Nieruchomości i możliwości związane z kryptoaktywami

Spośród branż, w których istnieje potencjał wykorzystania kryptoaktywów, sektor nieruchomości jest uważany za wiodący ze względu na aktywa o dużej wartości, trudne do podziału i ograniczonej płynności.

Wdrożenie tokenizacji nieruchomości będzie skuteczne tylko wtedy, gdy będzie ściśle zintegrowane z systemem prawnym i publicznymi bazami danych. Zdjęcie ilustracyjne: Tuan Anh/VNA

Rząd właśnie wydał rezolucję nr 05/2025/NQ-CP w sprawie pilotażu wdrożenia rynku kryptoaktywów w Wietnamie, wraz z 5-letnim planem działania. Jest to jeden z pierwszych kroków w kierunku realizacji celu, jakim jest rozwój finansów cyfrowych, tworząc nowy kanał mobilizacji kapitału dla gospodarki . Oczekuje się, że sektor nieruchomości – charakteryzujący się dużym popytem na kapitał i niską płynnością – będzie jedną z branż, które odniosą największe i najszybsze korzyści z tej polityki. Jednak wraz z możliwościami pojawiają się również istotne wyzwania w zakresie prawa, technologii, zarządzania ryzykiem i własności nieruchomości. Eksperci uważają, że rynek kryptoaktywów może rozwijać się w sposób zrównoważony tylko dzięki ścisłej koordynacji między ramami prawnymi, możliwościami technologicznymi, infrastrukturą danych i proaktywnymi mechanizmami monitorowania.

Wysoki potencjał kodowania

Zgodnie z Rezolucją 05, kryptoaktywa w fazie pilotażowej muszą być powiązane z aktywami bazowymi, które są aktywami realnymi – z wyłączeniem papierów wartościowych i pieniądza fiducjarnego. Przedmioty oferowane do sprzedaży są ograniczone do inwestorów zagranicznych, a działalność handlowa będzie odbywać się na platformach udostępnianych przez organizacje krajowe, na podstawie licencji i pod nadzorem Ministerstwa Finansów . Spośród branż, które mogą wykorzystać kryptoaktywa, rynek nieruchomości jest uważany za wiodący ze względu na cechy aktywów o dużej wartości, trudnych do podziału i ograniczonej płynności.

Dr Pham Nguyen Anh Huy – starszy wykładowca finansów na Uniwersytecie RMIT w Wietnamie – skomentował, że Rezolucja 05 umożliwia pilotaż nowego mechanizmu, dzięki któremu produkty nieruchomości mogą być reprezentowane i przedmiotem obrotu w formie kryptoaktywów. Jednym z największych korzyści płynących z kryptoaktywów jest możliwość fragmentacji własności, umożliwiająca podział nieruchomości na wiele jednostek tokenów i ich sprzedaż wielu różnym inwestorom. Mechanizm ten pomaga zwiększyć płynność rynku, a także rozszerza dostęp do indywidualnych inwestorów i międzynarodowych przepływów kapitału.

„Zamiast móc jedynie emitować obligacje lub zaciągać pożyczki w bankach, firmy z branży nieruchomości mogą wykorzystywać tokeny do pozyskiwania kapitału na poszczególne projekty, a także korzystać z takich korzyści, jak podział zysków, przychody z wynajmu czy prawa odkupu” – analizuje pan Huy.

Emitenci tokenów są zobowiązani do publikacji prospektu emisyjnego, przechowywania danych przez co najmniej 10 lat oraz przestrzegania przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. Oczekuje się, że te warunki poprawią standardy zarządzania, przejrzystość informacji i zmniejszą ryzyko dla inwestorów.

Podzielając ten pogląd, dr Nguyen Dinh Cung – były dyrektor Centralnego Instytutu Zarządzania Gospodarczego – stwierdził, że kryptoaktywa stanowią ważny krok w cyfrowej transformacji gospodarki, szczególnie dla rynku nieruchomości, który ma duży potencjał, ale brakuje mu nowoczesnego mechanizmu mobilizacji kapitału. Konieczne jest jednak ostrożne pilotażowe wdrożenie i elastyczne dostosowywanie polityki, aby radzić sobie z pojawiającymi się ryzykami.

Dlatego pan Cung podkreślił, że rola państwa jest bardzo ważna w fazie pilotażowej, nie tylko w aspekcie prawnym, ale także w zakresie kontroli i nadzoru. Według niego konieczne jest rozważenie powołania wyspecjalizowanego komitetu nadzorującego kryptoaktywa, z udziałem Ministerstwa Finansów, Banku Państwowego, Ministerstwa Sprawiedliwości oraz przedstawicieli organizacji międzynarodowych.

Jednak sukces rynku aktywów kryptograficznych zależy nie tylko od mechanizmów prawnych, ale także wymaga solidnych podstaw technologicznych. Według pana Le Xuan Sanga – prezesa firmy Fintech – tokenizacja nieruchomości może być skuteczna tylko wtedy, gdy technologia jest wystarczająco zaawansowana – od platformy blockchain, przez usługi depozytowe i szyfrowanie danych, po interfejs użytkownika. Inwestorzy czują się bezpiecznie tylko wtedy, gdy istnieje system zapewniający prawa i kontrolujący ryzyko.

Ekspert zauważył również, że wybór typu blockchaina (publiczny, prywatny czy hybrydowy) jest decydującym czynnikiem wpływającym na koszt, szybkość i skalowalność systemu. Jednocześnie firmy muszą opracować techniczne scenariusze awaryjne, aby zapewnić bezpieczeństwo na wypadek ataku na system lub wystąpienia błędów operacyjnych.

Standaryzacja prawna i własność nieruchomości

Choć możliwości są oczywiste, eksperci podchodzą z ostrożnością do ryzyka prawnego – zwłaszcza związku między tokenami a prawami własności nieruchomości. Według dr. Phama Nguyena Anha Huya, jeśli tokeny nie będą ściśle powiązane z prawami własności nieruchomości, istnieje duże prawdopodobieństwo sporów w przypadku bankructwa firm lub zbycia aktywów.

Z prawnego punktu widzenia, prawnik Nguyen Thuy Hang, ekspert w dziedzinie technologii finansowych, powiedział, że jeśli prawo nie uzna tokenów za rodzaj dowodu własności lub nie będzie mechanizmu umożliwiającego konwersję na tradycyjną własność, inwestorzy mogą stracić wszystko w przypadku sporu.

Jednocześnie prawnik zaproponował rozważenie w najbliższym czasie nowelizacji ustawy o gruntach, ustawy o obrocie nieruchomościami oraz ustawy o technologiach informatycznych. Jednocześnie, w fazie pilotażowej, należy opracować mechanizm konwersji prawnej, umożliwiający konwersję tokenów na czerwone księgi lub certyfikaty po spełnieniu warunków prawnych i technicznych.

Eksperci powołują się na międzynarodowe doświadczenia, które pokazują, że wdrożenie tokenizacji nieruchomości jest skuteczne tylko wtedy, gdy jest ściśle zintegrowane z systemem prawnym i publicznymi bazami danych. Na przykład RealT Company (USA), gdzie aktywa są szyfrowane i przedmiotem obrotu online, umożliwia globalny handel nieruchomościami już od 50 USD, a czas przetwarzania transakcji wynosi mniej niż 30 minut.

Najważniejszym czynnikiem jest jednak powiązanie tokena z systemem rejestracji gruntów, gwarantujące brak „dwóch właścicieli”. Ponadto kraje takie jak Singapur i Stany Zjednoczone wymagają ujednoliconych procedur sprawozdawczości finansowej, niezależnej wyceny i emisji tokenów.

W Wietnamie eksperci twierdzą, że konieczne jest stworzenie wyspecjalizowanego ekosystemu depozytów aktywów, nadzorowanej giełdy, przepisów dotyczących ubezpieczeń od ryzyka oraz funduszu kompensacyjnego w celu ochrony inwestorów. Priorytetowe traktowanie projektów o jasnym przepływie środków pieniężnych na wczesnym etapie – takich jak nieruchomości na wynajem – pomoże rynkowi funkcjonować bezpieczniej przed ekspansją.

Powstanie Rezolucji 05 nie tylko otwiera nowe możliwości dla wietnamskiego rynku nieruchomości, ale także testuje umiejętności zarządzania, wdrażania technologii i doskonalenia ram prawnych. Chociaż aktywa kryptograficzne stwarzają ogromne możliwości, ich wdrażanie musi być niezwykle ostrożne, kontrolowane i priorytetowo traktowane z uwzględnieniem ochrony inwestorów.

Dlatego w fazie pilotażowej eksperci zalecają priorytetowe traktowanie projektów o jasnej podstawie prawnej, przejrzystym przepływie środków pieniężnych, przestrzegających wysokich standardów bezpieczeństwa i nieprowadzących szerokiej promocji wśród inwestorów detalicznych. Jest to niezbędny krok w celu przygotowania solidnych podstaw dla przyszłości rynku kryptowalut, a w szczególności rynku nieruchomości cyfrowych w Wietnamie.

Źródło: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm