Vietnams eiendomsmarked har et presserende behov for å øke den totale etterspørselen og skape tilbud.

[annonse_1]

Regjeringen har nylig hatt mange sterke løsninger for å støtte eiendomsmarkedet i å komme seg og slå gjennom. Spesielt i resolusjon 33 har regjeringen foreslått mange spesifikke og detaljerte løsninger for å «redde» markedet. Faktisk har markedet også mottatt noen positive signaler, men har ikke klart å slå gjennom.

I en samtale med reportere fra avisen Journalist and Public Opinion sa Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening (HoREA): I løpet av de første 7 månedene av 2023 fortsatte eiendomsmarkedet å møte mange vanskeligheter.

+ Hvordan vurderer du eiendomsmarkedet fra begynnelsen av 2023 og frem til nå?

– Selv om eiendomsmarkedet har vist tegn til bedring etter at regjeringen har iverksatt løsninger for å overvinne vanskelighetene, har markedet generelt sett fortsatt møtt mange vanskeligheter, dårlig likviditet og svært begrenset tilbud de siste 7 månedene.

Hovedårsakene er uløste juridiske spørsmål og begrenset tilgang til kapital, en rekke hendelser i andre halvdel av 2022 som påvirket investorenes tillit, og generelt sett er en rekke grunnleggende markedsproblemer ikke løst, som juridiske spørsmål, knappt tilbud, ubalanse mellom tilbud og etterspørsel, osv.

Faktisk har ikke Vietnam utnyttet eiendomsmarkedets fulle potensial og styrker. Industri-, turisme- og underholdningseiendom er bare konsentrert i noen regioner, noe som ikke skaper en drivkraft og utbredt attraksjon i alle deler av landet.

Det vietnamesiske eiendomsmarkedet trenger et presserende behov for å øke etterspørselen og skape forsyningskilder. Bilde 1

Le Hoang Chau spår at det vietnamesiske eiendomsmarkedet vil forbli tregt frem til slutten av 2023, og at det bare kan komme seg og utvikle seg på en sunnere, mer transparent og mer standardisert måte fra andre eller tredje kvartal 2024 takket være fremskritt i det juridiske miljøet, positive økonomiske vekstutsikter og samtidig og moderne infrastrukturutvikling.

Mange investeringsmarkedssegmenter står fortsatt overfor store barrierer og hindringer. Potensielle landressurser har ikke blitt optimalt utnyttet. Eiendom i industriparker, økonomiske soner, eksportsoner og høyteknologiske soner utvikles fortsatt forsiktig og i et moderat tempo, med lave utleiegrader.

Etterspørselen etter boliger for alle sosiale klasser er svært stor, spesielt boliger for lav- og mellominntektstakere, men responsnivået er begrenset.

+ Kan du analysere markedets vanskeligheter i den nåværende perioden tydeligere?

– For øyeblikket er det tre hovedvansker og hindringer som hindrer eiendomsmarkedet i å slå gjennom.

For det første, vanskeligheter knyttet til politikk og lover, som vanskeligheter knyttet til eiendomsrett, vanskeligheter på grunn av planlovgivning og noen vanskeligheter knyttet til investeringsrett.

Når det gjelder planlegging, er for eksempel noen prosjekter med detaljerte 1/500-planer godkjent, men de er ikke i samsvar med reguleringsplanene og de overordnede planene, og de blir gjennomgått, justert og oppdatert i henhold til forskriftene.

Eller mange prosjekter møter vanskeligheter, hindringer og langsom gjennomføring på grunn av forskrifter om metoder for verdsettelse av landområder; I mange tilfeller er arealplanlegging kunngjort, men det finnes ingen årlig arealplan på distriktsnivå ...

For det andre er det vanskeligheter med kapitalflyt. Spesielt er det fortsatt ikke lett for eiendomsbedrifter å få lån, hovedsakelig på grunn av tre problemer: høye renter, prosjekters lovlighet og tillit til markedslikviditet. Faktisk er reellrenten omtrent 11–12 %/år.

Den nylige rentereduksjonen på 0,5–2 % er et stort tiltak fra myndighetene og banksystemet. Dette tiltaket har en positiv effekt på økonomien og eiendomsbransjen.

Å forkorte prosjektets varighet med ett år kan imidlertid hjelpe bedrifter med å spare opptil 12–15 % av kapitalkostnadene i renter. For ikke å snakke om besparelser på lønn, maskiner og utstyr osv. for hele året.

Strenge reguleringer av risikokontroll for eiendomskreditt bidrar til å gjøre markedet sunnere, nærmere faktiske behov og unngå prisbobler.

Imidlertid er den økonomiske kapasiteten til de fleste eiendomsbedrifter for tiden begrenset, egenkapitalen er lav, og driften er hovedsakelig avhengig av bankkredittkapital, noe som fører til vanskeligheter med å få tilgang til kredittkapital.

Renten på lån under pakken på 120 000 milliarder VND for sosialboliger er for høy (8,7 % for bedrifter, 8,2 % for boligkjøpere per år), noe som skaper vanskeligheter for investorer og boligkjøpere.

For det tredje, vanskeligheter med samlet etterspørsel og markedstillit. Det kan sees at samlet etterspørsel har falt kraftig i de fleste segmenter, spesielt eksklusive boliger, turisteiendommer, eksklusive feriesteder og tomter. Markedstilliten har falt kraftig.

Ifølge en foreløpig undersøkelse fra Vietnams eiendomsmeglerforening har to tredjedeler av prosjektutviklingsbedriftene nesten ikke hatt noen nye prosjektutviklingsaktiviteter det siste året.

I mellomtiden har eiendomsmeglerfirmaer kuttet rundt 50–70 % av staben sin. Investorer, de fleste av dem, har ikke investert i eiendomsmarkedet den siste tiden.

+ Så, hvilke anbefalinger har du for å hjelpe eiendomsmarkedet med å slå gjennom?

– Det mest presserende problemet nå er å øke den totale etterspørselen og skape en viktig forsyningskilde for det vietnamesiske eiendomsmarkedet. Den største etterspørselen i det vietnamesiske eiendomsmarkedet er for tiden segmentet for rimelige kommersielle boliger. For å øke den totale etterspørselen er det derfor nødvendig å utvikle denne typen raskt, sterkt og mangfoldig.

I den nærmeste fremtid må imidlertid regjeringen effektivt implementere løsninger for å støtte eiendomsmarkedet i henhold til programmet for sosioøkonomisk gjenoppretting og utvikling for 2023 og perioden 2023–2025.

I tillegg må man snarest fullføre gjennomgangen av juridiske prosedyrer for eiendomsprosjekter som er forsinket/suspendert, og håndtere dem grundig i 2022 og 2023 for å legge til rette for at prosjektene kan implementeres på nytt, og sikre varer til markedet.

Jeg håper også at staten vil unnta byggetillatelser for investeringsprosjekter i områder med godkjent detaljplanlegging 1/500 i henhold til punkt h, paragraf 1, artikkel 2 i regjeringens resolusjon nr. 43/NQ-CP datert 6. juni 2014 om en rekke sentrale oppgaver for å reformere administrative prosedyrer ved utforming og gjennomføring av investeringsprosjekter som bruker land for å forbedre næringsmiljøet.

Når det gjelder kredittkapital, mener jeg at forretningsbanker også må øke støtten til renter/gebyrer for eiendomstransaksjoner med elektroniske betalinger og ikke-kontante betalinger.

I tillegg foreslår jeg at utlånsrenten for eiendomsmarkedet i perioden 2023 - 2025 blir som følger: For næringsboligsegmentet egnet for inntekt anbefales den å være under 7 %/år.

Sosialboligsegmentet: For bedrifter er anbefalt rente under 6 %/år; for boligkjøpere er anbefalt rente under 4,5 %/år. For turisme- og feriestedsegmentet er anbefalt rente under 9 %/år. Til slutt, for segmentet for eksklusive boliger og andre segmenter, er anbefalt rente fra 9–10 %/år.

Orientere og oppmuntre trenden med å utstede obligasjoner til offentligheten i stedet for privat utstedelse; fortsette å strengt håndtere brudd knyttet til selskapsobligasjoner, kansellering av innskudd og «dobbeltpris»-erklæringer ved eiendomsoverdragelser for å både øke avskrekkingen og sikre investorenes rettigheter, redusere budsjetttap; perfeksjonere det juridiske rammeverket for å beskytte investorer i selskapsobligasjoner og fondsbevis.

Til slutt anbefaler jeg å fremme utstedelse av eierskapsbevis for turisme- og feriestedseiendom til sekundære investorer for raskt å frigjøre titalls milliarder USD i ressurser og stimulere utviklingen av turisme- og feriestedseiendom på grunnlag av dekret nr. 10/2023/ND-CP som endrer og supplerer en rekke artikler i dekretene som veileder implementeringen av jordloven.

+ Tusen takk!

Viet Vu (implementering)

[annonse_2]
Kilde