Tanie pieniądze napływają masowo do sektora nieruchomości: okazja inwestycyjna czy potencjalne ryzyko?

Tani pieniądz napływa do rynku nieruchomości w 2025 roku, co czyni ten rynek atrakcyjnym kanałem inwestycyjnym w czasie, gdy ceny złota osiągają szczyt, a akcje podlegają silnym wahaniom. Spekulanci szybko wykorzystują tę okazję do zwiększenia zysków, a ceny gruntów rosną gwałtownie, przekraczając dochody obywateli, co stwarza wiele potencjalnych zagrożeń.

Rynek nieruchomości stoi w obliczu „pozytywnego wiatru”?

W ciągu pierwszych 8 miesięcy 2025 roku wietnamska gospodarka została „napompowana” kwotą około 1,8 miliona VND, co spowodowało utrzymanie się niskich stóp procentowych na rekordowo niskim poziomie. Obfite przepływy pieniężne szybko znalazły schronienie w takich kanałach, jak akcje, a zwłaszcza nieruchomości. Na dzień 30 czerwca wartość niespłaconych kredytów na nieruchomości osiągnęła 3,18 miliona VND, 2,4 razy więcej niż na koniec 2024 roku i stanowiła 18,5% całkowitego zadłużenia całego systemu. W szczególności, niektóre banki udzielające kredytów na nieruchomości odpowiadały za ponad 64% całkowitego zadłużenia.

Dr Tran Xuan Luong, zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE), skomentował, że tani kapitał wyraźnie ożywił rynek nieruchomości, w połączeniu z długoterminowymi czynnikami napędzającymi rynek, takimi jak infrastruktura autostradowa, bezpośrednie inwestycje zagraniczne w Wietnamie, turystyka i wzrost dochodów. W rzeczywistości, w ostatnich latach, każdy projekt inwestycji publicznych, taki jak autostrady, lotniska i mosty rzeczne, nie tylko zmienił łączność regionalną, ale także natychmiast spowodował wzrost cen gruntów w okolicy.

Chociaż rzeczywiste zapotrzebowanie na tanie mieszkania nie zostało zaspokojone, kapitał napływa do luksusowych projektów, ośrodków wypoczynkowych lub gruntów spekulacyjnych, które następnie zostają porzucone.

Jednocześnie do Wietnamu napływa silny napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ), ponieważ globalne korporacje restrukturyzują swoje łańcuchy dostaw, zwiększając popyt na nieruchomości przemysłowe, logistyczne, biurowe, a nawet na rynku nieruchomości dla ekspertów. Ożywienie turystyki również „stymuluje” rynek nieruchomości wypoczynkowych, a dochody mieszkańców stopniowo rosną, wzmacniając ich siłę nabywczą w zakresie mieszkań.

„Można powiedzieć, że rynek nieruchomości stoi w obliczu „sprzyjających wiatrów” zarówno ze strony polityki pieniężnej, jak i dynamiki makroekonomicznej, co sprawia, że ​​rynek nieruchomości w 2025 roku będzie priorytetem w zakresie przepływów pieniężnych w tym okresie” – powiedział dr Luong.

Analizując przyczyny dynamiki rynku, pan Nguyen Quang Huy – Dyrektor Wykonawczy Wydziału Finansów i Bankowości Uniwersytetu Nguyen Trai – stwierdził, że inwestycje publiczne w kluczową infrastrukturę, taką jak autostrada północ-południe, lotniska międzynarodowe, mosty rzeczne czy koleje dużych prędkości, poszerzają przestrzeń dla rozwoju miast i parków przemysłowych, jednocześnie zwiększając wartość gruntów w nowych obszarach komunikacyjno-miejskich. Ponadto, fala bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) do Wietnamu nadal silnie napływa, ponieważ pozycja Wietnamu w globalnym łańcuchu dostaw jest coraz silniejsza. To nie tylko gwałtownie zwiększa popyt na grunty przemysłowe, magazyny i biura, ale także prowadzi do powstania rynku mieszkaniowego dla zagranicznych ekspertów.

Wiele opuszczonych willi w gminie An Khanh, w mieście Hanoi .

Ponadto, zdaniem pana Huya, silne ożywienie turystyki uczyniło Wietnam atrakcyjnym miejscem docelowym, promując rozwój rynku nieruchomości wypoczynkowych, hoteli i handlu. W szczególności gospodarka i dochody ludności wzrosły w ostatnich latach, tworząc solidne podstawy dla siły nabywczej mieszkań. Dlatego też, w kontekście odpływu pieniędzy z oszczędności i kanałów złota, inwestycje w nieruchomości stały się bezpiecznym kanałem, który ma potencjał przyciągania kapitału.

Dźwignia finansowa i potencjalne ryzyka

Oprócz taniego kapitału, wielu inwestorów uruchomiło pakiety kredytów hipotecznych ze wsparciem finansowym, karencją kapitałową do 5 lat i opłatą jedynie 10-30% początkowej wartości mieszkania. To zaleta dla realnych nabywców, ale otwiera również drogę spekulantom do wykorzystania dźwigni finansowej.

Przy apartamencie wartym 3 miliardy VND, z kapitałem własnym wynoszącym zaledwie 600-900 milionów VND, spekulanci mogą spodziewać się zysku w wysokości 450-600 milionów VND po 1-2 latach, co odpowiada stopie procentowej 50-70%. W okresie „gorączki” wiele osób podwoiło nawet swój zysk, jeszcze przed otrzymaniem domu.

Pożądanie zysku przyciągnęło na rynek falę inwestorów F0. Trzymają oni towary, czekając na wzrost cen, tworząc spiralę „niedoboru – wysokich cen – wirtualnych transakcji”. To sprawia, że ​​rynek staje się sztucznie dynamiczny, ale jednocześnie ukrywa ryzyko długotrwałej niestabilności.

Ponadto niektóre przedsiębiorstwa „obchodzą prawo”, pożyczając kapitał pod pretekstem produkcji i działalności, a w rzeczywistości inwestując w nieruchomości, co prowadzi do zakłóceń w alokacji kredytów. To nie tylko zmniejsza efektywność przepływu kapitału na potrzeby realnej produkcji, ale także prowadzi do przegrzania rynku nieruchomości, co z łatwością prowadzi do bańki spekulacyjnej.

Dr Tran Xuan Luong ostrzegł: „Tani kapitał napływa do nieruchomości, windując ceny sprzedaży wielu projektów znacznie ponad ich realną wartość. Wiele firm wykorzystuje również nazwę produkcji, aby zaciągnąć kapitał, a następnie przenieść się do nieruchomości, co powoduje zakłócenia na rynku”.

W rzeczywistości wiele projektów jest sprzedawanych po cenach 5-7 razy wyższych niż dochody mieszkańców. Ta różnica świadczy o poważnej nierównowadze między podażą a popytem. Podczas gdy realny popyt na mieszkania w przystępnej cenie nie został zaspokojony, kapitał napływa do luksusowych projektów, ośrodków wypoczynkowych lub gruntów spekulacyjnych, które następnie są porzucane.

„Co bardziej niebezpieczne, powraca mentalność „surfingu”. Drobni inwestorzy pożyczają krótkoterminowy kapitał na kupno i sprzedaż, zwiększając wirtualną płynność. Jeśli stopy procentowe ponownie gwałtownie wzrosną lub kredyty zostaną zaostrzone, ta grupa będzie pod największą presją spłaty zadłużenia, co grozi rozprzestrzenieniem się „załamania” na cały system. Historia wietnamskiego rynku nieruchomości była świadkiem wielu „gorączki ziemi”, a następnie zamrożenia, co pociągnęło za sobą poważne konsekwencje dla firm, banków i ludzi” – analizuje pan Luong.

Podzielając ten pogląd, ekonomista Nguyen Quang Huy ostrzegał, że chociaż rynek nieruchomości tętni życiem, wciąż wiąże się z wieloma potencjalnymi zagrożeniami. Po pierwsze, istnieje ryzyko wzrostu cen gruntów ponad siłę nabywczą. Gdy zbyt duża ilość pieniędzy jest skoncentrowana w niektórych obszarach, ceny gruntów mogą rosnąć szybciej niż dochody, co prowadzi do nierównowagi między podażą a popytem. Kolejnym problemem jest nierównomierna płynność finansowa – nie wszystkie produkty są łatwe do odsprzedaży, zwłaszcza projekty zlokalizowane daleko od infrastruktury lub z niekompletną dokumentacją prawną. Wreszcie, istnieje ryzyko psychologii tłumu – wiele osób podąża za trendem, ale gdy rynek się dostosowuje, łatwo popadają w presję finansową.

Pan Nguyen Quang Huy, Dyrektor Wykonawczy Wydziału Finansów i Bankowości Uniwersytetu Nguyen Trai

Eksperci twierdzą, że rynek potrzebuje rozwiązań umożliwiających zarządzanie i kontrolę przepływów kapitału do sektora nieruchomości, zwłaszcza w segmencie spekulacyjnym, aby zapobiec powstawaniu baniek spekulacyjnych. Tylko powrót kapitału inwestycyjnego do obszarów generujących realną wartość pozwoli gospodarce utrzymać zrównoważony i zrównoważony rozwój.

vov.vn

Source: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html