Arealavgifter, innkrevd flere ganger for å redusere byrden på bedrifter

Regulering av differanser i landleie

Ifølge Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), skapes merverdien fra land (leieforskjellen) av to hovedenheter: staten og investorer (der private investorer spiller en svært viktig rolle). Derfor må finanspolitikken for land og landpriser reguleres for å sikre rettferdighet og sosial stabilitet for statsbudsjettets inntekter og til fordel for investorene.

For det første skaper staten merverdi fra land (leieforskjell) gjennom arealplanlegging, bygging og byplanlegging, integrert planlegging av transportmidler (TOD) og tillater konvertering av arealbruksformål i henhold til planleggingen for investorer for å gjennomføre forretningsinvesteringsprosjekter. Derfor har staten rett til å regulere denne merverdien fra land (leieforskjell) for å tjene nasjonale og offentlige interesser.

Arealavgifter er en stor inntektskilde for statsbudsjettet.

For eksempel, i Ho Chi Minh-byen, skaper 1 hektar jordbruksland bare en verdi på rundt 500 millioner VND/år, men når arealbruksformålet konverteres til ikke-jordbruksland, skaper 1 hektar produksjons-, industri-, kommersiell-, tjeneste- og byland en verdi på opptil 55 milliarder VND/år, 100 ganger høyere. Dette demonstreres av det faktum at Distrikt 7 ble opprettet i 1997 (atskilt fra Nha Be jordbruksdistrikt). På den tiden var statsbudsjettinntektene bare 59 milliarder VND, men etter 25 år, i 2022, var statsbudsjettinntektene oppe i 5 550 milliarder VND, 94 ganger høyere enn i 1997.

I 2018 tillot derfor regjeringen Ho Chi Minh-byen å konvertere 26 000 hektar jordbruksland til ikke-jordbruks-, produksjons-, industri-, kommersiell-, tjeneste- og urban land i perioden 2025/2020. For tiden utvikler Ho Chi Minh-byen et prosjekt for å konvertere 5 forstadsdistrikter til urbane områder. Samtidig har nasjonalforsamlingen nettopp vedtatt resolusjon 98 om å pilotere en rekke spesifikke mekanismer og retningslinjer for utviklingen av Ho Chi Minh-byen, som vil skape forutsetninger for at byen kan utvikle seg raskt i de kommende årene, inkludert landressurser.

Samtidig skaper investorer (hovedsakelig private investorer) merverdi fra tomter (leieforskjell) gjennom investeringsaktiviteter i bygg og anlegg for å utvikle prosjekter. Hovedsakelig gjennom investorenes kreativitet og økonomiske kapasitet, noe som gjenspeiles i prosjektets investeringsrate. Jo høyere investeringsrate, desto høyere verdi på eiendommen, og investorer har rett til å nyte godt av merverdien fra tomter (leieforskjell) etter å ha oppfylt økonomiske forpliktelser overfor staten.

Derfor er det nødvendig å utvikle en mekanisme for å regulere merverdien fra land (forskjellen i landleie) for å harmonisere interessene mellom staten og foretakene.

Gjør arealbruksavgifter til en skatt

Et annet spørsmål som må tas opp er at staten kun bør innkreve bruksavgifter og leie av land på en rimelig og rettferdig måte, med sikte på å ikke innkreve for mye og ikke la noe glippe mellom stolene.

Ifølge mange bedrifter er arealbruksavgifter for tiden en byrde for dem, og også noe ukjent fordi det tar lang tid å betale dem.

Den nåværende metoden for beregning av arealbruksavgifter gjør det vanskelig for bedrifter og skaper en mekanisme der man spør og gir, trakassering. Prosjektinvestorer må betale enorme mengder arealbruksavgifter, tilsvarende omtrent 70 % av kostnaden for kompensasjon for rydding av tomt, og må nesten kjøpe tilbake arealrettighetene for andre gang, og denne byrden bæres til syvende og sist av boligkjøpere. Følgelig utgjør arealbruksavgifter en stor andel av boligkostnadsstrukturen, og utgjør omtrent 10 % av kostnaden for leiligheter, omtrent 30 % av kostnaden for rekkehus og omtrent 50 % av kostnaden for villaer. Staten mottar store inntekter fra arealbruksavgifter, men på lang sikt, hvis all tomten overleveres, vil denne store budsjettinntektskilden ikke lenger eksistere, og må suppleres og erstattes av eiendomsskatt.

I stedet for å kreve inn alt på én gang, foreslår mange anbefalinger å gjøre arealbruksavgifter om til en skatt.

Derfor foreslår bedrifter å regulere arealbruksavgifter som en skatt som pålegges konvertering av arealbruksformål fra jordbruksland til boligareal, med en skattesats på omtrent 10–15 %, beregnet på landprislisten utstedt av den provinsielle folkekomiteen, justert årlig med landprisjusteringskoeffisienten (koeffisient K) i samsvar med markedspriser. Dette vil sikre åpenhet, eliminere mekanismen for forespørsel og innvilgelse, og redusere den nåværende svært høye innkrevingen av arealbruksavgifter til et mer rimelig nivå. På dette grunnlaget vil loven om eiendomsskatt (boligareal, bolig) bli supplert for å skape en stabil og bærekraftig inntektskilde for statsbudsjettet til provinser og sentralt styrte byer.

For å få fortgang i beregningen av arealbruksavgifter anbefaler eksperter og bedrifter å beholde overskuddsmetoden for å beregne arealbruksavgifter og tomteleie for tomter og landområder med utviklingspotensial, stor skala og verdi over 200 milliarder VND, fordi metoden med justeringskoeffisient for landpriser ikke er tillatt å bruke på disse prosjektene. Faktisk måtte nesten 90 % av eiendomsprosjekter tidligere bruke overskuddsmetoden for å beregne arealbruksavgifter.

Kildekobling: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm