Rynek nieruchomości odbija, złe długi bankowe pokazują pozytywne zmiany...

Większość zabezpieczeń posiadanych przez banki stanowią nieruchomości. Dlatego też, gdy rynek nieruchomości znów zacznie się ożywiać, pomoże to zwiększyć płynność i ułatwi sprzedaż zabezpieczeń w celu uregulowania złych długów, przyczyniając się tym samym do poprawy i stabilizacji jakości aktywów banku.

Nieruchomości są „królami” aktywów zabezpieczonych.

W ekosystemie kredytów bankowych nieruchomości od dawna zajmują pozycję najpopularniejszego i preferowanego zabezpieczenia. Nieprzypadkowo banki faworyzują nieruchomości – aktywa o wysokiej stabilności, odporności na straty i utratę wartości, a nawet tendencji do wzrostu wartości w czasie.

Ze względu na tę cechę nieruchomości są postrzegane jako „twierdza” chroniąca przed ryzykiem kredytowym, gdyż wartość zabezpieczenia jest zwykle wyceniana wyżej niż saldo kapitału, co pomaga bankom utrzymać bezpieczną rezerwę w swoich operacjach kredytowych.

Badania sprawozdań finansowych wielu banków wykazują, że nieruchomości stanowią zdecydowaną większość aktywów zabezpieczonych, co dowodzi, że system jest w dużym stopniu uzależniony od rynku nieruchomości.

W Agribanku – jednym z „gigantów” branży bankowej – łączna wartość zabezpieczeń i zastawionych aktywów klientów w 2024 r. osiągnęła 3,19 biliona VND, co oznacza wzrost o ponad 9% w porównaniu z rokiem 2023.

Same nieruchomości stanowiły w tej kwocie 2,92 biliona VND, co oznacza wzrost o ponad 10% w porównaniu z końcem poprzedniego roku i znacznie przewyższało inne klasy aktywów, takie jak majątek ruchomy (190 000 miliardów VND) lub papiery wartościowe (54 663 miliardów VND).

Nie tylko Agribank, ale także inne duże banki, takie jak BIDV i VietinBank, również posiadają ogromne portfele zabezpieczeń, głównie w nieruchomościach. Na koniec 2024 roku BIDV odnotował łączną wartość aktywów i papierów wartościowych zastawionych, obciążonych hipoteką i zdyskontowanych na poziomie 3,32 biliona VND, podczas gdy VietinBank osiągnął prawie 3,29 biliona VND – co pokazuje niezwykłe podobieństwo między tymi państwowymi gigantami w ich strategiach kredytowych ściśle powiązanych z rynkiem nieruchomości.

Jednak za tym pozornie solidnym obrazem kryją się pęknięcia, które po cichu się rozprzestrzeniają. Według SSI Research, w pierwszym kwartale 2025 roku liczba kredytów zagrożonych w bankach nie uległa znaczącej poprawie, zwłaszcza w przypadku kredytów związanych z projektami nieruchomościowymi z niekompletną dokumentacją prawną – które obecnie „utknęły” zarówno pod względem płynności, jak i zaufania inwestorów.

W rezultacie część kredytów hipotecznych związanych z tymi projektami została przeklasyfikowana jako kredyty niespłacane, co zwiększyło wskaźnik kredytów niespłacanych w niektórych bankach komercyjnych.

Ponadto państwowe banki komercyjne również stoją pod presją restrukturyzacji kredytów dla przedsiębiorstw działających w sektorze materiałów budowlanych – sektorze pomocniczym, który odczuwa skutki rynku nieruchomości.

Średni wskaźnik kredytów zagrożonych (NPL) w 24 bankach monitorowanych przez SSI Research wzrósł do 2,46% w I kw. 2025 r., zbliżając się do szczytu 2,58% z I kw. 2023 r. Co godne uwagi, przeterminowane kredyty wzrosły gwałtownie o 11,6% w ciągu zaledwie jednego kwartału, przy czym kredyty z grupy 2 wzrosły o 2,8%, a kredyty zagrożone wzrosły aż o 20,4% w porównaniu z poprzednim kwartałem – jest to niepokojący wskaźnik pokazujący pogłębiającą się spiralę ryzyka w systemie kredytowym.

W tym kontekście należy zauważyć, że banki nie wykazywały się dużą aktywnością w tworzeniu rezerw na ryzyko. Wskaźnik pokrycia złych długów spadł do zaledwie 88,7% – najniższego poziomu w ciągu ostatnich 5 lat, co odzwierciedla pewną pobłażliwość w reagowaniu na ryzyko kredytowe.

Raport VPBank Securities Company wskazuje, że koszty tworzenia rezerw w 11 analizowanych bankach wyniosły zaledwie 0,24% niespłaconych kredytów w pierwszym kwartale 2025 r. – co stanowi spadek w porównaniu z 0,30% w analogicznym okresie ubiegłego roku. Ujawnia to paradoks: należności zagrożone rosną, a rezerwy maleją, podczas gdy presja na wdrożenie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) – z ich wymogiem bardziej ostrożnego tworzenia rezerw – rośnie.

Vietcombank, Sacombank , TPBank i VIB znalazły się wśród banków, które odnotowały największe spadki kosztów tworzenia rezerw, częściowo z powodu oczekiwań na ożywienie rynku i wspierającej polityki Banku Państwowego Wietnamu.

Eksperci ostrzegają jednak, że samozadowolenie na tym etapie może narazić system bankowy na ryzyko „podwójnego obciążenia”, jeśli rynek nieruchomości nie poprawi się zgodnie z oczekiwaniami.

W krótkiej perspektywie eksperci pozostają optymistami i uważają, że wskaźnik kredytów niespłacanych osiągnie szczyt w pierwszej połowie 2025 r., a następnie zacznie spadać dzięki niskim stopom procentowym i wdrażanym rozwiązaniom z zakresu restrukturyzacji zadłużenia.

Jednak w dłuższej perspektywie nadmierne poleganie na nieruchomościach jako „siatce bezpieczeństwa” dla kredytów może narazić system bankowy na nieprzewidywalne wahania na tym rynku, gdzie wartość zabezpieczenia nie zawsze odzwierciedla rzeczywiste ryzyko pożyczki.

Rynek nieruchomości znów zaczyna się ożywiać, co pomoże zwiększyć płynność i ułatwi sprzedaż aktywów zabezpieczonych w celu uregulowania złych długów.

Rynek nieruchomości kwitnie, a jakość aktywów bankowych poprawia się.

Na rynku nieruchomości, który stopniowo się ociepla po długotrwałym kryzysie, jakość aktywów banków komercyjnych wyraźnie zaczyna się poprawiać.

Wielu ekspertów finansowych i niezależnych organizacji analitycznych zgadza się, że ożywienie to nie tylko wspomaga przepływy pieniężne w sektorze nieruchomości, ale także przyczynia się do usprawnienia obsługi i odzyskiwania złych długów, co przekłada się na poprawę efektywności kredytowej i wzmocnienie bilansów banków.

Z najnowszego raportu analitycznego dotyczącego sektora bankowego, opublikowanego przez VPBankS Securities Company, wynika, że ​​chociaż wyniki finansowe banków za I kw. 2025 r. wciąż podlegają audytowi, to „inne przychody” – zwłaszcza z tytułu odzyskiwania umorzonych należności – odnotowały znaczący wzrost, co odzwierciedla pozytywny wpływ rynku nieruchomości.

W roku fiskalnym 2024 dochody z działalności związanej z rozwiązywaniem problemów złych długów stanowiły znaczną część pozostałych dochodów trzech największych państwowych banków komercyjnych: Vietcombank (84%), BIDV (88%) i VietinBank (79%). Są to również trzy banki o najwyższych aktywach ogółem i wartości kredytów spośród 11 banków monitorowanych przez VPBankS.

W pierwszym kwartale 2025 roku przychody z windykacji należności zagrożonych trzech banków nadal gwałtownie rosły, osiągając 51% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Wskaźnik ten, rozpatrywany jako relacja do należności niespłaconych, wzrósł również o 2 punkty bazowe – co świadczy o skuteczności odzyskiwania zabezpieczeń i obsługi należności niespłaconych.

Uwzględniając tę ​​perspektywę, SSI Research sugeruje, że chociaż płynność rynku nieruchomości w I kw. 2025 r. może nieznacznie spaść w porównaniu z ostatnim kwartałem 2024 r., to i tak znacznie wzrośnie w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku – konkretnie wzrost wyniesie około 70–72% w obszarze Hanoi.

To kluczowy fundament dla banków, pozwalający im przyspieszyć likwidację aktywów zabezpieczonych, a tym samym odzyskać wcześniej przetworzone należności. Wzrost z tego źródła przychodów staje się istotnym wsparciem, kompensując spadek dochodów z tytułu opłat za usługi, a także stagnację rentowności obrotu walutami i obligacjami w warunkach niestabilności globalnego rynku finansowego.

Pan Nguyen Xuan Binh – Dyrektor Działu Analiz KB Securities Vietnam (KBSV) – skomentował, że przyczyną wysokiego wzrostu wskaźnika kredytów zagrożonych w poprzednich latach był spadek zysków przedsiębiorstw z branży nieruchomości, w połączeniu z trudnościami w pozyskiwaniu kapitału poprzez emisję obligacji, co spowodowało zator w przepływie środków pieniężnych ze spłaty zadłużenia.

Jednak dzięki skoordynowanym działaniom rządu mającym na celu usunięcie przeszkód prawnych, zwiększenie inwestycji publicznych i wdrożenie elastycznej polityki pieniężnej ułatwiającej przepływy kredytowe, wiele projektów z zakresu nieruchomości zostało wznowionych, co poprawiło zdolność przedsiębiorstw do spłaty zadłużenia.

„Pomyślne rozwiązanie wielu niespłacanych kredytów w sektorze nieruchomości nie tylko pomoże bankom obniżyć wskaźniki kredytów niespłacanych, ale może nawet umożliwić im odwrócenie rezerw, co stworzy silny impuls do wzrostu zysków w 2025 roku” – podkreślił pan Binh.

Oczywiste jest, że kontrolowane ożywienie na rynku nieruchomości wywołuje pozytywny efekt domina nie tylko dla przedsiębiorstw działających w branży, ale także pomaga instytucjom kredytowym poprawić jakość aktywów, wzmocnić ich podstawy finansowe i zwiększyć odporność na potencjalne ryzyka makroekonomiczne w przyszłości.

Source: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html