Ceny mieszkań w Hanoi są zawrotne. Jak wykorzystać okazję „tanich pieniędzy”? Wietnamczycy mogą kupować domy i działki bezpośrednio.

Bank Państwowy informuje o kredytach na zakup przyszłych mieszkań, eksperci radzą, jak skorzystać z okazji „tanich pieniędzy” w 2024 roku, Wietnamczycy mogą bezpośrednio kupować domy, ziemię... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

Nieruchomości to nadal jeden z najważniejszych rynków, na których ludzie są obecnie zainteresowani inwestowaniem. Na zdjęciu: Perspektywa planowania przestrzeni miejskiej Green Garden. (Źródło: Green Garden)

Brak zakazu udzielania pożyczek na zakup przyszłych mieszkań

W obliczu obaw dotyczących zakazu udzielania kredytów na zakup przyszłych mieszkań przedstawiciel Banku Państwowego powiedział, że Okólnik 22/2023/TT-NHNN zmieniający Okólnik 41/2016/TT-NHNN, obowiązujący od 1 lipca 2024 r., regulujący wskaźniki adekwatności kapitałowej banków i oddziałów banków zagranicznych, nie ogranicza prawa do zakupu przyszłych mieszkań.

Okólnik nr 22 nie zmienia w szczególności przepisów dotyczących pożyczek na tego typu mieszkania, ani nie ogranicza praw organizacji i osób fizycznych do zakupu mieszkań w przyszłości.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, kredyty na zakup i realizację projektów nieruchomościowych, zabezpieczone samą nieruchomością, czyli projektem powstałym z pożyczki, są definiowane jako kredyty zabezpieczone nieruchomościami. Kredyty definiowane jako kredyty hipoteczne muszą spełniać takie warunki, jak: źródło spłaty zadłużenia nie pochodzi z dochodów z wynajmu domu powstałego z pożyczki, dom został ukończony do przekazania zgodnie z umową sprzedaży, dom powstały z pożyczki musi zostać niezależnie wyceniony.

W związku z tym kredyty na zakup nieruchomości i mieszkań oraz kredyty hipoteczne pod zastaw przyszłych aktywów obciążone są współczynnikiem ryzyka wynoszącym od 30% do 120% w zależności od wskaźnika wartości nieruchomości (LTV) obliczanego jako stosunek salda kredytu do wartości zabezpieczenia.

Również, według przedstawiciela Banku Państwowego, nowy Okólnik obniża współczynnik ryzyka przy udzielaniu kredytów na zakup mieszkań socjalnych w porównaniu z kredytami na zakup nieruchomości i innych mieszkań. W związku z tym kredyty na zakup mieszkań socjalnych będą klasyfikowane z niższym współczynnikiem ryzyka przy obliczaniu współczynnika bezpieczeństwa kapitałowego dla banków. Ten krok ma na celu stworzenie przestrzeni i zachęcenie banków do udzielania kredytów na zakup mieszkań socjalnych zgodnie z polityką i projektami rządu .

Ponadto, Okólnik nr 22 obniża współczynnik ryzyka dla formy udzielania kredytów na finansowanie projektów biznesowych w zakresie nieruchomości w parkach przemysłowych z 200% do 160%. W przypadku kredytów na cele rozwoju rolnictwa i obszarów wiejskich stosuje się również współczynnik ryzyka wynoszący 50%.

Jeśli chodzi o przepisy dotyczące kredytów na nieruchomości i inne rodzaje budownictwa mieszkaniowego, Bank Państwowy potwierdził, że pozostają one niezmienione w porównaniu do poprzednich.

Zgodnie z nowymi przepisami Banku Państwowego, stan ukończonego domu zgodnie z umową kupna-sprzedaży domu dotyczy wyłącznie kredytów hipotecznych (które są udzielane z niższym współczynnikiem ryzyka w porównaniu do innych zabezpieczonych wierzytelności na nieruchomościach).

W przypadku gdy organizacja lub osoba fizyczna ma potrzebę zbudowania lub kupna przyszłego mieszkania i zaciąga kredyt hipoteczny na to mieszkanie, wówczas będzie to przypadek pożyczki zabezpieczonej nieruchomością, zgodnie z postanowieniami artykułu 2, klauzuli 10 Okólnika 41, a odpowiedni współczynnik ryzyka zostanie zastosowany zgodnie z postanowieniami artykułu 9, klauzuli 10 Okólnika 41.

W związku z tym Bank Państwowy oświadcza, że niniejsza regulacja nie ogranicza praw organizacji i osób fizycznych do nabywania mieszkań w przyszłości i nie jest sprzeczna z obowiązującymi przepisami (Prawo cywilne, Prawo mieszkaniowe, Prawo obrotu nieruchomościami, Prawo inwestycyjne z 2020 r., Ustawa o instytucjach kredytowych z 2024 r.).

Wygórowane ceny mieszkań

Według Ministerstwa Budownictwa , w czwartym kwartale 2023 r., zgodnie z danymi zebranymi ze sprawozdań miejscowości oraz informacjami z badań rynku, ceny mieszkań będą nadal rosły w dwóch największych miastach Hanoi i Ho Chi Minh, zwłaszcza w obszarach centralnych.

Na rynku praktycznie nie ma projektów w segmencie mieszkań przystępnych cenowo (cena poniżej 25 mln VND/m2), lecz przeważają projekty z segmentu mieszkań średniej klasy (cena 25–50 mln VND/m2), które mogłyby pozyskać kapitał i handel.

Dokładniej rzecz ujmując, w Hanoi w czwartym kwartale 2023 r., zgodnie z raportem podsumowującym, niektóre projekty odnotowały średni wzrost cen w takich obszarach, jak: dzielnica Thanh Xuan – wzrost o ok. 3,5%; dzielnica Ha Dong – wzrost o ok. 3,7%; dzielnica Hoang Mai – wzrost o ok. 3,8%; dzielnica Nam Tu Liem – wzrost o ok. 4,1%.

W szczególności cena sprzedaży mieszkań w przystępnej cenie wynosi 25–35 milionów VND/m2; cena sprzedaży mieszkań w średniej klasie wynosi około 35–50 milionów VND/m2; cena sprzedaży mieszkań luksusowych przekracza 50 milionów VND/m2, zwykle oscylując w granicach 60–70 milionów VND/m2.

Odnosząc się do tej kwestii, pan Nguyen Van Dinh – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) – powiedział, że ceny mieszkań w Hanoi na rynku pierwotnym stale rosną, ponieważ w tym okresie jest bardzo niewielu inwestorów z projektami. Inwestorzy, którzy mają podaż w tym okresie, to głównie duzi inwestorzy, którzy nie borykają się z trudnościami finansowymi, dlatego cena ofertowa jest wysoka, aby maksymalizować zyski. Średnia cena mieszkań w Hanoi na rynku pierwotnym wynosi 51,7 mln VND/m².

Według pana Dinha, poziom cen pierwotnych jest trudny do obniżenia ze względu na koszty nakładów (indeks cen nieruchomości i ceny materiałów budowlanych rosną o około 6% rocznie). Do tego dochodzi inflacja i stopy procentowe. Ponadto liczba nowo zatwierdzonych projektów budownictwa komercyjnego jest coraz mniejsza, a w obszarach centralnych brakuje gruntów.

Ponadto ekspert ocenił, że chociaż ceny mieszkań w Hanoi na rynku pierwotnym nie spadły, nabywcy mieszkań nadal korzystają z niespotykanych dotąd preferencyjnych zasad obowiązujących w wyścigu inwestycyjnym.

„Kupujący mogą płacić w ratach, korzystać z preferencyjnych stóp procentowych i 2-3-krotnie dłuższych okresów karencji w spłacie kapitału niż w latach ubiegłych. To zwiększa płynność segmentu mieszkań na rynku pierwotnym” – powiedział pan Dinh.

Nieruchomości nadal stanowią interesujący kanał inwestycyjny.

Dzieląc się wskazówkami dla nabywców domów, jak wykorzystać okazję do „tanich pieniędzy” w 2024 roku, pan Manh Quan, współzałożyciel Home Buyer Forum, zauważył, że oprócz innych rynków, takich jak akcje i złoto, rynek nieruchomości jest nadal jednym z najważniejszych rynków, na których ludzie są obecnie zainteresowani inwestowaniem. Chociaż nie są gotowi na natychmiastowe wpłacenie pieniędzy, nadal są bardzo zainteresowani rynkiem nieruchomości, aby móc podejmować decyzje w przyszłości.

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

Budynek apartamentowy Thu Thiem w dzielnicy miejskiej Ho Chi Minh (HCMC). (Źródło: VNA)

Rynek doświadcza nowych zjawisk, szczególnie w zakresie przepływów pieniężnych. Obecnie, zgodnie z polityką pieniężną państwa, stopy procentowe banków spadają bardzo nisko, niektóre banki utrzymują je nawet na poziomie zaledwie 3% rocznie, czyli poniżej celu inflacyjnego.

„Oznacza to, że wiele osób lokujących pieniądze w bankach nie tylko nie generuje odsetek, ale także traci na wartości, dlatego będą musieli znaleźć nowe kanały inwestycyjne, w tym oczywiście nieruchomości. W związku z tym będą zainteresowani nowymi projektami deweloperskimi, zwłaszcza apartamentowymi. Zamiast lokowania pieniędzy w bankach, muszą znaleźć kanał inwestycyjny, który pozwoli utrzymać wartość pieniądza” – powiedział Manh Quan.

Według Centrum Badań Rynku i Analizy Klientów One Mount Real Estate, ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Hanoi w 2023 roku wzrosły o 16,3% w porównaniu z rokiem ubiegłym we wszystkich trzech segmentach: przystępnym cenowo, średnim i luksusowym. Odzwierciedla to nie tylko aktywność inwestycyjną na rzecz rentownego handlu, ale także rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe mieszkańców.

W ostatnich latach publikowane dane wskazywały na ograniczoną podaż, z bardzo małą liczbą ukończonych projektów mieszkaniowych w Hanoi, a jedynie kilkoma projektami z powodu powolnego wydawania pozwoleń na budowę. Wzrost cen mieszkań jest również nieunikniony.

„Chociaż ceny mieszkań rosną, osoby o niskich dochodach lub z podstawowymi potrzebami, których nie można odłożyć na później – takimi jak założenie nowej rodziny i konieczność rozdzielenia gospodarstw domowych – nadal decydują się na zakup” – skomentował pan Quan.

Z drugiej strony, według obserwacji Pana Quana, na rynku widać nową zmianę w związku ze wzrostem cen mieszkań w ostatnich miesiącach, wiele osób decyduje się na wybór domów parterowych i działek mieszkaniowych, ponieważ tego typu nieruchomości w niektórych lokalizacjach mają nadal niższą cenę za powierzchnię użytkową niż mieszkania, a ceny nieruchomości nie wzrosły znacząco – pokazują to wszystkie raporty dotyczące rynku nieruchomości.

Pan Quan powiedział, że jest to zrozumiała zmiana, ponieważ ceny mieszkań rosną, więc ludzie muszą zmieniać swoje wybory. Wybór domów szeregowych i działek budowlanych nie jest złym wyborem. Ponieważ działki budowlane mają stałą czerwoną księgę wieczystą, wiele osób chętnie je kupuje, ponieważ cena tego typu nieruchomości jest stabilna, a nawet stanowi formę przyszłych aktywów i można je pozostawić na wiele pokoleń.

Wietnamczycy mogą bezpośrednio kupować domy i ziemię.

18 stycznia XV Zgromadzenie Narodowe oficjalnie uchwaliło znowelizowaną ustawę o gruntach. Jednym z elementów, który wzbudził duże zainteresowanie, są zmiany dotyczące praw użytkowników gruntów.

Prawa użytkowników gruntów są zasadniczo utrzymane w ramach tej samej polityki, co obecne prawo gruntowe. Znowelizowane prawo gruntowe przewiduje zmiany, uzupełnienia i rozszerzenie praw użytkowników gruntów, w tym osób pochodzenia wietnamskiego.

Konkretnie, jeśli chodzi o prawa i obowiązki związane z użytkowaniem gruntów przez obywateli Wietnamu mieszkających za granicą: Uzupełnić instrukcję, że obywatele Wietnamu mieszkający za granicą i posiadający obywatelstwo wietnamskie, którzy są obywatelami Wietnamu, mają pełne prawa związane z ziemią (nie tylko prawa do gruntów mieszkalnych), takie jak obywatele Wietnamu w kraju (osoby fizyczne w kraju) i utrzymać tę samą politykę, co obowiązujące prawo, w odniesieniu do osób pochodzenia wietnamskiego mieszkających za granicą, aby przyczynić się do promowania inwestycji i przyciągania przekazów pieniężnych od obywateli Wietnamu mieszkających za granicą do kraju.

Zgodnie z postanowieniami artykułu 3, klauzula 4 ustawy o obywatelstwie wietnamskim, osoby pochodzenia wietnamskiego mieszkające za granicą to Wietnamczycy, którzy posiadali obywatelstwo wietnamskie, których obywatelstwo zostało określone w linii krwi przy urodzeniu, a których dzieci i wnuki mieszkają i mieszkają na stałe za granicą.

Można zatem po prostu zrozumieć, że potomkowie osób, które posiadały obywatelstwo wietnamskie za granicą, nawet jeśli nie posiadają obywatelstwa wietnamskiego, nadal mają pełne prawa związane z ziemią, tak jak obywatele wietnamscy w kraju.

Ze względu na rozszerzenie zakresu podmiotów z prawem użytkowania gruntów, ustawa rozszerza również przypadki, w których państwo przydziela grunty z opłatami za użytkowanie gruntów. W oparciu o dziedziczenie podmiotów, którym państwo przydziela grunty z opłatami za użytkowanie gruntów, w artykule 55 ustawy o gruntach z 2013 r., artykuł 119 znowelizowanej ustawy o gruntach dodał szereg podmiotów, którym państwo przydziela grunty z opłatami za użytkowanie gruntów.

W tym 2 przypadki dotyczące osób pochodzenia wietnamskiego:

Po pierwsze, osobom pochodzenia wietnamskiego mieszkającym za granicą oraz organizacjom gospodarczym z zagranicznym kapitałem inwestycyjnym przydzielana jest ziemia do realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego zgodnie z postanowieniami ustawy o budownictwie mieszkaniowym; natomiast ziemia po otrzymaniu przekazania nieruchomości jest użytkowana zgodnie z postanowieniami ustawy o obrocie nieruchomościami w przypadkach, gdy państwo przydziela ziemię z pobranych opłat za użytkowanie gruntów.

Po drugie, gospodarstwom domowym, osobom fizycznym i osobom pochodzenia wietnamskiego mieszkającym za granicą przydzielana jest ziemia w zamian za odszkodowanie, gdy państwo odzyskuje ziemię zgodnie z postanowieniami znowelizowanej Ustawy o ziemi.

Ustawa stanowi również, że Powiatowy Komitet Ludowy wydaje certyfikaty użytkownikom gruntów i właścicielom aktywów związanych z gruntami, którzy są osobami fizycznymi, wspólnotami mieszkaniowymi i osobami pochodzenia wietnamskiego mieszkającymi za granicą.

Źródło