalg av sosiale og tekniske infrastruktursystemer i harmoni med terrenget og naturlandskapet.

Tidligere, i november 2024, vedtok statsministeren en beslutning som godkjente justeringen av investeringspolitikken for Lang Van resort- og underholdningskompleksprosjekt.

Prosjektets mål er å danne et kompleks som inkluderer kommersielle servicefasiliteter, økoturismeutvikling kombinert med lav tetthet i boliger, knyttet til naturvern.

Prosjektets totale investeringskapital er nesten 44 000 milliarder VND. Prosjektets fremdrift er 5 år fra datoen for godkjenning av justeringen av investeringspolitikken. Fase 1 fullfører investeringsforberedelsesprosedyrer fra år 1 til år 2; fase 2 implementerer investering, godkjenning og idriftsettelse fra år 2 til år 5 (2027-2029).

Ting å vite om overføring av rød bok når du ikke betaler bruksavgift

I henhold til jordloven fra 2024 må jordbrukeren oppfylle økonomiske forpliktelser for å overføre navnet på sertifikatet for bruksrettigheter til land, eierskapsrettigheter til hus og andre eiendeler knyttet til land (også kjent som rød bok) eller andre transaksjoner knyttet til bruksrettigheter til land.

Kan jeg overføre den røde boken hvis jeg skylder bruksavgift?

Klausul 5, artikkel 45 i jordloven av 2024 fastsetter vilkårene for å utøve bruksrettigheter til areal i tilfeller der grunnbrukere skylder bruksavgift som følger:

Dersom grunnbrukeren har tillatelse til å utsette oppfyllelsen av økonomiske forpliktelser eller har økonomiske forpliktelser, må vedkommende oppfylle de økonomiske forpliktelsene før vedkommende utøver retten til å konvertere, overføre, lease, fremleie, donere bruksrettigheter til land, pantsette eller bidra med kapital ved bruk av bruksrettigheter til land.

Ved gjeld til bruksavgift kan derfor eiendommen bare overføres, doneres ... når hele gjeldsbeløpet er betalt. For å raskt endre navnet, vennligst se og følg instruksjonene i dokumentene og prosedyrene for navneendring på sertifikatet.

Vilkår for overføring av bruksrettigheter til land

Jordloven fra 2024 fastsetter tydelig vilkårene for å utøve brukerrettigheter til jord, som for eksempel overføringsrettigheter, nærmere bestemt:

Overdragerens (selgers) vilkår

I henhold til paragraf 1, artikkel 45 i jordloven av 2024, har jordbrukere lov til å overføre eller donere sine bruksrettigheter til jord til andre når de oppfyller følgende vilkår:

Grunnbrukere har rett til å utøve retten til å konvertere, overføre, lease, fremleie, arve, donere bruksrettigheter til areal, pantsette og bidra med kapital ved bruk av bruksrettigheter til areal når følgende vilkår er oppfylt:

a) Ha et sertifikat for bruksrett til areal eller et sertifikat for eierskap til hus og bruksrett til areal eller et sertifikat for bruksrett til areal, eierskap til hus og andre eiendeler knyttet til land eller et sertifikat for bruksrett til areal, eierskap til eiendeler knyttet til land, unntatt i tilfeller av arv av bruksrett til areal, omdanning av jordbruksland ved sammenslåing av land, bytte av tomter, donasjon av bruksrett til areal til staten, bofellesskap og tilfeller spesifisert i paragraf 7, artikkel 124 og punkt a, paragraf 4, artikkel 127 i denne loven;

b) Det er ikke tvist om eiendom, eller tvisten er løst av et kompetent statlig organ, en rettsavgjørelse eller -beslutning, eller en voldgiftsavgjørelse eller -kjennelse som har trådt i kraft;

c) Bruksrettigheter til areal er ikke gjenstand for beslag eller andre tiltak for å sikre fullbyrdelse av dommer i henhold til bestemmelsene i loven om fullbyrdelse av sivile dommer;

d) I løpet av arealbruksperioden;

d) Rettigheter til bruk av areal er ikke underlagt midlertidige beredskapstiltak som foreskrevet i loven.

Vilkår for erververen (kjøperen)

I henhold til paragraf 8, artikkel 45 i jordloven av 2024, er følgende tilfeller ikke tillatt med overføring eller donasjon av bruksrettigheter til land:

Tilfeller der bruksrett til land ikke kan overføres eller doneres er fastsatt som følger:

a) Økonomiske organisasjoner har ikke lov til å motta overføringer av bruksrettigheter til areal for verneskoger og skoger med spesiell bruk fra enkeltpersoner, unntatt i tilfeller der formålet med arealbruken endres i henhold til arealplanleggingen og planen som er godkjent av kompetente myndigheter;

b) Personer som ikke bor i verneskoger eller skoger med spesiell bruk, har ikke lov til å motta overføringer eller gaver av bruksrettigheter til boligareal og annen jord i verneskoger, i strengt vernede soner eller i økologiske restaureringssoner for disse skogene med spesiell bruk;

c) Organisasjoner, enkeltpersoner, bofellesskap, religiøse organisasjoner, tilknyttede religiøse organisasjoner, personer av vietnamesisk opprinnelse bosatt i utlandet, og økonomiske organisasjoner med utenlandsk investeringskapital som ikke har lov til å motta overføringer eller donasjoner av bruksrettigheter til land.

Følgelig, selv om overdrageren oppfyller vilkårene, vil overføringen eller donasjonen ikke være lovlig dersom erververen ikke oppfyller vilkårene. Med andre ord, dersom erververen faller inn under et av tilfellene som er forbudt mot å motta overføringer eller donasjoner, kan ikke overdrageren endre navn.

Kilde: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html