Zatrzymajmy inwestorów przed zastawianiem domów klientów

Zwiększ rozgłos, zwiększ sankcje

Według eksperta ds. nieruchomości Phan Cong Chanha, gdy dom jest obciążony hipoteką, a bank zgadza się pozwolić inwestorowi sprzedać go bez żądania zwolnienia z hipoteki, bank i inwestor muszą sami rozwiązać tę kwestię. W przypadku wystąpienia jakiegokolwiek ryzyka, bank i inwestor poniosą odpowiedzialność, a prawa obywateli będą chronione przez prawo.

Wielu inwestorów zastawiało banki na domy, które sprzedali swoim klientom.

Aby jednak powstrzymać sytuację inwestorów zastawiających domy klientów, pan Phan Cong Chanh zasugerował, że władze muszą wprowadzić wytyczne i przepisy, które rozwiążą takie przypadki w sposób korzystny dla społeczeństwa. Zwłaszcza gdy ludzie przestrzegają prawa, stosują się do procedur i wpłacają pełną kwotę, państwo musi ich chronić, musi im wydać różowe książeczki i nie dopuścić do strat z powodu sporów lub niewywiązywania się z zobowiązań inwestora.

„Chociaż prawo zawiera wiele przepisów, ale wciąż istnieją luki prawne, konieczne jest, aby władze interweniowały i szybko je rozwiązywały. W razie potrzeby osoby mogą wnieść pozew do sądu. Sąd musi również dysponować bardzo jasnymi orzeczeniami, niemal typowymi sytuacjami, takimi jak precedensy, aby inni inwestorzy, banki i ludzie jasno dostrzegali problem i czuli się bezpiecznie. Jednocześnie, aby zminimalizować ryzyko, jakie ponoszą klienci, konieczne jest zachowanie przejrzystości i publikowanie informacji o projektach objętych hipoteką. Informacje muszą być jasne, szczegółowe i regularnie aktualizowane, aby ludzie mogli je zrozumieć, a nie tylko ogólnikowo podawać nazwę projektu” – zaproponował pan Chanh.

Z innej perspektywy, dr Phan Phuong Nam (Uniwersytet Prawa w Ho Chi Minh) powołał się na Dekret nr 16, analizując, że za brak upublicznienia, niepełne upublicznienie lub nieprawidłowe upublicznienie treści projektów nieruchomościowych i inwestycji mieszkaniowych grozi kara pieniężna w wysokości od 100 do 120 milionów VND. Kara pieniężna dla firm z branży nieruchomości, które nie zapewniają w pełni warunków zgodnych z przepisami, wynosi 600 milionów VND. Jednak w porównaniu z korzyściami płynącymi z wykorzystania luk prawnych w projekcie nieruchomości o dużej skali, wartym setki miliardów VND, kara ta jest zbyt niska. W związku z tym wielu inwestorów celowo łamie prawo, godząc się na płacenie grzywien, co znacząco wpływa na prawa innych podmiotów.

Obecnie Ustawa o obrocie nieruchomościami z 2024 roku wprowadziła pewne pozytywne zmiany w zakresie obowiązku ujawniania informacji o podmiotach działających na rynku nieruchomości. Jednakże brak zaostrzenia ram karnych w celu zapewnienia odpowiedniego traktowania naruszeń jest również ograniczeniem prawa.

Ponadto, prawo stanowi, że po wydaniu przez Departament Budownictwa pisemnego zawiadomienia o kwalifikowalności nieruchomości do sprzedaży lub dzierżawy z opcją zakupu, inwestor może zaciągnąć hipotekę na projekt i musi ją spłacić przed sprzedażą klientom. Jednocześnie Departament Budownictwa musi dopełnić procedur, aby wydać zawiadomienie o kwalifikowalności nieruchomości. Pan Chanh skomentował jednak: „Wdrożenie przepisów jest bardzo trudne, gdy nie ma mechanizmu gwarantującego, że inwestor będzie przestrzegał przepisów. Ponieważ Departament Budownictwa natychmiast po ogłoszeniu przez inwestora zaciągnięcia hipoteki, będzie on polegał na tym zawiadomieniu, aby jak najszybciej pozyskać kapitał od klientów”.

Przed sprzedażą klientom należy zwolnić hipotekę

Aby kontrolować fakt, że inwestorzy zastawiają domy swoich klientów bankom, pan Ngo Gia Hoang (Uniwersytet Prawa w Ho Chi Minh) powiedział, że zamiast wymagać, aby transakcje były przeprowadzane za pośrednictwem giełd nieruchomości, należy wzmocnić i rozszerzyć zakres działalności notariuszy, wymagając, aby transakcje dotyczące nieruchomości, w których jedną lub więcej stron uczestniczących w transakcji jest organizacja zajmująca się obrotem nieruchomościami, były również poświadczane notarialnie... Ponieważ niezależny charakter czynności notarialnych pomoże w sprawdzaniu i monitorowaniu wdrażania i przestrzegania prawa przez inwestorów, pośredników w obrocie nieruchomościami i konsultantów w celu ochrony osób narażonych na niebezpieczeństwo.

Jednocześnie, aby utrzymać stabilność i porządek rozwoju gospodarczego , konieczne jest zbudowanie mechanizmu, który będzie kontrolował przyszłe transakcje mieszkaniowe przedsiębiorstw zajmujących się obrotem nieruchomościami.

„Aby zapewnić bezpieczeństwo nabywcom domów, prawo musi uzupełnić przepisy dotyczące zwiększenia odpowiedzialności banków w zarządzaniu aktywami zabezpieczonymi hipoteką. Ponieważ sprzedając przyszłe nieruchomości, inwestorzy zarówno pożyczają pieniądze od banków, jak i mobilizują kapitał od klientów. Jeśli zgromadzony kapitał nie jest ściśle monitorowany, inwestorzy mogą go nadużywać, inwestując w wiele projektów jednocześnie, co prowadzi do ryzyka utraty zdolności płatniczej, niemożności ukończenia projektu i przekazania domu klientom. W tej sytuacji zagrożone są nie tylko prawa nabywców domów, ale także prawa banku udzielającego kredytu hipotecznego. Dlatego też, przyjmując kredyt hipoteczny na projekt mieszkaniowy, bank musi odpowiadać za zarządzanie i nadzór nad aktywami zabezpieczonymi hipoteką” – zasugerował pan Hoang.

Według niego konieczne są jaśniejsze regulacje dotyczące zapewnienia praw nabywców nieruchomości w przypadku obrotu aktywami obciążonymi hipoteką w formie przeniesienia projektu. Strony mogą bowiem zarządzać aktywami, przenosząc obciążony hipoteką projekt nieruchomości, aby odzyskać dług.

Aby zapewnić bezpieczeństwo nabywcom mieszkań, prawo musi uzupełnić przepisy dotyczące zwiększenia odpowiedzialności banków w zarządzaniu aktywami zabezpieczonymi hipoteką. Ponieważ sprzedając przyszłe mieszkania, inwestorzy zarówno pożyczają pieniądze od banków, jak i mobilizują kapitał od klientów.

Pan Ngo Gia Hoang (Uniwersytet Prawa w Ho Chi Minh)

Inwestor apartamentów w Phu Thanh zobowiązuje się do spłaty długu

25 czerwca firma 585, inwestor budynku mieszkalnego Phu Thanh (dzielnica Tan Phu, Ho Chi Minh City), wydała komunikat prasowy, w którym potwierdziła, że ​​spłaci dług, aby „odkupić” dom dla klienta.

Obecnie w projekcie jest 833 mieszkań. Spółka zastawiła hipotekę na 219 mieszkań na podstawie umowy hipotecznej nr 104 z dnia 4 sierpnia 2010 r. W latach 2010–2019 rynek nieruchomości był zamrożony, a oprocentowanie bankowe sięgało 22–23% rocznie, co spowodowało trudności w prowadzeniu działalności gospodarczej oraz konieczność uregulowania zadłużenia w banku.

W obliczu trudności przedsiębiorstwa, 3 listopada 2022 r. oddział Viet A Bank w Ho Chi Minh City zgodził się pozwolić inwestorowi spłacić dług za każdy kod mieszkania, a bank zwolni hipotekę na każde mieszkanie. Do tej pory firma 585 przetworzyła zwolnienie hipotek na 6 mieszkań (z czego 1 mieszkanie zostało zwolnione na początku czerwca 2024 r.). Inwestor zaproponował, aby oddział Viet A Bank w Ho Chi Minh City kontynuował wsparcie firmy w ciągu najbliższych 3 lat, tak aby firma miała więcej czasu na przygotowanie aktywów równoważnych do przetworzenia zwolnienia hipotek na pozostałe 213 mieszkań (od teraz do 2027 r.). Spośród 213 mieszkań obciążonych hipoteką w Viet A Bank, firma 585 musi nadal pobrać od mieszkańców 5% wartości mieszkania, co odpowiada ponad 41 miliardom VND. Firma 585 potwierdziła, że ​​mieszkańcy nie odpowiadają przed bankiem, ale są odpowiedzialnością firmy.

Source: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm