Vietnams eiendomsmeglerforening (VARS) publiserte nylig en kontroversiell rapport med tittelen «Synkende fødselsrater og langsiktige virkninger på boligmarkedet», der de argumenterer for at Vietnam går inn i en fase der demografiske faktorer begynner å påvirke etterspørselen etter eiendom. Mange hevder imidlertid også at på kort sikt er «harde» faktorer som boligpriser, tilbud og lånekostnader viktigere.
Ifølge VARS-data har Vietnams fruktbarhetsrate sunket fra 3,8 barn per kvinne i 1989 til bare 1,91 barn i 2024. I større byer som Hanoi og Ho Chi Minh-byen nærmer denne raten seg terskelen for «svært lav fruktbarhet» på under 1,3 barn per kvinne. Dette betyr at antallet nye husholdninger, en viktig driver i boligmarkedet, gradvis vil synke i årene som kommer, spesielt i segmentet med store leiligheter beregnet på store familier.
VARS spår at dersom denne situasjonen vedvarer, kan Vietnam stå overfor en lignende ubalanse mellom tilbud og etterspørsel i eiendomsmarkedet som Sør-Korea eller Japan, land som er sterkt rammet av aldrende befolkninger og ekstremt lave fødselsrater.
Dr. Pham Viet Thuan, direktør for Institute of Resources and Environment, er enig i prognosen og sier: «På lang sikt påvirkes eiendomslikviditeten av mange tiltak: lover, innsatskostnader, økonomiske kriser og befolkning. Hvis befolkningen ikke øker, spesielt med lav fødselsrate, vil boligetterspørselen gradvis avta, noe som fører til en nedgang i likviditeten.»
Fra et annet perspektiv understreket Vo Nhat Lieu, administrerende direktør i Propiin Real Estate Finance Technology Academy: «Lave fødselsrater er ikke bare et demografisk problem, men en nøkkelfaktor som endrer strukturen i eiendomsmarkedet. Vi ser ofte bare på renter, kreditt eller juridiske aspekter, men demografiske faktorer er de mest dyptgripende og langsiktige variablene.»
Likevel viser data fra det generelle statistikkontoret at antallet nye husholdninger i Hanoi og Ho Chi Minh-byen fortsatt øker med 2–3 % per år. Dette indikerer at etterspørselen etter boliger ikke har forsvunnet, men blir «begrenset» av økonomiske faktorer. Ifølge Pham Thi Mien, visedirektør for Vietnam Real Estate Research Institute (VARS IRE), er hovedårsaken til nedgangen i likviditet ikke mangel på nye husholdninger, men at boligprisene overstiger overkommeligheten. Hun viste til at med en gjennomsnittspris på 75–80 millioner VND/m² i Hanoi og 85–89 millioner VND/m² i Ho Chi Minh-byen, er en leilighet som koster 2–3 milliarder VND langt utenfor rekkevidden til middelinntektsgruppen.
I tillegg til salgsprisen er også boliglånsrentene en stor hindring. For tiden varierer den gjennomsnittlige renten fra 8 % til 12 % per år, og noen banker tilbyr fordelsrenter på 6 % til 7 % de første årene, men dette er fortsatt mye høyere enn i Japan (1 %–2 %) eller Singapore (2 %–4 %). Med et lån på 1,5 milliarder VND over 30 år med en rente på 10 %, må kjøpere betale 15–20 millioner VND per måned, noe som overstiger den økonomiske kapasiteten til mange unge familier.
Videre har det faktum at mange kvier seg for å gifte seg tidlig ført til andre boligbehov enn før. «De trenger multifunksjonelle rom, hvor de både kan bo og jobbe, snarere enn å være interessert i fastbygde leiligheter på 60–70 m²», sa Lieu.
Ifølge eksperter må Vietnam ta tak i to problemer samtidig for å revitalisere markedet. Den umiddelbare prioriteten er å øke tilbudet av rimelige boliger, redusere lånerenter og forbedre kredittprosedyrer. Det langsiktige målet er å forberede seg på et scenario med en aldrende befolkning, lave fødselsrater og endrede boligbehov. «Hvis vi bare ser på demografi og ignorerer politikk og produkter, vil vi feildiagnostisere problemet. Vi trenger rimelige boliger og billigere lånemekanismer», sa Tran Khanh Quang, direktør i Viet An Hoa Real Estate Company.
Kilde: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm
Kommentar (0)