Lav fødselsrate og dens innvirkning på Vietnams eiendomsmarked

Vietnams eiendomsmeglerforening (VARS) publiserte nylig en kontroversiell rapport med tittelen «Synkende fødselsrate og langsiktig innvirkning på boligmarkedet», som hevdet at Vietnam går inn i en periode der demografiske faktorer begynner å påvirke etterspørselen etter eiendom. Mange mener imidlertid også at på kort sikt er «harde» faktorer som boligpriser, tilbud og lånekostnader viktigere.

Ifølge VARS-data har Vietnams fruktbarhetsrate falt fra 3,8 barn per kvinne i 1989 til bare 1,91 barn i 2024. I store byer som Hanoi og Ho Chi Minh-byen nærmer raten seg terskelen for «svært lav fruktbarhet» på under 1,3 barn per kvinne. Dette betyr at antallet nye husholdninger, som er den viktigste driveren i boligmarkedet, gradvis vil synke i årene som kommer, spesielt i segmentet for store leiligheter, som er beregnet på store familier.

VARS spår at dersom denne situasjonen vedvarer, kan Vietnam stå overfor risikoen for ubalanse i tilbud og etterspørsel etter eiendom, lik den man ser i Sør-Korea eller Japan, land som er sterkt påvirket av aldrende befolkninger og ekstremt lave fødselsrater.

Dr. Pham Viet Thuan, direktør for Institutt for naturressurser og miljø, var enig i prognosen og sa: «På lang sikt påvirkes eiendomslikviditeten av mange tiltak: lover, innsatskostnader, økonomisk krise og befolkning. Hvis befolkningen ikke øker, spesielt den lave fødselsraten, vil boligetterspørselen gradvis avta, noe som fører til en nedgang i likviditeten.»

Fra et annet perspektiv understreket Vo Nhat Lieu, administrerende direktør i Propiin Real Estate Finance Technology Academy: «Lav fødselsrate er ikke bare et befolkningsproblem, men også en nøkkelfaktor som endrer strukturen i eiendomsmarkedet. Vi ser ofte bare på renter, kreditt eller lovlighet, men demografiske faktorer er de mest dyptgripende og langsiktige variablene.»

Data fra det generelle statistikkontoret viser imidlertid at antallet nye husholdninger i Hanoi og Ho Chi Minh-byen fortsatt øker med 2–3 % per år. Dette viser at etterspørselen etter boliger ikke har forsvunnet, men er «hemmet» av økonomiske faktorer. Ifølge Pham Thi Mien, visedirektør for Vietnam Real Estate Research Institute (VARS IRE), er hovedårsaken til nedgangen i likviditet ikke mangelen på nye husholdninger, men at boligprisene er utenfor overkommelige. Hun nevnte en gjennomsnittspris på 75–80 millioner VND/m² i Hanoi og 85–89 millioner VND/m² i Ho Chi Minh-byen, noe som gjør at en leilighet til 2–3 milliarder VND er langt utenfor rekkevidden til middelinntektsgruppen.

Ikke bare salgsprisen, men også renten på boliglån er en stor barriere. For tiden svinger den gjennomsnittlige renten mellom 8 % og 12 % per år, og noen banker tilbyr insentiver på 6 % og 7 % de første årene, men dette er fortsatt mye høyere enn i Japan (1 % og 2 %) eller Singapore (2 % og 4 %). Med et lån på 1,5 milliarder VND over 30 år, med en rente på 10 %, må kjøperen betale 15–20 millioner VND per måned, noe som er mer enn mange unge familier har råd til.

I tillegg fører det faktum at mange ikke ønsker å stifte familie tidlig, også til ulike boligbehov. «De trenger flerbruksrom, både for bo og arbeid, og er ikke lenger interessert i leiligheter på 60–70 m² med faste design», sa fru Lieu.

Ifølge eksperter må Vietnam ta tak i to problemer samtidig for å åpne markedet. På kort sikt er det nødvendig å øke tilbudet av rimelige boliger, redusere rentene og forbedre kredittprosedyrene. På lang sikt er det nødvendig å forberede seg på scenariet med en aldrende befolkning, lav fødselsrate og endrede boligbehov. «Hvis vi bare ser på demografi og ignorerer politikk og produkter, vil vi feildiagnostisere sykdommen. Vi trenger rimelige boliger og billigere lånemekanismer», sa Tran Khanh Quang, direktør i Viet An Hoa Real Estate Company.

Kilde: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm