Jaki „kolor” będzie miał rynek nieruchomości w 2024 roku?

W krótkim okresie rynek nadal jest trudny.

Zdaniem eksperta ds. nieruchomości Nguyen Van Duc, uchwalone przez Zgromadzenie Narodowe ustawa o mieszkalnictwie (znowelizowana), ustawa o działalności w obrocie nieruchomościami (znowelizowana) i ustawa o ziemi (znowelizowana) stanowią prawne korytarze, które mają pomóc rynkowi nieruchomości rozwijać się w sposób zdrowy i zrównoważony.

Przepisy te nie wejdą jednak w życie przed początkiem 2025 r., a pan Duc obawia się, że wiele przedsiębiorstw i klientów będzie w stanie „udźwignąć ciężar” i przetrwać w tym czasie.

Eksperci twierdzą, że sytuacja na rynku nieruchomości nie uległa poprawie.

Jednak z perspektywy Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) rynek nieruchomości będzie się dynamicznie odradzał. Przez długi czas szereg projektów „leżało w uśpieniu” i czekało na rozwiązanie problemów prawnych (dotyczy to 70% problemów firm z branży nieruchomości).

W związku z tym oczekuje się, że Ustawa o gruntach z 2024 r. usunie bariery prawne, aby pomóc wielu projektom „odżyć” i szybko wprowadzić je na rynek. Nowe zapisy w Ustawie o gruntach z 2024 r. mają ogromny wpływ na podmioty uczestniczące w rynku nieruchomości.

Ekspert ds. nieruchomości Nguyen Van Duc stwierdził, że ogólna sytuacja na rynku nieruchomości nie uległa poprawie, a w perspektywie krótkoterminowej nadal utrzymują się trudności.

Jeśli chodzi o segment domów szeregowych i willi, ekspert przewiduje, że nadal będzie on słaby i będzie charakteryzował się niską płynnością. Projekty domów szeregowych i willi w centrum miasta będą trudne do sprzedania, ponieważ wpływają na nie czynniki takie jak „identyfikacja domu” i „podatek od nieruchomości”.

W ostatnich latach firmy z branży nieruchomości koncentrowały się głównie na inwestowaniu w produkty z wyższej półki. Ceny willi i kamienic są dość wysokie i gwałtownie wzrosły w krótkim czasie. Tworzą produkty skierowane do bogatych i są obojętne na produkty „przystępne cenowo”, obsługując większość ludzi, osoby o niskich dochodach. Kiedy projekty są otwierane masowo z myślą o generowaniu zysków, bez przynoszenia korzyści społeczności i społeczeństwu, oznacza to, że ich strategia biznesowa „zbłądziła”.

Dziesiątki tysięcy apartamentów, domów handlowych i willi wypoczynkowych jest zamrożonych. W związku z tym firmy, klienci i banki poniosą ogromne straty. To największa katastrofa dla rynku nieruchomości na obecnym etapie.

W kontekście, w którym wiele firm nie może sprzedawać produktów, obracać kapitałem i nie ma środków na restrukturyzację; konta są zamrożone, a ciężar spłaty odsetek i zapadalności obligacji bankowych ciąży na barkach przedsiębiorstw. Ponadto wiele projektów jest w impasie, a niektóre nawet wiążą się z problemami prawnymi, przez co firmy popadają w stan „lęku”, a nawet firmy bez wystarczającego potencjału ekonomicznego … „umierają”, przedstawia swoją perspektywę pan Duc.

Ceny w segmencie apartamentów nadal rosną

Jeśli chodzi o segment apartamentów, ekspert Nguyen Van Duc ocenił, że jest to obecnie segment o najlepszym wskaźniku absorpcji na rynku, jednak podaż w tym segmencie nie uległa poprawie ze względu na niewielką liczbę licencjonowanych projektów i bardzo małą liczbę budynków mieszkalnych realizowanych w centrum miasta.

Niedobór projektów i niewystarczająca podaż prowadzą do utrzymujących się wysokich średnich cen pierwotnych. Ceny w tym segmencie będą nadal rosły ze względu na wzrost kosztów gruntów i budowy, rozwój infrastruktury i poprawę jakości.

Ceny w segmencie apartamentów nadal rosną.

Najnowsze statystyki Savills pokazują, że pod koniec 2023 roku w Hanoi ceny mieszkań wynosiły 51-70 mln VND/m², a 49% sprzedanych mieszkań mieściło się w tym przedziale cenowym. W związku z tym segment apartamentów ustanowił nowy próg cenowy. Apartamenty w cenie powyżej 4 mld VND stanowiły 42% sprzedanych mieszkań w 2023 roku. Apartamenty w cenie od 2 do 4 mld VND stanowiły 55% udziału w rynku. Tylko 3% mieszkań było wycenionych poniżej 2 mld VND.

Podobnie w Ho Chi Minh City ceny mieszkań nadal rosną, szczególnie w projektach w centrum. W rzeczywistości na rynku brakuje niedrogich projektów mieszkaniowych o cenach poniżej 25 milionów VND/m², a dominują w nich segmenty mieszkań średniej i wysokiej klasy, które kwalifikują się do mobilizacji kapitału i transakcji.

Według raportu Departamentu Budownictwa miasta Ho Chi Minh, w 2023 roku w mieście będzie 19 komercyjnych projektów mieszkaniowych (z 17 753 lokalami), które będą mogły zostać sprzedane i wprowadzone na rynek w ramach leasingu z opcją zakupu. Warto wspomnieć, że segment średniej klasy obejmuje 5051 lokali, segment wyższej klasy – 11 334 lokali, a segment mieszkań przystępnych cenowo nie obejmuje żadnych projektów.

W segmencie mieszkań socjalnych pan Nguyen Van Duc przyznał, że nastąpił wzrost, z pewnymi „pozytywnymi promieniami” w porównaniu z rokiem 2023, jednak w tym segmencie nie ma wielu inwestorów ze względu na skomplikowane procedury i niekorzystne warunki dla przedsiębiorców. „Nowe przepisy w ustawie o mieszkalnictwie (znowelizowanej) są bardziej otwarte, ułatwiając ubogim dostęp do mieszkań socjalnych.

Jednak wdrożenie ustawy wymaga czasu. Cel miliona mieszkań socjalnych będzie trudny do osiągnięcia zgodnie z planem, jeśli rząd nie będzie miał strategicznej wizji, praktycznych i naukowych metod, zamiast polegać wyłącznie na przedsiębiorstwach. „Postawiliśmy sobie za cel ukończenie budowy miliona mieszkań socjalnych do 2030 roku, ale w rzeczywistości nadal brakuje kapitału i mechanizmów” – powiedział Nguyen Van Duc.

Pan Tran Van Binh, Sekretarz Generalny VARS, powiedział, że kwestia legalności jest kwestią, która najbardziej niepokoi przedsiębiorstwa, ponieważ jest to kluczowy czynnik determinujący powstawanie i rozwój projektów nieruchomościowych. W związku z tym problemy związane z polityką gruntową zostaną rozwiązane, co stworzy siłę napędową dla ożywienia rynku nieruchomości. Najbardziej oczywiste z nich dotyczą planowania, planów zagospodarowania przestrzennego oraz zwiększenia nagłośnienia, przejrzystości i udziału społeczeństwa w planowaniu zagospodarowania przestrzennego… Ponadto, poprzez aukcje i przetargi, stworzone zostanie uczciwe środowisko konkurencyjne dla firm z branży nieruchomości.

Ngan Giang

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/gam-mau-nao-cho-thi-truong-bat-dong-san-2024-a651260.html