Hvorfor er boligkjøpere forsiktige og ikke tørre å «sette ned penger» mens bankrentene har sunket betraktelig?

Trege boliglån, langsom vekst

Boligkreditten, som forventes å være drivkraften bak at bankenes kredittvekst akselererer i årets siste måneder, er treg og gjenoppretter seg saktere enn forventet.

Boligprisene er for høye, likviditeten er lav, i tillegg til at utlånsrentene stiger, noe som gjør investorer og boligkjøpere forsiktige og ikke tør å bruke penger.

Nguyen Duc Thach Diem, administrerende direktør i Sacombank , sa at bankkreditten i årets første ni måneder ikke har innfridd forventningene. En av grunnene til denne situasjonen er at inntekten til eiendomskjøpere har sunket, mens tilbudet av boliger til rimelige priser ikke har møtt etterspørselen, ifølge avisen Dau Tu.

Ifølge analytikere hos VCBS Securities har ikke etterspørselen etter boligkjøp tatt seg opp igjen på grunn av begrenset boligtilbud. I tillegg har boligprisene (spesielt leiligheter i sentrale områder) økt kraftig den siste tiden, noe som har skapt bekymring blant investorer og boligkjøpere. I første halvdel av dette året økte kreditten til eiendomsbedrifter med mer enn 10 %, mens forbrukslån bare økte med mer enn 1 %.

Svak etterspørsel etter boliglån fører til at kredittveksten i hele systemet avtar.

Boliglån forventes å være den viktigste vekstdriveren for privatkundekreditt i den kommende tiden, gitt lave renter og høy etterspørsel etter boliger til bo og investering.

«Vi tror at kreditt til eiendom og byggebransjen vil fortsette å øke raskt i tiden som kommer når tilbudet er mer positivt, med prosjekter som fortsetter å bli akselerert etter tiltak for å støtte rentene og juridiske problemer, spesielt etter at nye eiendomslover trer i kraft. Samtidig stimulerer lave utlånsrenter låneetterspørselen fra eiendomsbedrifter så vel som boligkjøpere», sa analytikere i VCBS.

Phan Le Thanh Long, administrerende direktør i AFA Group, delte imidlertid på Vnexpress at virkeligheten ikke er som forventet. «Mange eiendomsmeglere tror at lave renter vil stimulere kontantstrømmen til eiendom, men i realiteten strømmer ikke ubrukte penger inn i eiendom, men tilbake til banksparing. Boligprisene er for høye, markedet er i en situasjon der det er «vanskelig å kjøpe, vanskelig å selge», noe som fører til at eiendomstransaksjonene går ned og ikke tiltrekker seg kontantstrøm», sa Long.

Boliglån til privatpersoner er et av de mest lønnsomme segmentene for banker i dag. Dette er også sektoren som står for en stor andel av utestående gjeld i bankenes kredittporteføljer. Derfor er bankene ivrige etter at kreditten skal ta seg opp igjen snart.

Ifølge Pham Duc Toan, daglig leder i EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), er imidlertid mange boligkjøpere «redde» for å låne penger fra banker, delvis fordi de har opplevd smerten ved å sitte fast i eiendomsmarkedet i 2023.

Folk synes det er vanskelig å realisere «drømmen sin om å eie et hjem».

Boliglån økte kraftig i 2021 og 2022, delvis på grunn av at bankene brukte billige utlånsrenter i Covid-19-perioden. Flytende renter økte imidlertid kraftig etterpå, kombinert med at eiendomsmarkedet havnet i en likviditetskrise, noe som tvang mange investorer til å selge seg ut og kutte tap for å redusere rentebelastningen.

Eiendom vest i Ho Chi Minh-byen med bosettingsområder, leiligheter, rekkehus og tomter i Binh Chanh-distriktet, august 2024. Foto: Quynh Tran

Selv om renten på boliglån har sunket, er boligkjøpere fortsatt bekymret for den flytende renten etter at insentivet er over. I tillegg er boligprisen for høy sammenlignet med inntekt, noe som gjør at folk fortsatt er forsiktige og ikke tør å låne penger for å kjøpe bolig.

Ifølge fru Phuong (oversykepleier ved et sykehus i distrikt 1 i Ho Chi Minh-byen) er budsjettet hennes for å kjøpe et hus omtrent 3 milliarder VND, hvorav hun har omtrent 2 milliarder VND i sparing og ytterligere 1 milliard VND fra et banklån. Hun ønsker å kjøpe en leilighet med 2 soverom i området rundt distrikt 7. Etter en uke med undersøkelser fant hun noen leiligheter som oppfylte kriteriene, men hun var nølende fordi hun syntes prisen fortsatt var høy sammenlignet med leilighetens reelle verdi.

«Kanskje på grunn av den nåværende mangelen på tilbud, presses boligprisene opp. Jeg vil vente på at markedet skal bedre seg og at et mer variert tilbud har flere alternativer», sa hun om grunnen til at kjøpet ikke ble fullført på dette tidspunktet, ifølge Vnexpress .

Faktisk har boligprisene økt kontinuerlig den siste tiden, spesielt i leilighetssegmentet. Vietnams eiendomsmeglerforening (VARS) sa at leilighetsprisindeksen i Hanoi og Ho Chi Minh-byen i andre kvartal økte med henholdsvis 58 % og 27 % sammenlignet med 2019. Mer enn 80 % av tilbudet som er åpnet for salg i år, er priset fra 50 millioner VND per kvadratmeter eller mer. Eiendomsprisene i forstadsområder varierer fra 40–80 millioner VND per kvadratmeter, mens de i sentrum er oppe i over 100 millioner VND per kvadratmeter.

For å låne til kjøp av en leilighet i det rimelige segmentet under 2 milliarder VND, må hver familie ifølge VARS ha en inntekt på minst 35–40 millioner VND per måned for å sikre gjeldsnedbetaling og månedlige levekostnader. Samtidig er den nåværende inntekten til byfamilier bare 10–20 millioner VND per måned. Lave priser og likviditet er barrierer som hindrer kontantstrømmen i å strømme inn i eiendom som forventet.

Nguyen Van Dinh, styreleder i VARS, analyserte videre at drivkraften bak kredittvekst avhenger av eiendom, spesielt etterspørselen etter boliglån. For å stimulere låneetterspørselen på dette feltet må det derfor finnes retningslinjer som regulerer eiendomsprisene slik at de passer folks inntektsnivå. I tillegg er det nødvendig å fjerne juridiske hindringer for at bedrifter skal kunne redusere kostnader og være mer fleksible når det gjelder kredittvilkår for å stimulere kapitalstrømmen tilbake til eiendom.

På låntakersiden anbefaler økonomiske eksperter også nøye kalkulering når man bruker penger på å kjøpe eiendom på dette stadiet. Ifølge den personlige eiendomseksperten Le Quoc Kien må låntakeren først og fremst ha en stabil lønnsinntekt og en egenkapital på minst 40–50 % når man låner penger til å kjøpe et hus, resten må være avhengig av økonomisk støtte fra banken for å opprettholde evnen til å betale tilbake gjelden og unngå tap på gjeld.

Herr Kien fortalte at boligkjøpere normalt sett bare bør bruke maksimalt 40 % av sin totale månedsinntekt på bolig for å kunne dekke kostnadene til andre grunnleggende behov i dagliglivet. Derfor må boligkjøpere, i tillegg til å sammenligne renter på boliglån mellom banker for å velge en passende lånepakke, nøye vurdere kontantstrøm og tilbakebetalingsevne. Å betale renter og avdrag månedlig, hvis det ikke er nøye og rimelig planlagt, kan skape en økonomisk byrde og stort press på livet.

For høye eiendomsverdier samtidig som likviditeten er lav, hindrer ikke bare kjøpere i å kunne handle, slik at de må grave ned kapitalen sin over lengre tid, men gjør det også vanskelig for kjøpere å akkumulere og forvente høye profittrater. Høye boligpriser reduserer også profitten fra utleie av eiendom (som bare utgjør omtrent 3 % av den totale investeringsverdien, mye lavere enn bankrentene). Dette er også grunnen til at pengene strømmer til sparing i stedet for eiendom, ifølge avisen Dau Tu .

Analytikere hos VPBank Securities Company mener at forholdet mellom boligpriser og inntekt for vietnamesere har økt og er omtrent 4–5 ganger høyere enn det anbefalte forholdet. Selv om rentene på boliglån har sunket betydelig det siste året, er boligprisene fortsatt høye, noe som gjør det vanskelig for mange å realisere «boligdrømmen» sin.

KHANH LINH (t/t)

Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm