Oczekuje się, że od 1 sierpnia 2024 r. wejdzie w życie ustawa o obrocie nieruchomościami (znowelizowana). Zgodnie z nią zakaz podziału i sprzedaży gruntów będzie obowiązywał w 105 miastach, co stanowi wzrost o 81 jednostek w porównaniu z obecnymi przepisami. Czy w obliczu trudnej sytuacji na rynku nieruchomości nowe przepisy jeszcze bardziej utrudnią sytuację?
Ryzyko niedoboru i wzrostu cen
Według pana Nguyena Hoang Hai, dyrektora Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości w Ministerstwie Budownictwa , grunty są zawsze segmentem o największym popycie i są najczęściej przedmiotem obrotu wśród wszystkich transakcji na rynku nieruchomości. W pierwszym kwartale 2024 roku w całym kraju odnotowano 97 659 udanych transakcji gruntowych, co stanowi prawie 3-krotność wolumenu transakcji w segmencie mieszkań i domów jednorodzinnych. W rzeczywistości, w ciągu ostatnich 15 lat rynek nieruchomości również wielokrotnie przeżywał gorączkę gruntów.
Profesor Dang Hung Vo stwierdził, że niespójne przepisy ustawy o gruntach z 2013 roku są przyczyną wykorzystywania podziału i sprzedaży gruntów, co stale wywołuje gorączkę. Szczyt gorączki gruntów przypada na lata 2020-2022, kiedy ogłaszane są różne rodzaje planowania, od centralnego po lokalne, intensywnie inwestowana jest infrastruktura transportu miejskiego, a do tego dochodzą sztuczki pośredników w obrocie gruntami, mające na celu zawyżanie cen gruntów.
Dzięki wielu drastycznym środkom podjętym przez rząd i odpowiednie ministerstwa, pod koniec 2022 roku gorączka opadła. Jednak rynek popadł w kolejny skrajny stan, kiedy w wielu miejscowościach segment gruntów został praktycznie zamrożony przez ostatnie 2 lata. Według statystyk Ministerstwa Budownictwa, w pierwszym kwartale 2024 roku stan zapasów nieruchomości w projektach wyniósł około 23 029 jednostek, z czego większość stanowiły nieruchomości mieszkaniowe i działki budowlane, których było 10 855.
Ministerstwo Budownictwa nie dysponuje obecnie szczegółowymi danymi na temat liczby porzuconych projektów podziału i sprzedaży gruntów, ale już sama analiza miejscowości, które dwa lata temu doświadczyły gorączki gruntów, pokazuje ponurą sytuację w tych regionach. Zazwyczaj na południowym wschodzie, w centralnych regionach Highlands, w regionach centralnych i na północy wiele projektów jest nadal nieaktywnych. Wiele osób kupiło ziemię po wysokich cenach, a teraz trudno im „uciec”, ponieważ na rynku nie ma transakcji.
Krótkoterminowe trudności, długoterminowa stabilność
Chociaż uważa się, że rynek nieruchomości będzie w pewnym stopniu dotknięty przepisami zakazującymi podziału i sprzedaży gruntów, eksperci nadal są optymistycznie nastawieni i wierzą, że w dłuższej perspektywie rynek ten będzie mógł rozwijać się w zdrowszym tempie. Według dr. Nguyena Van Dinha, wiceprezesa Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, nowe przepisy działają jak „filtr”, który pomaga eliminować inwestorów, którzy proszą jedynie o ziemię pod projekty, a następnie dzielą ją i sprzedają, co nie przynosi krajowi efektywności ekonomicznej ; zapobiega to sytuacji, w której spekulacyjne grunty są porzucane, a pieniądze ludzi marnują się, co prowadzi do poważnych szkód dla gospodarki.
W odniesieniu do obaw, że przepisy zakazujące podziału i sprzedaży działek naruszają prawa obywateli, przedstawiciel Ministerstwa Budownictwa potwierdził, że nowe przepisy dotyczą wyłącznie inwestorów wykorzystujących kapitał prywatny do inwestowania w sektorze nieruchomości, a nie państwowych projektów rozwoju funduszy gruntowych. Budżet państwa wydaje pieniądze na karczowanie gruntów, organizowanie przetargów na zakup nieruchomości pod budowę domów i zaspokajanie zapotrzebowania na mieszkania w kontekście naturalnego wzrostu populacji. Nowe przepisy nie mają również wpływu na realizację podziału gruntów przez osoby posiadające prawa do użytkowania gruntów w celu ich darowizny, dziedziczenia lub przeniesienia na rzecz innych osób.
Z perspektywy deweloperów projektów nieruchomości, firmy uważają, że sytuacja może być trudna w krótkim okresie, ale stabilna w dłuższej perspektywie. Pan Vo Hong Thang, Dyrektor Inwestycyjny DKRA Group, poinformował, że liczba podziałów gruntów na sprzedaż w obszarach miejskich typu II i III gwałtownie rośnie w ostatnich latach. W związku z tym zaostrzenie podziału zgodnie z nowymi przepisami Ustawy o Nieruchomościach (zmienionej) wpłynie na cały rynek, od północy na południe, przy czym 90% inwestorów, których to dotyczy, znajduje się w obszarach miejskich typu II i III. W rzeczywistości podziały gruntów na sprzedaż łatwo narażają ludzi na ryzyko. Wielu inwestorów o słabej zdolności finansowej wykorzystało tę politykę, aby zebrać ziemię, oczyścić teren, zbudować podejrzaną infrastrukturę, a następnie sprzedać grunty po wysokich cenach ludziom i spekulantom, aby zarobić pieniądze. Jest to główna przyczyna inflacji cen, wywołującej „gorączkę ziemi”, co stwarza ryzyko dla rynku nieruchomości. Dlatego oczekuje się, że zaostrzenie podziału i sprzedaż gruntów przyczyni się do „przesiewu” inwestorów, tworząc profesjonalne firmy zajmujące się nieruchomościami.
Tymczasem pan Nguyen Van Hau, dyrektor generalny Asian Holdings Real Estate JSC, powiedział: „Zakaz podziału i sprzedaży gruntów na obszarach miejskich typu I, II i III ma ogromny wpływ na strukturę segmentów rynku nieruchomości. Liczba gruntów pochodzących z podziału w nadchodzącym okresie zmniejszy się, a niedobór podaży spowoduje wzrost cen gruntów. Jednak w dłuższej perspektywie przyczyni się to do zdrowszego rozwoju rynku i usystematyzowania planowania urbanistycznego”.
Ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 roku stanowi, że prawa do użytkowania gruntów nie mogą być przenoszone na osoby fizyczne, które samodzielnie budują domy, dzielą działki na działki przeznaczone do sprzedaży w okręgach, dzielnicach i miastach specjalnych obszarów miejskich typu I, II i III, a także podlegają przetargom na prawa do użytkowania gruntów w celu inwestowania w projekty budownictwa mieszkaniowego zgodnie z przepisami Ustawy o gruntach. Według Ministerstwa Budownictwa, w kraju istnieją 2 specjalne obszary miejskie, w tym Hanoi i Ho Chi Minh City; 22 obszary miejskie typu I; 36 obszarów miejskich typu II; 45 obszarów miejskich typu III.
MINH DUY - DUC TRUNG
Źródło: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html
Komentarz (0)