Różnica w cenach mieszkań między wschodnim a zachodnim Hanoi, propozycja wstrzymania inspekcji 10 projektów, warunki rekompensaty przy rekultywacji gruntów

Badanie rynku mieszkaniowego w Hanoi, Hai Duong proponuje wstrzymanie inspekcji 10 projektów, warunki rekompensaty, gdy państwo odzyskuje grunty pod zabudowę... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Średnia cena sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na całym rynku w Hanoi znacząco wzrosła, z 40 milionów VND/m² na początku 2022 r. do około 72 milionów VND/m² w trzecim kwartale 2024 r. Zdjęcie: Perspektywa projektu Ecolife Tay Ho. (Źródło: Thu Do Invest)

Rynek mieszkań w Hanoi stale rośnie

Główny rynek mieszkań w trzecim kwartale 2024 r. nadal się rozwijał, a podaż nowo otwartych mieszkań osiągnęła prawie 8700 jednostek, co oznacza wzrost o 2% kwartalnie i 208% rocznie, co jest wynikiem wielu nowych osiedli i projektów uruchamianych na zachodzie i wschodzie kraju.

OneHousing prognozuje, że w czwartym kwartale 2024 roku podaż mieszkań na wschodzie przewyższy podaż na zachodzie. Tymczasem ceny pierwotne w Hanoi wzrosły do ​​70 mln VND/m², z czego najniższa cena jednostkowa na wschodzie wynosi około 62 mln VND/m².

Średnia cena sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na całym rynku w Hanoi znacząco wzrosła, z 40 mln VND/m2 na początku 2022 r. do około 72 mln VND/m2 w trzecim kwartale 2024 r. W szczególności średnia cena nowo otwartych projektów w tym kwartale osiągnęła około 72 mln VND/m2 (bez VAT i opłat za utrzymanie), ponieważ podaż nowo otwartych mieszkań w tym kwartale odnotowano głównie w segmencie high-end i luksusowym, stanowiącym 100% udziału w rynku.

Warto zauważyć, że w trzecim kwartale 2024 roku region wschodni będzie miał najniższą cenę pierwotną na rynku, wynoszącą około 62 mln VND/m², czyli o około 8 mln VND/m² mniej niż średnia dla całego rynku. Dzięki temu nowe projekty wieżowców w regionie wschodnim przyciągają uwagę zarówno inwestorów, jak i nabywców.

W szczególności podstawowe ceny sprzedaży w dzielnicach zachodnich i obszarze śródmiejskim wynoszą obecnie odpowiednio ponad 75 mln VND/m2 i 93 mln VND/m2, czyli są 1,2-krotnie i 1,5-krotnie wyższe niż w części wschodniej, co jest wynikiem koncentracji w tym obszarze głównie towarów luksusowych.

Według statystyk, wolumen transakcji pierwotnych w trzecim kwartale 2024 roku wyniósł około 8900 lokali, co oznacza wzrost o 10% kwartalnie i 160% rocznie. Wzrost ten wynika głównie z niskich stóp procentowych oferowanych przez banki oraz elastycznej polityki płatności oferowanej przez inwestorów, co przyciągnęło zarówno nabywców, jak i inwestorów.

Większość transakcji skoncentrowano w nowo otwartych osiedlach i projektach w Vinhomes Ocean Park 1-2 i Vinhomes Smart City, dwóch metropoliach, w których sprzedaż rośnie nieprzerwanie od 7 kwartałów, począwszy od pierwszego kwartału 2023 r. Przy wskaźnikach absorpcji na poziomie 92-100% w segmentach średniej, wyższej i luksusowej klasy, te dwa obszary miejskie stanowią największą atrakcję na rynku wieżowców w Hanoi dla wszystkich segmentów klientów.

Prognozuje się, że w czwartym kwartale 2024 roku rynek w Hanoi zużyje około 8000 lokali, co stanowi niewielki spadek w porównaniu z trzecim kwartałem, ale nadal jest wyższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Oczekuje się, że wolumen sprzedaży Vinhomes Ocean Park 1-2 przewyższy sprzedaż Vinhomes Smart City ze względu na liczbę nowo uruchomionych projektów.

Wtórne transakcje sprzedaży wieżowców wyniosły ponad 25 000 jednostek w pierwszych 9 miesiącach 2024 r., nadal koncentrując się głównie na obszarach miejskich z dobrą sprzedażą pierwotną, takich jak Vinhomes Ocean Park i Vinhomes Smart City.

W trzecim kwartale 2024 roku rynek mieszkań w Hanoi rósł przez dwa kolejne kwartały, osiągając około 9400 transakcji. Większość tego wzrostu pochodziła z 10 projektów o największym wolumenie transakcji, w szczególności Vinhomes Ocean Park i Vinhomes Smart City, które cieszyły się dużym zainteresowaniem dzięki pełnemu systemowi użyteczności publicznej i dobrej jakości wykonania.

Prognozuje się, że w czwartym kwartale 2024 r. wolumen transakcji wtórnych będzie nadal wzrastał, szacowany na ok. 10 000 jednostek, przy czym prawie połowa udziału w rynku będzie pochodzić z 10 projektów o największej liczbie transakcji w pierwszych 9 miesiącach 2024 r.

W Hanoi ma się pojawić prawie 6000 tanich mieszkań na sprzedaż.

Według Departamentu Budownictwa w Hanoi, w latach 2024–2025 planowane jest ukończenie budowy 11 projektów budownictwa socjalnego obejmujących niemal 6 tys. mieszkań.

Informację tę podał Departament Budownictwa Hanoi w dyskusji na forum „Aby uzdrowić rynek nieruchomości i umożliwić jego ponowny rozwój”, zorganizowanym niedawno przez Radio i Telewizję Hanoi.

Departament poinformował, że miasto realizuje obecnie 69 projektów budownictwa socjalnego. Od 2021 roku do chwili obecnej ukończono około 0,64 miliona metrów kwadratowych powierzchni mieszkań socjalnych, w tym ponad 10 270 mieszkań w 8 w pełni ukończonych projektach i 3 częściowo ukończonych.

Oczekuje się, że w latach 2024–2025 ukończonych zostanie około 0,345 mln metrów kwadratowych powierzchni mieszkań socjalnych oraz 5923 mieszkań w 11 projektach.

W latach 2021–2025 planowane jest ukończenie 19 projektów obejmujących łącznie ok. 0,952 mln m kw. powierzchni użytkowej mieszkań socjalnych, w tym ok. 15 440 jednostek, co stanowi ok. 78,3% celu określonego w miejskim planie rozwoju mieszkań socjalnych (1,215 mln m kw. powierzchni użytkowej).

Według danych Departamentu Budownictwa w Hanoi, w okresie 2026–2030 realizowanych jest 50 projektów o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej ok. 3,21 mln metrów kwadratowych, w tym 57 170 mieszkań.

Według informacji przekazanych przez agencję zarządzającą, Hanoi organizuje ocenę polityki inwestycyjnej, która ma posłużyć do przetargu na wyłonienie inwestorów dla 4/5 obszarów budownictwa socjalnego (niezależnych) skoncentrowanych w dzielnicach Dong Anh, Gia Lam i Me Linh o łącznej powierzchni ponad 200 hektarów, na których powstanie ponad 12 000 mieszkań.

W szczególności dotyczy to dwóch obszarów budownictwa socjalnego w gminie Tien Duong (dystrykt Dong Anh); skoncentrowanego obszaru budownictwa socjalnego w gminie Co Bi (dystrykt Gia Lam) oraz skoncentrowanego obszaru budownictwa socjalnego w gminie Dai Mach (dystrykt Dong Anh) i gminie Tien Phong (dystrykt Me Linh).

Podaż mieszkań socjalnych w Hanoi w najbliższym czasie zostanie również uzupełniona poprzez przekształcenie akademików w nowej dzielnicy miejskiej Phap Van - Tu Hiep w mieszkania socjalne na wynajem.

Według Departamentu Budownictwa, Miejski Komitet Ludowy zleca obecnie Departamentowi przygotowanie wniosku dotyczącego projektu inwestycyjnego, który ma zostać przedłożony do zatwierdzenia w 2024 r. Oczekuje się, że renowację i modernizację budynków A2 i A3 zakończą się w 2026 r., a inwestycję i budowę budynku A4 najpóźniej w 2027 r.

Ponadto miasto zleciło Departamentowi Planowania i Architektury koordynację działań z Komitetami Ludowymi dzielnic i miast oraz Zarządem Stref Przemysłowych i Eksportowych Hanoi w celu przeglądu i uzupełnienia około 15 funduszy gruntowych w celu utworzenia rozległych, niezależnych obszarów budownictwa socjalnego z synchroniczną infrastrukturą (około 2000 mieszkań socjalnych/obszar). W ramach tych działań proponuje się wybranie 2-3 obszarów położonych w pobliżu stref przemysłowych, w których zostaną zainwestowane w budowę mieszkań socjalnych na wynajem z wykorzystaniem publicznego kapitału inwestycyjnego, zgodnie z polityką Biura Politycznego zawartą w Dyrektywie nr 34 z 2024 r.

Trzy budynki w dzielnicy akademików Phap Van – Tu Hiep (Hanoi) zostały przekształcone w mieszkania socjalne na wynajem. (Źródło: Vietnamnet)

Zaproponowano zaprzestanie inspekcji w 10 projektach w Hai Duong.

Ludowy Komitet prowincji Hai Duong niedawno zwrócił się do Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska z prośbą o zaprzestanie inspekcji 10 projektów mieszkaniowych i miejskich w prowincji zgodnie z decyzją nr 4270 z 2023 r. tego ministerstwa.

Przyczyną był niedawny sztorm nr 3 (Yagi), który wyrządził ogromne szkody w Hai Duong. Miejscowość obecnie zmaga się ze skutkami burzy.

Jednocześnie, 17 września rząd wydał rezolucję nr 143/NQ-CP w sprawie kluczowych zadań i rozwiązań mających na celu pilne przezwyciężenie skutków sztormu nr 3, szybką stabilizację sytuacji ludzi, promowanie ożywienia produkcji i biznesu, aktywne wspieranie wzrostu gospodarczego i skuteczną kontrolę inflacji.

Treść dokumentu jest następująca: „Inspekcja Rządowa, ministerstwa i oddziały czasowo zawieszają działalność kontrolną i badawczą na terenie miejscowości, aby miejscowości mogły skupić się na zwalczaniu skutków klęsk żywiołowych i powodzi”.

Lista 10 projektów mieszkaniowych i miejskich, wobec których zaproponowano wstrzymanie inspekcji, obejmuje: Nowy obszar mieszkalny na zachód od miasta Thanh Ha; nowy obszar mieszkalny we wsi Dong Phan w gminie Tan An; nowy obszar mieszkalny na północ od rzeki Huong (Thanh Ha); komercyjny obszar mieszkalny i targ Cong Hoa (miasto Chi Linh); komercyjny obszar mieszkalny w gminie Cam Phuc (Cam Giang); nowy obszar mieszkalny w gminie Dong Khe w gminie Hong Phong oraz nowy obszar mieszkalny we wsi Thuong Duong, gminie Nam Trung (Nam Sach); nowy obszar mieszkalny w gminie Binh Dan (Kim Thanh); nowy obszar mieszkalny we wsi Phu, gminie Thai Hoc, wsi Thuan Dong, gminie Binh Minh oraz projekt obszaru mieszkalnego wioski rzemieślniczej Luoc Vac (Binh Giang).

Warunki rekompensaty gruntowej w przypadku odzyskiwania przez państwo gruntów mieszkalnych

Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby otrzymać odszkodowanie za grunty odzyskane przez państwo? Prosimy o zapoznanie się z poniższym artykułem, aby zapoznać się z obowiązującymi przepisami.

Artykuł 98 ustawy o gruntach z 2024 r. (obowiązujący od sierpnia 2024 r.) przewiduje rekompensatę gruntową w przypadku, gdy państwo odzyskuje grunty mieszkalne, w następujący sposób:

1. Gospodarstwa domowe, osoby fizyczne, osoby pochodzenia wietnamskiego mieszkające za granicą, organizacje gospodarcze użytkujące grunty mieszkalne, będące właścicielami domów związanych z prawami do użytkowania gruntów w Wietnamie, w przypadku gdy państwo odzyskuje grunty, jeżeli spełniają warunki odszkodowania określone w artykule 95 niniejszej ustawy, otrzymają odszkodowanie w postaci gruntów mieszkalnych, domów, pieniędzy lub gruntów o innym przeznaczeniu niż rodzaj odzyskanych gruntów.

2. Organizacje gospodarcze, osoby pochodzenia wietnamskiego zamieszkałe za granicą oraz organizacje gospodarcze z udziałem kapitału zagranicznego, które wykorzystują grunty do realizacji projektów inwestycyjnych w budownictwie mieszkaniowym, gdy państwo odzyskuje grunty, jeżeli spełniają warunki odszkodowania określone w artykule 95 niniejszej ustawy, otrzymują odszkodowanie w formie pieniężnej lub w postaci gruntów.

3. Rząd określi szczegółowo niniejszy artykuł.

Artykuł 95 ust. 2 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi: W przypadkach określonych w ust. 1 niniejszego artykułu odszkodowanie za grunty przysługuje, jeżeli spełniony jest jeden z następujących warunków:

a) Posiadać zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu lub zaświadczenie o prawie własności domu i prawie do użytkowania gruntu lub zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu, prawie własności domu i innych składnikach majątku związanych z gruntem lub zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu, prawie własności składników majątku związanych z gruntem;

b) istnieje decyzja o przeznaczeniu gruntu lub o dzierżawie gruntu albo decyzja o pozwoleniu na zmianę przeznaczenia gruntu wydana przez właściwy organ państwowy;

c) posiadać jeden z dokumentów dotyczących prawa użytkowania gruntów jako podstawę do wydania zaświadczenia o prawie użytkowania gruntów i własności składników majątkowych związanych z gruntem, o którym mowa w art. 137 niniejszej ustawy;

d) otrzymywać przeniesienie praw do użytkowania gruntów zgodnie z przepisami prawa od osoby posiadającej prawne prawa do użytkowania gruntów, ale nieukończonej procedury rejestracji gruntów;

d) Użytkowanie gruntu zgodnie z umową zawartą w umowie kredytu hipotecznego w celu uregulowania zadłużenia; dokument uznający wyniki przetargu na użytkowanie gruntu, w którym zwycięzca przetargu wywiązał się ze zobowiązań finansowych zgodnie z przepisami prawa.

3. Rząd określi inne przypadki i warunki wypłaty odszkodowań za ziemię.

Zatem, aby otrzymać odszkodowanie za ziemię odzyskaną przez państwo, muszą zostać spełnione powyższe warunki.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chenh-lech-gia-chung-cu-giua-dong-va-tay-ha-noi-de-nghi-dung-thanh-tra-10-du-an-dieu-kien-boi-thuong-khi-thu-hoi-dat-294253.html