Zyski z nieruchomości w 100% z czynszu dzierżawnego: Propozycja wprowadzenia specjalnego podatku

Napływ kapitału kredytowego do sektora nieruchomości osiągnął rekordowo wysoki poziom.

Podczas Forum Nieruchomości 2025 zorganizowanego przez Hanoi Radio and Television rano 4 grudnia, pan Nguyen Quoc Hiep, prezes GP.Invest Company, powiedział: Na wietnamskim rynku nieruchomości w ostatnich latach zaobserwowano wiele nieprawidłowości, a ceny domów gwałtownie wzrosły, zwłaszcza od 2024 roku.

Jeśli porównamy tempo wzrostu dochodów per capita z tempem wzrostu cen nieruchomości, zauważymy ogromną różnicę. W latach 2024-2025 dochód per capita wzrósł z 4,11 mln VND/miesiąc do 8,3 mln VND/miesiąc, co oznacza podwojenie, co odpowiada średniemu wzrostowi o około 6,4%/rok.

Pan Nguyen Quoc Hiep, prezes GP.Invest Company. Zdjęcie: ST.

Tymczasem średnia cena mieszkania w latach 2014–2025 wzrosła z około 25 mln VND/m² do 75,5 mln VND/m², czyli trzykrotnie, przy średnim tempie wzrostu wynoszącym ponad 12% rocznie. Co ciekawe, do tej pory średnia cena domu w Hanoi przekroczyła nawet 80 mln VND/m².

Według statystyk, do połowy 2025 r. wskaźnik P/I (stosunek ceny nieruchomości do dochodu) w Wietnamie osiągnie poziom 27,3, co oznacza, że średnia cena mieszkania będzie 27,3 razy wyższa niż średni dochód rodziny.

„Oznacza to, że jeśli nic nie wydasz, zajmie ci 27 lat, aby zaoszczędzić cały dochód na zakup domu, a jeśli wydasz tylko 1/3 dochodu na spłatę kredytu hipotecznego, zakup przeciętnego mieszkania zajmie ci 80 lat” – powiedział pan Hiep.

Podkreślił, że ciągły wzrost cen nieruchomości stworzył sprzyjające warunki do intensywniejszego rozwoju spekulacji. W kontekście gwałtownej deprecjacji walut, wiele osób z potencjałem finansowym uważa nieruchomości za najbezpieczniejszy sposób „utrzymania pieniędzy”. Kupno domu jest postrzegane jako sposób na zachowanie wartości nieruchomości, co jest powszechnym myśleniem dużej części zamożnych ludzi.

Jednak gwałtownie rosnące ceny nieruchomości nie tylko tworzą bariery przekraczające możliwości nabywców, ale także stanowią zagrożenie dla całej gospodarki . Większość inwestorów nadal polega głównie na kredytach bankowych, aby realizować projekty.

Pod koniec września 2025 r. przepływ kredytów na rynku nieruchomości wzrósł o 19% w porównaniu z limitem, a zadłużenie przekroczyło 4 miliony VND, co stanowi 24% całkowitego zadłużenia całego systemu, co jest liczbą rekordową.

Jeśli rynek rozwija się zdrowo, ceny są stabilne, a płynność jest dobra, nieruchomości będą siłą napędową wzrostu społeczno-gospodarczego. Wręcz przeciwnie, gdy ceny nieruchomości rosną zbyt wysoko, a rynek traci zdolność absorpcji, ryzyko rozprzestrzeni się na system bankowy i całą gospodarkę.

„Niepokojące jest to, że w trzecim kwartale 2025 r. wskaźnik transakcji na rynku nieruchomości spadł o 13%, a sam segment apartamentów odnotował spadek o 15%, co odzwierciedla wzrost podaży, a to sygnał wymagający szczególnej czujności” – powiedział pan Hiep.

Propozycja opodatkowania czynszów za „super-zysk” w wysokości 100% w celu obniżenia cen nieruchomości

W odpowiedzi na pytanie, jak rozwijać rynek nieruchomości w sposób bezpieczny i zrównoważony, pan Hiep stwierdził, że wymaga to jednoczesnego zaangażowania agencji państwowych i społeczności biznesowej realizującej projekty.

Rząd , jako agencja państwowa, niedawno proaktywnie wprowadził szereg konkretnych mechanizmów i polityk mających na celu wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego. Jego celem jest wybudowanie 1 miliona mieszkań socjalnych do roku 2030.

Jednocześnie Zgromadzenie Narodowe i rząd wprowadziły wiele „otwartych” polityk mających na celu zwiększenie podaży, takich jak Rezolucja 171, mająca na celu rozwiązanie i usunięcie przeszkód dla wielu projektów w lokalnych społecznościach, czy Dekret 98, wspierający renowację starych mieszkań w dużych miastach. Wszystkie te polityki są ważne i przyczyniają się do poprawy podaży na rynku.

Pan Hiep podkreślił jednak, że faktyczne wdrażanie w poszczególnych miejscowościach wciąż postępuje powoli. Procedury administracyjne wciąż się przedłużają, co powoduje stagnację wielu projektów. Chociaż Dekret 57 i Rezolucja 68 zostały wydane, ale na etapie przechodzenia na dwupoziomowy model administracji, ich wdrażanie jest jeszcze bardziej stagnacyjne.

Dlatego, jego zdaniem, konieczna jest silna kontrola i nadzór ze wszystkich szczebli władzy, a jednocześnie znaczne skrócenie procedur administracyjnych. Jednocześnie państwo musi nadal uzupełniać „otwarte” mechanizmy prawne, aby rynek nieruchomości miał większą dynamikę rozwoju.

Odnosząc się do kwestii biznesowych, pan Hiep stwierdził, że konieczne jest dogłębne zrozumienie faktu, że przedsiębiorstwa stanowią integralną część rynku nieruchomości i w związku z tym muszą ponosić odpowiedzialność za przyczynianie się do prawidłowego rozwoju tego rynku.

„Każda firma chce osiągać zyski i nikt nie „odmawia” wysokich zysków, ale rzeczywistość pokazuje, że gdy rynek to akceptuje, wiele firm jest skłonnych stale podnosić ceny” – ujawnił pan Hiep.

Jego zdaniem nadszedł czas, aby śmiało rozważyć mechanizm opodatkowania „superzydatków” z renty gruntowej. Z pewnością będzie to przedmiotem wielu dyskusji, ale zakładając, że zysk przekroczy pewien próg, na przykład do 100% ceny zakupu, należy uiścić „specjalny” podatek.

„Taki mechanizm, jeśli zostanie odpowiednio zaprojektowany, może pomóc ograniczyć wzrost cen i sprawić, że rynek będzie funkcjonował bardziej stabilnie” – powiedział.

Source: https://congluan.vn/bat-dong-san-lai-100-gia-thanh-tu-dia-to-de-xuat-ap-thue-dac-biet-10320333.html