Obawy dotyczące nowego cennika gruntów w Ho Chi Minh City

Ludzie się martwią

Oczekuje się, że od 1 sierpnia Ho Chi Minh City opublikuje nowy cennik gruntów, który wzrośnie od 5 do 20-30 razy w porównaniu z obecnym cennikiem, w zależności od obszaru. W szczególności najbardziej wzrosną ceny w dzielnicach peryferyjnych, takich jak Can Gio, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be...

Przewidywana cena gruntów dla niektórych ulic w Dzielnicy 1.

Pani Nguyen Thi Huyen (dzielnica Binh Thanh) była zdumiona wiadomością, że w Ho Chi Minh City ogłoszono projekt nowego cennika gruntów, który ma wejść w życie na początku sierpnia. Dowiedziała się o tym zaledwie kilka dni temu od znajomych. Rodzina pani Huyen wspólnie z przyjacielem kupiła działkę w Cu Chi; działka obejmuje niewielką część gruntów mieszkalnych, a reszta to tereny pod uprawy wieloletnie. Jej rodzina planuje przekształcić większą część gruntów w grunty mieszkalne, a następnie wydzielić tytuł własności.

W związku z informacją o nagłym, gwałtownym wzroście cen gruntów w Cu Chi, pani Huyen jest zaniepokojona, ponieważ nie ma planu finansowego. Według nowego planu cen gruntów, może stracić kilkaset milionów VND na zakup gruntów pod zabudowę mieszkaniową.

Podobnie jak pani Huyen, pani Tran Thi Anh (dystrykt Hoc Mon) jest zaniepokojona nowym cennikiem gruntów, który wzrósł wielokrotnie w porównaniu z obecną ceną. Jej rodzina mieszka na ziemi odziedziczonej po przodkach, a jej przeznaczenie nie zostało zmienione ani podzielone. Od dawna mieszka z mężem z rodzicami i z powodu braku funduszy nie byli w stanie dokończyć procedur podziału ziemi, uzyskać certyfikatu własności ani zmienić przeznaczenia gruntu. Jeśli miasto nagle wprowadzi nową cenę ziemi, pani Anh uważa, że ​​jej rodzina będzie miała trudności z zarządzaniem finansami i podziałem ziemi.

Ponadto pani Anh chciałaby jeszcze trochę odłożyć wejście w życie nowego cennika gruntów, aby ludzie mogli się do niego przyzwyczaić i obliczyć odpowiednie opcje.

Pani Anh i pani Huyen należą do osób bezpośrednio dotkniętych nowym cennikiem gruntów. Według Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh, nowy cennik gruntów wpłynie na 12 grup osób. Najmniej dotknięta jest grupa osób, którym przydzielono grunty przesiedleńcze; skorygowany cennik gruntów zapewni, że konkretne ceny gruntów będą zgodne z cenami rynkowymi.

Pozostałych 11 grup będzie bezpośrednio dotkniętych. Spośród nich dwie najbardziej dotknięte przypadki to gospodarstwa domowe i osoby fizyczne, których prawa do użytkowania gruntów zostały uznane, a przeznaczenie gruntów uległo zmianie.

Ceny gruntów na wielu ulicach w centralnej części Ho Chi Minh City wzrosły około pięciokrotnie w porównaniu z obecnymi cenami (ilustracja: Hai Long).

Departament uważa jednak, że w przypadku trwałego użytkowania gruntów przed 15 października 1993 r. opłaty za użytkowanie gruntów nie są pobierane. W przypadku, gdy powierzchnia gruntu przekracza limit, pobierany będzie cennik gruntów z 2005 r.

W przypadku innych przypadków użytkowania gruntów, odpowiednia stawka poboru zostanie ustalona na podstawie momentu rozpoczęcia i momentu użytkowania gruntów. W projekcie dekretu w sprawie opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów, który ma zostać wydany przez rząd , stawka poboru będzie oparta na punktach czasowych, wynoszących od 10% do 50% prognozowanej skorygowanej ceny gruntów. Ponadto użytkownicy gruntów należący do rodzin beneficjentów programu, weterani wojenni i ubogie gospodarstwa domowe będą zwolnieni z opłat za użytkowanie gruntów lub otrzymają ulgi w tych opłatach, zgodnie z przepisami rządowymi.

Czy nowy cennik gruntów spowoduje wzrost cen nieruchomości?

Pan Vo Hong Thang – Dyrektor ds. Usług Konsultingowych i Rozwoju Projektów w DKRA Group – stwierdził, że projekt cennika gruntów jest od 5 do 30 razy wyższy niż obecne ramy cenowe, ale obecna cena wynosi blisko 70% ceny rynkowej. Wiele osób błędnie uważa, że ​​cennik gruntów odzwierciedla podatek, który trzeba zapłacić przy przekształcaniu gruntów pod zabudowę mieszkaniową, ale to nieprawda.

Pan Thang powiedział, że podatek będzie miał współczynnik korygujący i metodę obliczania podatku, dlatego musimy poczekać na więcej dekretów i okólników od państwowych agencji zarządzających, aby dokładnie obliczyć koszty, jakie ponoszą ludzie, zmieniając przeznaczenie gruntów.

Ogólnie rzecz biorąc, pan Thang ocenił, że nowy cennik gruntów wpływa na dwie grupy. W przypadku mieszkańców nowy cennik gruntów wpływa na podatek od przekształcenia użytkowania gruntów, ale wzrasta on tylko o 0,5 do 1 raza, w zależności od obszaru.

Dla firm nowy cennik gruntów zwiększa koszty oczyszczenia terenu i odszkodowania, ponieważ zbliża się on do ceny rynkowej. Rosną koszty użytkowania gruntów, a wraz z nimi podatki i opłaty. Czynniki te wpływają na cenę sprzedaży nieruchomości, która w przyszłości będzie rosła.

Z perspektywy pozytywnej stwierdził jednak, że nowy cennik gruntów odzwierciedla skuteczność nadchodzącej Ustawy o gruntach z 2024 roku, przyczyniając się do skrócenia czasu realizacji projektów i usunięcia przeszkód prawnych. Zwłaszcza w obszarze oczyszczania gruntów i odszkodowań, gdy ceny będą bliższe stawkom rynkowym, przedsiębiorcom łatwiej będzie zawierać porozumienia z mieszkańcami.

Po drugie, rozwiązano kwestię naliczania opłat za użytkowanie gruntów. Nawet jeśli opłaty za użytkowanie gruntów wzrosną, skróci to czas realizacji projektu pod względem prawnym, a firmy zaoszczędzą na kosztach finansowych.

Pan Thang spodziewa się, że trzy nadchodzące ustawy usprawnią proces prawny dla projektów, skrócą czas wydawania pozwoleń na projekty i pomogą firmom zaoszczędzić na kosztach finansowych i administracyjnych. Oszczędności w tych dwóch rodzajach kosztów zrekompensują opłaty za użytkowanie gruntów, łagodząc tym samym wzrost cen nieruchomości.

Ocenił również wejście w życie nowego cennika gruntów od 1 sierpnia jako próbę szybkiego wdrożenia przepisów dotyczących nieruchomości przez państwowe agencje zarządzające nieruchomościami. Ten skrócony proces przyspiesza odbudowę rynku. Oczywiście, gdy agencje państwowe opublikują projekty okólników i dekretów, rynek będzie reagował na nie w sposób mieszany.

Wierzy, że agencja rządowa wprowadzi odpowiednie zmiany, aby ułatwić praktyczne zastosowanie. Niezbędny jest wielowymiarowy feedback, pokazujący zainteresowanie uczestników rynku.

Eksperci uważają, że ceny nieruchomości wzrosną, gdy wzrosną ceny gruntów (Grafika ilustracyjna: Trinh Nguyen).

Na niedawnej konferencji prasowej szef Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska wyjaśnił, dlaczego od 1 sierpnia wchodzi w życie nowa lista cen gruntów.

Pan Nguyen Toan Thang, dyrektor Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh, powiedział, że ustawa o ziemi z 2024 r., która wkrótce wejdzie w życie, stanowi, że cennik gruntów wydany przez prowincjonalny Komitet Ludowy na podstawie starej ustawy będzie nadal obowiązywał do końca 2025 r. W razie potrzeby prowincjonalny Komitet Ludowy podejmie decyzję o dostosowaniu cennika gruntów do rzeczywistej sytuacji w danej lokalizacji.

Na podstawie tego rozporządzenia, Komitet Ludowy Ho Chi Minh City uznaje cennik gruntów z 2020 roku za nieaktualny. Ponadto konieczne jest opublikowanie cen gruntów przeznaczonych pod przesiedlenie zgodnie z nowym prawem gruntowym.

W związku z tym, na początku lipca, Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh powierzył Departamentowi Zasobów Naturalnych i Środowiska przewodniczenie i koordynację działań departamentów, oddziałów i samorządów w celu opracowania projektu cennika gruntów. Nowy cennik gruntów nie będzie już zawierał współczynnika korygującego, a jedynie jednolitą ramę cenową i będzie uwzględniał ceny gruntów przesiedleńczych zgodnie z nowym prawem gruntowym.

Zapytany o to, czy podwyższenie cen gruntów doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości, pan Nguyen Toan Thang stwierdził, że informacje te są nieprawdziwe. Według pana Thanga podstawą tworzenia tabel cen gruntów są dane rynkowe i dane o cenach gruntów, gromadzone przez lata przez Urząd Podatkowy i Urząd Rejestracji Nieruchomości w Ho Chi Minh.

Niniejszy projekt cennika stanowi zaktualizowaną wersję rzeczywistych danych transakcyjnych, a Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh wprowadził do niego zmiany. Nie spowoduje to wzrostu cen nieruchomości; wręcz przeciwnie, ceny dokładnie odzwierciedlają ceny transakcyjne w mieście. Ponadto Departament stwierdził, że ceny gruntów przedstawione Miejskiemu Komitetowi Ludowemu stanowią około 70% aktualnej ceny rynkowej.

Przedstawiciel Departamentu Gospodarki Ziemi (Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh) dodał, że nowy cennik gruntów nie wpływa na koszty projektu, a zatem nie powoduje wzrostu cen nieruchomości. Ponadto ceny nieruchomości działają zgodnie z prawem podaży i popytu, a nie z powodu wzrostu lub spadku cennika gruntów.

Przedstawiciel Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska powiedział, że w przypadku osób, które złożyły wnioski o wycenę gruntów przed 1 sierpnia tego roku, agencja zastosuje cennik gruntów obowiązujący w momencie otrzymania kompletnych dokumentów.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm