Zatrzymajmy inwestorów przed zastawianiem domów klientów

Zwiększ przejrzystość, zwiększ sankcje

Według eksperta ds. nieruchomości Phan Cong Chanha, gdy dom jest obciążony hipoteką, a bank zgadza się pozwolić inwestorowi sprzedać go bez konieczności zwolnienia z hipoteki, bank i inwestor muszą rozwiązać tę kwestię między sobą. W przypadku wystąpienia jakiegokolwiek ryzyka, bank i inwestor poniosą odpowiedzialność, a prawa obywateli będą chronione przez prawo.

Wielu inwestorów zaciąga w bankach kredyty hipoteczne na domy, które sprzedali swoim klientom.

Aby jednak powstrzymać sytuację inwestorów zastawiających domy klientów, pan Phan Cong Chanh zasugerował, że władze muszą wprowadzić wytyczne i przepisy, które rozwiążą takie przypadki w sposób korzystny dla społeczeństwa. Zwłaszcza gdy ludzie przestrzegają prawa, stosują się do procedur i wpłacają pełną kwotę, państwo musi ich chronić, musi im wydać różowe książeczki i nie dopuścić do strat z powodu sporów lub niewywiązywania się z zobowiązań inwestora.

„Chociaż prawo zawiera wiele przepisów, ale wciąż istnieją luki prawne, konieczne jest, aby władze interweniowały i szybko je rozwiązywały. W razie potrzeby osoby mogą wnieść pozew do sądu. Sąd musi również dysponować bardzo jasnymi orzeczeniami, niemal typowymi sytuacjami, takimi jak precedensy, aby inni inwestorzy, banki i ludzie mogli wyraźnie dostrzec problem i czuć się bezpiecznie. Jednocześnie, aby zminimalizować ryzyko, jakie ponoszą klienci, konieczne jest zachowanie przejrzystości i publikowanie informacji o projektach objętych hipoteką. Ujawnienia muszą być jasne, szczegółowe i regularnie aktualizowane, aby ludzie mogli je zrozumieć, a nie tylko ogólne, podając nazwę projektu” – zaproponował pan Chanh.

Z innej perspektywy, dr Phan Phuong Nam (Uniwersytet Prawa w Ho Chi Minh) powołał się na Dekret nr 16, analizując, że za nieujawnienie, niepełne ujawnienie lub nieprawidłowe ujawnienie zawartości projektów nieruchomościowych i inwestycji mieszkaniowych grozi kara pieniężna w wysokości od 100 do 120 milionów VND. Kara pieniężna dla firm z branży nieruchomości, które nie zapewniają w pełni warunków zgodnych z przepisami, wynosi 600 milionów VND. Jednak w porównaniu z korzyściami płynącymi z wykorzystania luk prawnych w projekcie nieruchomości o dużej skali, wartym setki miliardów VND, kara ta jest zbyt niska. W związku z tym wielu inwestorów celowo łamie prawo, godząc się na płacenie grzywien, co znacząco wpływa na prawa innych podmiotów.

Obecnie Ustawa o obrocie nieruchomościami z 2024 roku wprowadziła pewne pozytywne zmiany w zakresie obowiązku ujawniania informacji o podmiotach działających na rynku nieruchomości. Jednakże brak zaostrzenia ram karnych w celu zapewnienia odpowiedniego traktowania naruszeń jest również ograniczeniem prawa.

Ponadto, prawo stanowi, że po wydaniu przez Departament Budownictwa pisemnego zawiadomienia o kwalifikowalności nieruchomości do sprzedaży lub dzierżawy z opcją zakupu, inwestor zaciąga hipotekę na nieruchomości i musi ją spłacić przed sprzedażą klientom. Jednocześnie Departament Budownictwa musi dopełnić procedur, aby wydać zawiadomienie o kwalifikowalności nieruchomości. Pan Chanh skomentował jednak: „Wdrożenie przepisów jest bardzo trudne, gdy nie ma mechanizmu gwarantującego, że inwestor będzie przestrzegał przepisów. Ponieważ natychmiast po otrzymaniu od Departamentu Budownictwa powiadomienia o zaciągnięciu hipoteki, będzie on polegał na tym zawiadomieniu, aby jak najszybciej pozyskać kapitał od klientów”.

Przed sprzedażą klientom należy spłacić kredyt hipoteczny

Aby kontrolować praktykę zastawiania domów klientów przez inwestorów w bankach, pan Ngo Gia Hoang (Uniwersytet Prawa w Ho Chi Minh) powiedział, że zamiast wymagać, aby transakcje były przeprowadzane za pośrednictwem parkietów obrotu nieruchomościami, należy wzmocnić i rozszerzyć zakres działalności notariuszy, wymagając, aby transakcje dotyczące nieruchomości, w których jedną lub więcej stron uczestniczących w transakcji są organizacje zajmujące się obrotem nieruchomościami, były również poświadczane notarialnie... Ponieważ niezależny charakter czynności notarialnych pomoże w sprawdzaniu i monitorowaniu wdrażania i przestrzegania prawa przez inwestorów, pośredników w obrocie nieruchomościami i konsultantów w celu ochrony osób narażonych na niebezpieczeństwo.

Jednocześnie, aby utrzymać stabilność i porządek rozwoju gospodarczego , konieczne jest zbudowanie mechanizmu, który będzie kontrolował przyszłe transakcje mieszkaniowe przedsiębiorstw zajmujących się obrotem nieruchomościami.

„Aby zapewnić bezpieczeństwo nabywcom domów, prawo musi uzupełnić przepisy dotyczące zwiększenia odpowiedzialności banków w zarządzaniu aktywami zabezpieczonymi hipoteką. Ponieważ sprzedając przyszłe nieruchomości, inwestorzy zarówno pożyczają pieniądze od banków, jak i mobilizują kapitał od klientów. Jeśli zgromadzony kapitał nie jest ściśle monitorowany, inwestorzy mogą go nadużywać, inwestując w wiele projektów jednocześnie, co prowadzi do ryzyka utraty zdolności płatniczej, niemożności ukończenia projektu i przekazania domu klientom. W tej sytuacji zagrożone są nie tylko prawa nabywców domów, ale także prawa banku udzielającego kredytu hipotecznego. Dlatego też, przyjmując kredyt hipoteczny na projekt mieszkaniowy, bank musi odpowiadać za zarządzanie i nadzór nad aktywami zabezpieczonymi hipoteką” – zasugerował pan Hoang.

Według niego konieczne są jaśniejsze regulacje dotyczące zapewnienia praw nabywców nieruchomości w przypadku obrotu aktywami obciążonymi hipoteką w formie przeniesienia projektu. Strony mogą bowiem zarządzać aktywami, przenosząc obciążony hipoteką projekt nieruchomości, aby odzyskać dług.

Aby zapewnić bezpieczeństwo nabywcom mieszkań, prawo musi uzupełnić przepisy dotyczące zwiększenia odpowiedzialności banków w zarządzaniu aktywami zabezpieczonymi hipoteką. Ponieważ sprzedając przyszłe mieszkania, inwestorzy zarówno pożyczają pieniądze od banków, jak i mobilizują kapitał od klientów.

Pan Ngo Gia Hoang (Uniwersytet Prawa w Ho Chi Minh)

Inwestor apartamentów w Phu Thanh zobowiązuje się do spłaty długu

25 czerwca firma 585, inwestor budynku mieszkalnego Phu Thanh (dzielnica Tan Phu, Ho Chi Minh City), wydała komunikat prasowy, w którym potwierdziła, że ​​spłaci dług, aby „odkupić” dom dla klienta.

Obecnie w projekcie jest 833 mieszkań. Spółka zastawiła hipotekę w formie przyszłych aktywów na 219 mieszkań na podstawie umowy hipotecznej nr 104 z dnia 4 sierpnia 2010 r. W latach 2010-tych, w okresie wzmożonej działalności na rynku nieruchomości, ceny nieruchomości uległy zamrożeniu, oprocentowanie bankowe sięgało 22-23% rocznie, co spowodowało trudności w prowadzeniu działalności gospodarczej oraz konieczność uregulowania zadłużenia w banku.

W obliczu trudności przedsiębiorstwa, 3 listopada 2022 r. Viet A Bank - Ho Chi Minh City Branch zgodził się pozwolić inwestorowi spłacić dług zgodnie z kodem każdego mieszkania, a bank zwolni hipotekę dla każdego mieszkania. Do tej pory firma 585 przetworzyła zwolnienie hipotek dla 6 mieszkań (z czego 1 mieszkanie zostało zwolnione na początku czerwca 2024 r.). Inwestor zaproponował, aby Viet A Bank - Ho Chi Minh City Branch kontynuował wsparcie firmy w ciągu najbliższych 3 lat, tak aby firma miała więcej czasu na przygotowanie równoważnych aktywów do przetworzenia zwolnienia hipotek dla pozostałych 213 mieszkań (od teraz do 2027 r.). Spośród 213 mieszkań obecnie obciążonych hipoteką w Viet A Bank, firma 585 musi nadal pobrać od mieszkańców 5% wartości mieszkania, co odpowiada ponad 41 miliardom VND. Firma 585 potwierdziła, że ​​mieszkańcy nie odpowiadają przed bankiem, ale są odpowiedzialnością firmy.

Source: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm