Presja na termin zapadalności obligacji nieruchomościowych w 2025 r.

Chociaż rynek nieruchomości zaczyna zmieniać się na lepsze, niektórzy eksperci wciąż obawiają się ryzyka opóźnionej spłaty obligacji przez przedsiębiorstwa z branży nieruchomości w przyszłym roku.

Chociaż rynek nieruchomości zaczyna zmieniać się na lepsze, niektórzy eksperci wciąż obawiają się ryzyka opóźnionej spłaty obligacji przez przedsiębiorstwa z branży nieruchomości w przyszłym roku.

Według dr. Cana Van Luca, głównego ekonomisty BIDV , w najtrudniejszym okresie dla rynku nieruchomości (od czerwca do sierpnia 2023 r.), rząd wydał dekret 08/2023/ND-CP, umożliwiający przedsiębiorstwom i inwestorom negocjowanie i odroczenie spłaty zadłużenia obligacyjnego. Dzięki temu „kołu ratunkowemu” 60% przedsiębiorstw uzyskało dwuletnie przedłużenie, co przełożyło termin spłaty zadłużenia na czerwiec 2025 r.

Statystyki agencji ratingowej pokazują, że saldo obligacji korporacyjnych (zarówno kapitałowych, jak i odsetkowych) zapadających w 2025 roku szacuje się na 334 000 mld VND. W przypadku samego sektora nieruchomości, saldo zapadalności szacuje się na około 135 000 mld VND.

Komentując powyższe dane, ekspert BIDV stwierdził, że presja na obligacje w 2025 roku nie jest niepokojąca. Ryzyko niewypłacalności jest mniejsze, ponieważ rynek nieruchomości stopniowo staje się bardziej optymistyczny. Wiele firm musi ustalić jedynie około 10% rabatu na produkt, aby go sprzedać, zamiast 40-50% jak w poprzednim okresie.

Co więcej, pan Luc z przekonaniem stwierdził, że rynek nieruchomości korzysta z czynników makroekonomicznych. W związku z tym inflacja rośnie pod kontrolą; stopy procentowe w Wietnamie utrzymują się na niskim poziomie; kursy walut stopniowo słabną; deficyt budżetowy, dług publiczny, dług zagraniczny, zobowiązania rządu do spłaty długu… mieszczą się w granicach dozwolonych przez Zgromadzenie Narodowe . Ponadto, instytucje i systemy prawne są stopniowo ulepszane dzięki wprowadzeniu trzech nowych ustaw dotyczących nieruchomości.

Ożywienie na rynku znalazło wyraźne odzwierciedlenie w raporcie Ministerstwa Budownictwa za trzeci kwartał 2024 roku. Łączna liczba udanych transakcji w segmencie mieszkań i domów jednorodzinnych wyniosła 38 398. Liczba ta wzrosła o 48,3% w porównaniu z drugim kwartałem 2024 roku i o 29% w porównaniu z analogicznym okresem 2023 roku. Wraz z poprawą nastrojów na rynku, przesłanki powrotu branży nieruchomości stają się coraz bardziej oczywiste.

Podobnie, pan Nguyen Quang Thuan, dyrektor generalny FiinRatings, stwierdził, że największym źródłem kapitału dla firm z branży nieruchomości nie są kredyty bankowe ani obligacje, lecz płatności od klientów. Dopóki rząd rozwiąże problemy prawne związane z projektami i stworzy inwestorom warunki do szybkiego wprowadzenia produktów na rynek, obsługa długu obligacyjnego nie będzie już trudnym „problemem”.

W rzeczywistości postępy w procesie prawnym przyspieszają. Od trzeciego kwartału 2024 roku wiele projektów, które przez lata były „odkładane na później”, zostało ponownie wystawionych na sprzedaż. W Hanoi są to Hanoi Melody Residences (dzielnica Hoang Mai) i QMS Top Tower (dzielnica Nam Tu Liem). W Ho Chi Minh City „odnowione” projekty to Dat Xanh Homes Riverside (dzielnica Thu Duc), Metro Star (dzielnica Thu Duc), D-Homme (dzielnica 6), Lavida Plus (dzielnica 7)...

Jednak z perspektywy dr. Vu Dinh Anha, eksperta ekonomicznego, liczba obligacji zapadających w 2025 roku nadal stanowi ogromną presję dla przedsiębiorstw. W szczególności obligacje firm z sektora nieruchomości charakteryzują się wyższym ryzykiem przeterminowania i potencjalnie złych długów niż średnia rynkowa.

Wniosek eksperta jest uzasadniony, zwłaszcza w porównaniu z niedawnym raportem. W związku z tym, w ciągu ostatnich 10 miesięcy, grupa przedsiębiorstw z sektora nieruchomości mieszkaniowych odpowiadała za 60% całkowitej kwoty przeterminowanych obligacji. Aż 56% emitentów o słabej wiarygodności kredytowej działało w sektorze nieruchomości mieszkaniowych i budownictwa.

„W ciągu najbliższych 12 miesięcy w sektorze nieruchomości mieszkaniowych zapadnie około 109 bilionów VND obligacji, co stanowi prawie połowę całkowitej wartości zapadających obligacji. Szacujemy, że z tego około 30 bilionów VND obligacji jest zagrożonych nieterminową spłatą kapitału” – czytamy w raporcie.

Według pana Duong Duc Hieu, dyrektora ds. analizy kredytowej i ratingu w sektorze przedsiębiorstw niefinansowych w VIS Rating, zdolność przedsiębiorstw z branży nieruchomości do spłaty zadłużenia pozostaje słaba, a poziom zróżnicowania w zakresie zdolności do spłaty zadłużenia coraz bardziej się powiększa.

Ekspert VIS Rating ocenił, że w przypadku przedsiębiorstw realizujących projekty w segmencie nieruchomości, skoncentrowanych w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh City, aktywność sprzedażowa jest na dobrym poziomie i w 2024 r. nastąpi jej ożywienie. Przedsiębiorstwa te będą dysponować lepszymi zasobami i wysoką zdolnością do spłaty zadłużenia.

„Wręcz przeciwnie, niektóre firmy nadal będą w trudnej sytuacji, ponieważ wcześniej koncentrowały się na projektach wysoce spekulacyjnych. Popyt na ten segment pozostaje niski, co oznacza, że ​​ich zdolność do spłaty zadłużenia jest słaba” – skomentował pan Hieu.

VIS Rating podkreślił, że nawet 2/3 inwestorów giełdowych dysponuje przepływami pieniężnymi pozwalającymi na spłatę zadłużenia, które wahają się od poziomu słabego do bardzo słabego, a konkretnie przepływami pieniężnymi z działalności operacyjnej poniżej 5% całkowitego zadłużenia. Jest to szczególnie istotne dla inwestorów dotkniętych problemami prawnymi związanymi z projektami.

Biorąc pod uwagę powyższą sytuację, prognozuje się, że 50% obligacji zapadających pod koniec 2024 r. i w 2025 r. może być narażonych na ryzyko opóźnień w spłacie kapitału i odsetek, a większość z nich to przedsiębiorstwa regularnie spóźniające się z płatnościami.

Źródło: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html