Przedsiębiorstwa z branży nieruchomości wyczerpały możliwości masowej emisji obligacji?

Od 1 sierpnia wchodzi w życie Ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 roku. Jednym z istotnych elementów tej ustawy są regulacje dotyczące możliwości inwestowania w projekty nieruchomościowe.

Dekret nr 96/2024, szczegółowo opisujący i regulujący wdrażanie szeregu artykułów Ustawy o działalności w sektorze nieruchomości, niedawno wydanej przez rząd, doprecyzował tę kwestię. W szczególności artykuły 5 i 6 Dekretu nr 96 zawierają szczegółowe informacje na temat mobilizacji kapitału na realizację projektów oraz kapitału własnego przedsiębiorstw z branży nieruchomości.

Kwota pożyczek nie przekracza 4-5,67-krotności kapitału własnego

Dekret 96 stanowi, że bilans kredytowy i stosunek zadłużenia do kapitału własnego przedsiębiorstw zajmujących się nieruchomościami muszą gwarantować trzy rzeczy.

Po pierwsze, należy spełnić wskaźniki bezpieczeństwa finansowego przedsiębiorstwa, stosować się do przepisów ustawy o kredycie i ustawy o obligacjach korporacyjnych.

Po drugie, w przypadku gdy przedsiębiorstwo zajmujące się nieruchomościami zaciąga pożyczkę w instytucji kredytowej i emituje obligacje korporacyjne w celu wdrożenia projektu nieruchomości, który został zatwierdzony jako inwestor przez właściwą agencję państwową, musi ono zapewnić, że całkowite saldo niespłaconej pożyczki w instytucji kredytowej, niespłacone saldo obligacji korporacyjnych i wymagany kapitał własny zgodnie z przepisami dla każdego projektu nie przekraczają 100% całkowitego kapitału inwestycyjnego danego projektu.

Po trzecie, łączny stosunek niespłaconych pożyczek w instytucjach kredytowych i niespłaconych obligacji korporacyjnych do realizacji projektu nie może przekroczyć czterokrotności kapitału własnego przedsiębiorstwa w przypadku każdego projektu dotyczącego nieruchomości o powierzchni użytkowania gruntów mniejszej niż 20 hektarów i nie może przekroczyć 5,67-krotności kapitału własnego w przypadku każdego projektu dotyczącego nieruchomości o powierzchni użytkowania gruntów 20 hektarów lub większej.

Kapitał własny ustala się na podstawie sprawozdań finansowych lub audytowanych wyników sprawozdawczych kapitału własnego sporządzonych w ciągu roku.

Jeżeli w określonym terminie przedsiębiorstwo nie posiada zbadanych sprawozdań finansowych lub sprawozdań dotyczących kapitału własnego, należy wykorzystać zbadane sprawozdania finansowe lub sprawozdania dotyczące kapitału własnego za rok poprzedni.

W przypadku przedsiębiorstw założonych i działających krócej niż 12 miesięcy, kapitał własny ustala się według wniesionego kapitału zakładowego zgodnie z przepisami prawa.

Dzielnica mieszkalna w Hanoi (zdjęcie: Tran Khang).

Opóźnienia w spłacie długu z tytułu obligacji korporacyjnych nadal rosną

W niedawnym raporcie analitycznym firma VnDirect Securities Company oceniła, że ​​chociaż rynek nieruchomości przebił się przez dołek, to nadal panuje na nim słaba koniunktura. W obliczu licznych trudności wielu emitentów, zwłaszcza z branży nieruchomości, nadal boryka się z problemami z przepływami pieniężnymi, co prowadzi do opóźnień w spłacie zobowiązań z tytułu zapadających obligacji.

Według komunikatu HNX, na dzień 15 lipca na liście przedsiębiorstw zalegających z płatnościami odsetek lub kapitału obligacji korporacyjnych znajdowało się ponad 80 przedsiębiorstw.

Łączna kwota kapitału należnego w pierwszych 6 miesiącach roku, która była przeterminowana, oraz wartość obligacji o terminie zapadalności 6 miesięcy, których termin zapadalności został przedłużony, wyniosła około 43 500 mld VND, co stanowiło 43,5% całkowitej wartości zapadalności w pierwszej połowie roku i 62% całkowitej wartości zapadalności z wyłączeniem grupy bankowej.

Jednostka ta szacuje, że łączna wartość wyemitowanych obligacji indywidualnych tych 80 przedsiębiorstw wynosi około 190 000 miliardów VND, co stanowi około 18,7% wyemitowanych obligacji korporacyjnych na całym rynku. Większość tych wyemitowanych obligacji pochodzi od przedsiębiorstw z branży nieruchomości.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-het-cua-phat-hanh-trai-phieu-o-at-20240805133132629.htm