Utvikling av sosiale boliger: Å åpne opp kapitalstrømmer og håndtere «roten» til tilbudet

Utbetalingshastigheten for kredittprogrammer for å støtte utvikling av sosialbolig har ennå ikke innfridd forventningene på grunn av mange flaskehalser.

Sosialboligprosjekt i Cai Rang-distriktet, Can Tho by. Foto: Thanh Liem/VNA

Noen eksperter mener at renten på 6,6 % for kjøpere av sosiale boliger er for høy, så den bør opprettholdes på 4,8 %.

Innflytelse fra finanspolitikken

Ifølge Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HORE), er renten på 6,6 % for kjøpere av sosiale boliger for høy. Han anbefalte at regjeringen opprettholder renten på 4,8 % for å hjelpe folk, spesielt unge, med å få muligheten til å skape et sted å bo som passer inntekten deres.

På det nylige seminaret «Løsning av tørsten etter rimelige boliger og løsninger for å tiltrekke innbyggere til det nye byområdet» sa Le Hoang Chau at i henhold til dekret 100 må kjøpere låne til en rente på 6,6 % per år, noe som er for høyt. I mellomtiden, fra juli 2021 til juli 2024, har statsministeren gjentatte ganger godkjent en rente på kun 4,8 % per år. Fra august 2024 vil renten øke til 6,6 % per år.

Etter mange begjæringer utstedte regjeringen dekret 261 den 10. oktober 2025, der renten ble redusert til 5,4 %. «Vi anbefaler fortsatt på det sterkeste å holde renten på 4,8 %/år. Med dagens rente på 5,4 % må investorer som låner fra Vietnam Bank for Social Policies (VBSP) betale en rente på 120 % eller 5,4 %, som er opp til omtrent 6,48 %, noe som er svært høyt. I mellomtiden låner kommersielle banker ut til investorer i sosiale boligprosjekter som Nam Long på bare omtrent 5,9 % til 6,1 %», sa Le Hoang Chau.

Når det gjelder «rimelige boliger», kan det deles inn i to typer: sosialboliger og rimelige næringsboliger. Så hvilken pris anses som passende?

I 2013, da regjeringen utstedte resolusjon 02, som introduserte en kredittpakke på 30 000 milliarder VND, bestemte den at næringsboliger med en pris på 1 050 milliarder VND eller mindre kunne låne fra støttepakken. Frem til nå kan den passende prisen for næringsboliger fastsettes til å være under 3 milliarder VND.

For denne typen næringsboliger trenger ikke investorer spesielle mekanismer for tomtemidler eller skatter, men kun kredittinsentiver – tilsvarende pakken på 145 000 milliarder VND som State Bank of Vietnam (SBV) implementerer for sosialboliger og renovering av gamle leiligheter. «Vi anbefaler å utvide denne pakken til å omfatte rimelige næringsboliger, med en rente på 5,9–6,1 % som bankene for tiden bruker, noe som er relativt rimelig», sa en representant for HORE.

Noen eksperter mener imidlertid at det viktigste er å ha en kredittpolicy for kjøpere, med rimelige renter over en periode på 20–25 år. Da kan unge mennesker med noen økonomiske ressurser, spesielt førstegangskjøpere, skape et sted å bo. Først da kan vi virkelig løse tørsten etter rimelige boliger.

Ifølge den nyeste informasjonen fra Byggedepartementet har bankene per august 2025 utbetalt rundt 19 700 milliarder VND fra kredittpakken for å støtte utviklingen av sosialboliger. I tillegg til dette akselereres også implementeringen av prosjekter aktivt av lokalsamfunnene. Det forventes at over 82 000 enheter kan ferdigstilles i år, noe som bidrar til å komme nærmere målet på 100 000 enheter...

Det er ikke nok å senke renten uten å løse «roten» til problemet.

Ifølge noen økonomiske eksperter er det lett å havne i en situasjon med vanskeligheter med å få tilgang til kapital hvis kredittpolitikken bare stopper ved å senke rentene uten en mekanisme som støtter implementeringen. I tillegg er det nødvendig å løse den underliggende årsaken fra tilbudssiden, da vil preferansekredittpolitikk være effektiv.

Mastergrad i Tran Trong Triet – Vietnams statsbank i region 15 opplyste at det for tiden finnes tre kredittprogrammer som støtter utviklingen av sosiale boliger. Det første er pakken på 120 000 milliarder VND. Til dags dato har ni banker registrert seg for å delta, med en totalgrense på 145 000 milliarder VND. Det andre er låneprogrammet for sosiale boliger for unge under 35 år. Det tredje er låneprogrammet for sosiale boliger i henhold til dekret nr. 100/2024/ND-CP datert 26. juli 2024, som beskriver en rekke artikler i boligloven om utvikling og forvaltning av sosiale boliger.

Med kredittpakken på 120 000 milliarder VND har den vietnamesiske statsbanken seks ganger bedt kredittinstitusjoner om å senke utlånsrentene, fra de opprinnelige 8,7 %/år til 6,4 %/år for investorer og 5,9 %/år for boligkjøpere, enda lavere enn utlånsrenten for fattige husholdninger (omtrent 6,6 %/år).

Ifølge Vietnams statsbank (SBV) nådde utestående lån for de fire sosiale boligprogrammene per 31. juli omtrent 30 000 milliarder VND, men implementeringen går fortsatt sakte. Landet har bare fullført nesten 60 % av målet om å bygge 1 million leiligheter innen 2025, noe som viser at det er behov for flere sterke løsninger for å møte den faktiske etterspørselen.

Ifølge Byggedepartementet fullførte Vietnam 43 681/100 275 enheter i løpet av de første 9 månedene av 2025 (og nådde 43,6 %). Det forventes at ytterligere 39 245 enheter vil være ferdigstilt innen utgangen av 2025 (totalt 82 926/100 275 enheter, og nådde 83 %). 135 033 enheter investeres i bygging, hvorav 69 prosjekter med en skala på 54 362 enheter har startet byggingen i løpet av de første 9 månedene av dette året.

I denne situasjonen har Vietnams statsbank bedt Byggedepartementet om å implementere en rekke løsninger for å håndtere de eksisterende problemene i markedet, inkludert å fremme utviklingen av sosiale boliger og rimelige boliger for å møte folks reelle behov. Samtidig må det snarest undersøkes og foreslås utstedelse av et dekret som regulerer boligutviklingsfondet.

I tillegg til dette må folkekomiteene i provinser og byer prioritere arealtildeling for bygging av sosiale boliger, med fokus på å implementere løsninger for å fullføre målene for sosiale boliger som er fastsatt av statsministeren.

For å løse «tørsten» foreslo HOREA i september 2025, i et møte med statsminister Pham Minh Chinh og den sentrale styringskomiteen for boligpolitikk og eiendomsmarkedet: For det første, for å redusere prisene, er det nødvendig å øke tilbudet av passende boliger, rimelige boliger; for det andre, for å øke tilbudet av passende boliger, er det nødvendig å fjerne hindringer og vanskeligheter for fastlåste prosjekter. (For tiden er det 2890 fastlåste prosjekter som må fjernes).

I tillegg er det nødvendig å skape betingelser for at bedrifter skal få rettferdig tilgang til landmidler, gjennom implementering av nasjonalforsamlingens resolusjon 171 – om pilotering av tillatelse til å motta overføring av bruksrettigheter til boligareal og annen jord enn boligareal (eller jord med annen bruksrett enn boligareal) for å gjennomføre kommersielle boligprosjekter.

Mr. Nguyen Trung Vu, styreleder i Cen Land.

Angående løsningen for å bidra til å kjøle ned boligprisene, sa Nguyen Trung Vu, styreleder i Cen Land, at først og fremst må staten ta ledelsen i å redusere arealbruksavgifter, spesielt i avsidesliggende byområder og byområder med offentlig transportorientering (TOD), for å bidra til å redusere eiendomsprisene, støtte bedrifter og reelle boligkjøpere, og unngå spekulasjon. «Når staten reduserer arealbruksavgifter og tomteleie, kan folk kjøpe billige boliger fra statens politikk, ikke investorer A og B», foreslo Nguyen Trung Vu.

I tillegg er det nødvendig å utvikle infrastruktur, spesielt høyhastighetsjernbaner, for å skape nye bysentre, og unngå byutvikling uten infrastruktur, som fører til «spøkelsesbyer». Samtidig er det nødvendig å etablere regelen om å «bygge hus for å bo i» og «hvis du ikke kan bringe folk tilbake, får du ikke lov til å bygge» når man bygger hus. Selv om byggetillatelse innvilges, må investoren selge 50–70 % av produktene for å få lov til å bygge.

Herr Nguyen Trung Vu understreket også: Rimelige boliger bør ligge på nivået 2 milliarder VND; kjøpere kan betale i avdrag over mange år. For å gjøre dette må det være tre faktorer, spesielt kapital, ikke bare behov for stor kapital, men også billig kapital.

Dr. Nguyen Van Dinh – visepresident i Vietnams eiendomsmeglerforening (VNREA), president i Vietnams eiendomsmeglerforening (VARS).

Det er umulig å bruke administrative pålegg eller pålegge forventningen om å «bygge billige hus for enhver pris», fordi ingen bedrift kan senke prisene, redusere fortjenesten og likevel utvikle seg. Bedrifter må ha klar økonomisk motivasjon. Hvis de blir tvunget til å gjøre det uten å gå med fortjeneste, vil de ikke være i stand til å vedlikeholde, reinvestere eller utvikle. Når det gjelder høye boligpriser, er det et resultat av mange kostnadsgrupper. Tomtekostnader alene utgjør 30–40 %, noen steder opptil 50 % av salgsprisen. Byggekostnadene er relativt stabile, men prosesskostnader og kapitalkostnader er årsaken til prisøkninger. Mange prosjekter blir «lagt på hylla» i 6–0 år, noe som fører til at lånerenter og alternativkostnader øker mange ganger.

Kilde: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm